베트남 토지법 개정안 2026: 유휴지 0.2% 세금, 60개월 후 회수, 3년 주기 공시지가 — 토지 보유자·교포·외국인 구매자가 알아야 할 것
요약하면: 2026년 10월 22일과 23일, 베트남 정부가 땅을 사 두고 쓰지 않는 사람을 직접 겨냥한 법안 두 건을 국회에 냈어요. 토지법 개정안은 2024년 법의 16장 260조를 13장 112조로 줄이고, 처음으로 ‘유휴지’ 개념을 법에 넣었어요. 사업 부지를 제때 쓰지 않는 시행사는 해마다 늘어나는 누진 추가 부담금을 내고, 60개월이 지나도 쓰지 않으면 국가가 땅을 회수해요. 공시지가표와 조정계수(K)는 매년이 아니라 3년에 한 번 성·시 인민의회가 정하고, ‘개별 지가’ 제도는 없어져요. 하루 뒤 재무부 장관은 세법 3개 개정안을 내면서 비농업 토지사용세법 제7조에 유휴지·미사용지·사용 지연 토지에 연 0.2%, 한도 적용 없음을 제안했어요. 11월 20일 통과되면 2027년부터 적용돼요. 본회의 토론은 토지법 10월 29일, 세법 11월 6일, 표결은 11월 20~21일 예정이에요(VnExpress 10.22, Tuổi Trẻ 10.23, 베트남 정부 전자신문 10.23).
베트남에 땅이나 아파트를 가진 한국 분들께 먼저 말씀드리면, 외국인 개인은 베트남에서 토지사용권을 가질 수 없고 아파트만 소유하기 때문에 0.2% 유휴지 세금이 직접 적용되지는 않아요. 다만 공사가 늦어지는 단지의 시행사가 추가 부담금을 내거나 땅을 회수당할 수 있어서, 분양 계약을 한 단지라면 토지 할당 결정과 공정 약속을 다시 확인하셔야 해요. Realtique가 제출안, 심사보고서, 10월 22~23일 분임 토론을 정리한 결론은 이래요. 봐야 할 숫자는 0.2%가 아니라 — 이건 지금 무단 점유 토지에 매기는 세율과 같아요 — 아직 답이 없는 세 가지 질문이에요. 유휴지가 무엇인지, 언제부터 계산하는지, 개인이 합법적으로 산 뒤 아직 집을 짓지 않은 택지도 포함되는지. 아래에서 현행 세율표, 토지법 개정 6가지, 의원들의 ‘20억·200억·1,000억’ 계산, 그리고 토지 보유자·교포·외국인 세 그룹별 답을 정리했어요. 두 법안 모두 초안이라 바뀔 수 있고, 법률 자문이 아니에요.
베트남 토지법 개정 & 유휴지 세금 — 2026년 10월 24일 기준
목차
이틀 사이 법안 두 건: 토지법 개정안(10.22)과 유휴지 0.2% 세금(10.23)
두 법안은 다른 회의에서 다른 장관이 냈지만 겨냥하는 행위는 같아요. 땅을 보유하면서 쓰지 않는 것. 아래 표는 두 개 이상의 출처가 확인한 내용이에요.
| 법안 | 제출자·시점 | 토지 보유자와 관련된 내용 | 다음 일정 |
|---|---|---|---|
| 토지법 개정안 | 법무부 장관 호앙타인뚱(총리 위임) · 2026.10.22 오전 | 13장 112조(148조 삭감); ‘유휴지’ 개념 신설; 사업 부지 사용 지연 시 누진 추가 부담금, 60개월 후 회수; 공시지가표+K 3년 주기; 개별 지가 폐지; 필지 고유번호, 전자 등기증 | 본회의 10.29 · 표결 11.21 |
| 세법 3개 개정안(법인세·소득세·비농업 토지사용세) | 재무부 장관 응오반뚜언 · 2026.10.23 오전 | 제7조: 유휴지·미사용지·사용 지연 토지에 0.2%, 한도 적용 없음; 제9조: 교육시설 토지, 소수민족 가구 한도 내 택지 면세 신설 | 분임 토론 10.23 · 본회의 11.6 · 표결 11.20; 통과 시 2027년부터 |
두 법안 모두 경제재정위원회(위원장 판반마이)가 심사했어요. 세법에 대해 위원회는 필요성에는 동의하면서 네 가지를 지적했어요. (1) ‘사용 지연’, ‘미사용’의 정의가 없다, (2) 불가항력과 단계별 승인 사업을 제외하지 않았다, (3) 토지법 개정안의 누진 추가 부담금과 같은 땅에 두 가지 재정 의무가 겹칠 수 있다, (4) 0.2%가 현재 0.15%를 내는 그룹의 부담을 줄여서는 안 된다. 정책 근거는 토지 이용 효율에 관한 당 결의 21-NQ/TW예요.
시행 시점도 중요해요. 세법은 통과되면 2027년부터, 토지법 개정안은 10월 22일 분임 토론에서 총리가 밝힌 대로 2028년부터 시행이 예상돼요. 또후이부 의원(하노이)은 두 법의 시행일이 다르면 ‘2027년 1월 1일에 세율은 있는데 과세 대상이 없는’ 상황이 된다고 지적했어요 — 유휴지의 정의는 토지법에, 세율은 세법에 있으니까요(Tuổi Trẻ 10.23).
유휴지 0.2% 세금이란 — 현행 세율표와 나란히 보기
베트남 비농업 토지사용세(법률 48/2010/QH12, 2012년 시행)는 과세 면적 × 공시지가표의 ㎡당 가격 × 세율로 계산하고, 과세 가격은 5년 주기로 고정돼요. 택지 세율은 지역별 택지 할당 한도에 따른 누진 구조예요.
| 토지 종류 / 면적 구간 | 현행 세율 | 2026.10.23 제안 |
|---|---|---|
| 한도 내 택지 | 연 0.03% | 유지 |
| 한도 초과 3배 이하 | 연 0.07% | 유지 |
| 한도 초과 3배 초과 | 연 0.15% | 유지 |
| 목적 외 사용, 규정대로 사용하지 않는 토지 | 연 0.15% | 위원회: 이 그룹의 부담을 줄이면 안 됨 |
| 무단 점유 토지 | 연 0.2% | 유지 |
| 유휴지·미사용지·사용 지연 토지 | — (별도 개념 없음) | 연 0.2%, 한도 적용 없음 |
‘한도 적용 없음’이 무슨 뜻일까요? 일반 택지는 한도 내 면적이 0.03%만 내고 초과분만 0.07~0.15%를 내요. 유휴지로 분류되면 전체 면적이 0.2%를 내요 — 한도 내 세율의 약 7배예요. 그래서 일부 의원은 ‘7배 세금’이라 부르지만, 절대 금액은 땅값에 비하면 여전히 작아요.
Realtique의 예시(가정, 규모 감각용): 공시지가표상 ㎡당 6,000만 동인 지역의 100㎡ 택지는 과세 가격이 60억 동이에요. 한도 내라면 현행 세금은 연 약 180만 동(0.03%), 제안대로 유휴지로 분류되면 연 약 1,200만 동(0.2%)이에요. 공시지가는 보통 실거래가보다 낮아서 실제 금액은 각 성·시의 지가표에 달려 있어요. 호치민은 2024년 말 조정된 지가표를 쓰고 있고, 개정안이 통과되면 3년 주기로 바뀌어요. 특정 필지의 세금이 아니라 예시예요.
그래픽: Realtique · 데이터: 비농업 토지사용세법 48/2010/QH12 제7조, 재무부 국회 제출안 2026.10.23 (Tuổi Trẻ, VnExpress, 베트남 정부 전자신문)
112조 토지법 개정안: 구매자 지갑에 닿는 6가지 변화
개정안은 당 결의 21-NQ/TW와 정부 결의 278/NQ-CP(2026.9.18)를 따라요. 수십 개 개정 항목 중 Realtique는 땅을 사고 보유하는 사람의 비용과 권리에 직접 영향을 주는 6가지를 골랐어요(VnExpress 10.22, Tuổi Trẻ 10.22, 정부 전자신문 10.22).
| # | 변화 | 개정안 내용 | 토지 보유자에게 의미 |
|---|---|---|---|
| 1 | 공시지가표 3년 주기 | 지가표와 조정계수(K)를 성·시 인민의회가 3년마다 결정(현행 매년); 인프라·도시계획·행정구역·도로명이 바뀌면 수정 가능 | 토지사용료, 세금, 경매 기준가, 보상이 모두 이 표에 연동 → 매년 충격은 줄지만 한 번 조정될 때 크게 뛸 수 있음 |
| 2 | ‘개별 지가’ 폐지 | 개별 지가와 감정평가 자문기관 규정 삭제; 국가가 4원칙(정직·객관·공개·투명)으로 지가 결정 | 사업마다 별도 감정을 기다리지 않아 법적 절차가 빨라지지만, 시행사의 토지 비용은 지가표 × K에 바로 연동 |
| 3 | ‘유휴지’ 법적 개념 | 할당·임대받고도 일정 기간 계속 쓰지 않는 토지로 처음 법에 명시 | 0.2% 세금의 근거; 구체 기준은 시행령을 기다려야 함 |
| 4 | 누진 추가 부담금 + 60개월 회수 | 사업 부지를 쓰지 않거나 늦게 쓰면 토지사용료·임대료 외에 해마다 늘어나는 누진 부담금; 60개월 초과 시 국가 회수 | 시행사 부담 → 분양가에 전가되거나 멈춘 사업이 출시를 강요받음; 지연 단지의 계약자는 공정 조항을 다시 읽어야 함 |
| 5 | 농지 24개월 방치 | 24개월 넘게 계속 쓰지 않고 과태료를 받고도 쓰지 않으면 회수 | 용도 전환을 기다리며 농지·외곽 땅을 사 모은 투자자가 가장 큰 위험 |
| 6 | 필지 고유번호, 전자 등기증 | 모든 필지에 전국 고유 식별번호; 종이·전자 등기증의 법적 효력 동일; 데이터베이스에 있는 정보를 다시 요구할 수 없음 | 교포·해외 거주자가 멀리서 자산을 관리하기 쉬워지고 명의 이전·담보 설정 서류가 줄어듦 |
10월 22일 분임 토론에서 나왔지만 아직 정리되지 않은 두 가지도 있어요. 제22조 3항은 ‘토지 접근 제한 구역’을 전부 정부 규정에 맡기는데, 한 의원은 법에 기준을 두고 외국인 투자 법인과 해외 거주 베트남인이 이 구역의 토지를 쓸 때 국방부·공안부 의견을 받도록 하자고 했어요. 제72조 보상에 대해서는 최소 보상 비율 100%와 인민위원회 대신 인민의회가 계수를 정하자는 제안이 있었어요. 심사위원회는 공익 목적 회수는 ‘정말 필요한’ 경우여야 하고 남용 방지 장치가 있어야 한다고 강조했어요.
의원들이 0.2%를 ‘이빨이 없다’고 하는 이유 — 20억·200억·1,000억 계산
2026년 10월 23일 오후 분임 토론이 세법안을 가장 세밀하게 해부한 자리였어요. Realtique는 의견을 세율·정의·중복 세 축으로 묶었어요. 토지 보유자가 실제로 얼마를 내는지는 이 세 가지가 결정하니까요(Tuổi Trẻ, VnExpress 10.23).
- 보유 이익에 비해 너무 가볍다 — 레호앙아인 의원(잘라이)은 공시지가 기준 1조 동짜리 사업 부지를 예로 들었어요. 0.2% 세금은 연 20억 동, 지가가 1년에 10%만 올라도 이익은 1,000억 동, 시행령 초안의 첫해 추가 부담금은 200억 동으로 세금의 10배예요. 0.2%는 ‘무단 점유 토지 세율과 같아 행위의 성격에 맞지 않다’며, 무단 점유 토지의 0.2%가 ‘보유 행위에 의미 있는 영향을 주지 못했다’는 공식 평가를 인용하고, 방치 연수에 따라 0.2~2% 누진으로 하되 국회 상임위가 연도별 세율을 정하자고 제안했어요.
- 정의도 없고 기산일도 없다 — 도안투하 의원(랑선)은 사용을 멈춘 날부터인지, 기한이 끝난 날부터인지, 당국이 유휴지로 판정한 날부터인지 물었고, ‘세금만 조금 더 내면 땅을 계속 쥐고 있어도 된다’는 심리가 생기면 안 된다고 했어요. 응우옌티비엣응아 의원(하이퐁)은 시행사 책임 지연과 행정 절차·인도 지연·승인된 단계별 공정에 따른 지연을 구분하라면서, 가구·개인이 합법적으로 가진 아직 짓지 않은 택지가 포함되는지 직접 물었어요.
- 토지법·은행 부실채권과의 중복 — 또후이부 의원(하노이, 아그리뱅크 회장)은 토지법의 누진 부담금과 이중 부과를 경고하고, 금융기관·VAMC가 담보로 처분 중인 부동산은 ‘팔려고 기다리는 것이지 쌓아 두는 것이 아니’라며 제외를 요청했어요. 쩐호앙응언 의원(호치민)은 땅은 샀지만 아직 지을 돈이 없는 사람을 언급하며 객관적 사유의 방치는 과세하지 말고, 얼마나 방치해야 과세되는지 명확히 하라고 했어요.
레민흥 총리의 답변(같은 날 오후): 의원 의견에 동의하고 재무부와 농업환경부에 ‘유휴지와 미사용지가 무엇인지’ 정의하고 대상·시점·세율을 구분해 토지법과 겹치지 않게 하며, 적용하기 쉽고 실행 가능하게 만들라고 지시했어요. 즉 11월 20일 표결에 올라갈 문안은 10월 23일 제출안과 바로 이 세 지점에서 달라질 가능성이 커요.
그래픽: Realtique · 데이터: 국회의원 레호앙아인(잘라이) 2026.10.23 분임 토론 예시, Tuổi Trẻ 보도; 200억 동은 의원이 인용한 시행령 초안 수치로 확정 세율 아님
미건축 택지·빌라 부지 보유자: 11월 20일 전에 준비할 세 가지 시나리오
지난 이틀 Realtique에 가장 많이 문의한 분들은 아파트 구매자가 아니라 호치민과 근교에 사업 부지 필지, 아직 짓지 않은 빌라 땅, 보유용 택지를 가진 분들이었어요. 초안이 유휴지를 정의하지 않았으니 정직한 답은 아직 확실히 모른다, 다만 시나리오는 셋이라는 거예요.
| 시나리오 | 내용 | 영향 대상 | 지금 할 일 |
|---|---|---|---|
| A — 좁게 | 0.2%가 시행사에 할당·임대된 미개발 사업 부지에만 적용(토지법 개정안이 추가 부담금을 설명하는 방식) | 시행사; 구매자는 가격과 공정을 통해 간접 영향 | 공정·인도 지연 위약 조항 재확인; 60개월 기산점이 되는 토지 할당 결정이 무엇인지 시행사에 질문 |
| B — 넓게 | 가구·개인의 합법 택지도 일정 기간 짓지 않으면 적용(비엣응아·쩐호앙응언 의원 질문 — 아직 답 없음) | 분할 택지, 단지 내 등기된 빌라 부지를 짓지 않고 보유한 사람 | 현행 지가표 × 0.2%로 보유 비용 재계산; 1/500 상세계획에 건축 기한이 있는지 확인 |
| C — 누진 | 방치 연수에 따라 0.2~2% 구간에서 세율 상승(레호앙아인 의원 제안) | 5~10년 보유해 시세차익을 노리는 사람 | 연 1~2% 비용으로 모델링; 예시의 연 10%가 아니라 해당 지역의 현실적 상승률과 비교 |
어느 시나리오가 법이 되든 Realtique가 고객께 드리는 세 가지예요. 첫째, 모든 초안에서 ‘유휴지’는 일정 기간의 계속 미사용과 관할 당국의 판정에 묶여 있어요 — 아무도 조용히 과세당하지 않아요. 건축허가 신청서, 설계 계약, 경계 인도 조서를 보관하는 것이 땅이 ‘사용 준비 중’임을 보여 주는 방법이에요. 둘째, 0.2%보다 무서운 숫자는 시행사에 대한 누진 추가 부담금이에요. 의원 예시에서 첫해만 공시지가의 2%예요 — 몇 년째 멈춘 사업의 시행사는 출시하거나 땅을 돌려줘야 하고, 이건 2027~2028년 1차 공급에 좋은 일이지 나쁜 일이 아니에요. 셋째, 지가표가 3년 주기로 바뀌면 호치민의 다음 조정은 작은 걸음 여러 번이 아니라 큰 걸음 한 번일 수 있어요. 용도 변경 토지사용료나 토지 재정 의무를 곧 정산하실 분은 새 법 시행 전에 세무서에 가격 결정 시점을 확인하세요.
교포와 외국인: 누가 이 법에 닿고 누가 닿지 않나
두 법안 모두 ‘토지 사용자’라는 용어를 쓰기 때문에, 토지사용권을 가졌는지 아니면 땅에 붙은 주택만 소유했는지에 따라 영향이 달라요.
- 베트남 국적을 유지한 교포: 국민이므로 내국인처럼 토지를 할당·양수받아요 — 따라서 같은 비농업 토지사용세를 내고, 유휴지로 분류되면 0.2%도 적용돼요. 현실적 위험은 베트남에 없어서 땅이 사용되고 있음을 증명하기 어렵다는 점이에요. 개정안의 전자 등기증과 필지 고유번호(위 6번)가 해외에서 위임·신고·납부하는 도구예요.
- 국적이 없는 베트남계 외국인: 현행 2024년 토지법상 입국이 허용되면 주택 사업 내 택지사용권 등을 받을 수 있고, 토지 사용자가 되면 세금 의무는 같아요. 새 초안에서 따로 봐야 할 것은 ‘토지 접근 제한 구역’에 관한 제22조 3항이에요. 외국인 투자 법인과 해외 거주 베트남인에 대해 국방부·공안부 의견을 받자는 제안이 채택되면, 제한 구역 목록이 어디서 무엇을 살 수 있는지를 결정해요.
- 외국인 개인: 토지를 할당받지 못하고 독립된 토지사용권이 없어요 — 허가된 단지의 아파트·주택만, 동별 30% 한도와 50년 기한 안에서 소유해요(외국인의 베트남 부동산 구매(영어), 30% 한도 해설(영어)). 그래서 0.2% 유휴지 세금은 외국인에게 직접 적용되지 않아요. 간접 영향은 시행사를 통해 와요. 착공이 늦은 단지는 누진 부담금을 내거나 60개월 후 땅을 잃을 수 있으니, 그런 단지에 예약·계약하셨다면 토지 할당 결정과 약속된 공정을 확인하세요.
외국인 고객이 자주 묻는 질문 하나. ‘아파트를 사서 비워 두면 유휴지인가요?’ 10월 23일까지의 모든 초안 기준으로 아니에요. ‘유휴지’는 사용되지 않는 땅을 말하지, 다 지어진 뒤 비어 있는 아파트를 말하지 않아요. 빈집에 대한 정책은 별도 파일인 2주택 세금인데 아직 법안 초안이 없어요. 외국인 소유자의 현행 세금·수수료는 베트남 부동산 세금과 수수료(영어)에 정리돼 있어요.
11월 21일까지의 일정과 아직 바뀔 수 있는 것
두 문서 모두 초안이라 Realtique는 날짜별로 업데이트할 수 있게 일정을 기록해요.
| 날짜 | 일정 | 바뀔 수 있는 것 |
|---|---|---|
| 2026.10.29 | 토지법 개정안 본회의 토론 | 유휴지 정의; 추가 부담금 누진 폭; 제22조 제한 구역; 제72조 보상 |
| 2026.11.6 | 세법 3개 개정안 본회의 토론 | 0.2% 고정 또는 0.2~2% 누진; 불가항력·단계별 사업·은행/VAMC 담보 제외; 개인 미건축 택지 포함 여부 |
| 2026.11.20 | 세법 표결(예정) | 통과 시 2027년부터 — 단, 과세 대상 정의는 토지법이 필요 |
| 2026.11.21 | 토지법·주택법·부동산사업법 개정안 표결 | 토지법 시행일 2028년 예상(총리 10.22) — 세법과 맞출 가능성 |
Realtique는 각 일정 뒤에 이 글을 업데이트할게요. 같은 회기에 주택법 개정안(아파트 사용 기간을 건물 설계 수명에 연동)과 부동산사업법 개정안(1차 납부 30% 상한, 마지막 5% 보증 계좌 예치)도 11월 21일 표결이에요 — 선분양 구매자는 세 법을 따로가 아니라 함께 읽으셔야 해요. 영어 상세 분석은 여기에 있어요.
자주 묻는 질문
베트남 유휴지 0.2% 세금은 언제부터 시작되나요?
2026년 10월 23일 국회에 제출된 비농업 토지사용세법 개정안의 제안일 뿐이에요. 11월 20일 통과되면 2027년부터 적용되지만, 11월 6일 본회의 토론 뒤 세율·기준·시작일이 바뀔 수 있어요.
택지를 샀는데 아직 집을 지을 형편이 안 돼요. 유휴지 세금을 내나요?
아직 공식 답이 없어요. 10월 23일 초안은 유휴지를 정의하지 않았고, 의원들이 분임 토론에서 바로 이 질문을 했으며, 총리가 재무부와 농업환경부에 명확히 하라고 지시했어요. 현행 한도 내 택지는 연 0.03%예요.
베트남에 땅을 가진 교포도 이 세금을 내나요?
베트남 국적을 유지한 교포는 내국인과 같은 토지 사용자라 같은 세율표를 적용받고, 유휴지로 분류되면 0.2%도 내요. 2024년 토지법에 따라 택지사용권을 가진 국적 없는 베트남계도 같은 의무예요.
베트남 아파트를 가진 외국인에게 영향이 있나요?
직접적으로는 없어요. 외국인 개인은 독립된 토지사용권이 없고 허가된 단지의 아파트만 소유하므로 0.2%가 적용되지 않고, 빈 아파트는 유휴지가 아니에요. 간접 영향은 공사가 늦은 단지의 시행사가 누진 부담금을 내거나 60개월 후 땅을 회수당하는 데서 와요.
3년 주기 공시지가는 세금과 토지사용료에 무엇을 바꾸나요?
토지법 개정안에 따르면 지가표와 계수 K를 성·시 인민의회가 매년이 아니라 3년마다 발표하고, 이것이 세금·수수료·토지사용료·경매 기준가·보상의 기준이 돼요. 연도 간 변동은 줄지만 조정 때 크게 뛸 수 있어 가격 결정 시점이 더 중요해져요.
⚠️ 법률 참고: 이 글은 Tuổi Trẻ, VnExpress, 베트남 정부 전자신문이 보도한 제출안·심사보고서·2026년 10월 22~23일 분임 토론을 정리한 거예요. 두 문서 모두 초안이며 11월 20~21일 표결 전에 바뀔 수 있어요. 현행 세율은 비농업 토지사용세법 48/2010/QH12 제7조를 인용했고, 실제 세금은 각 성·시의 지가표와 한도에 따라 달라요. 계산 예시는 Realtique 또는 의원의 예시예요. 필자는 부동산 자문가이지 변호사가 아니며, 이 글은 법률·세무 자문이 아니에요. 구체적인 사안은 세무서, 토지등기소 또는 변호사에게 확인하세요.
베트남에 땅이나 빌라 부지를 갖고 계시거나, 새 법 시행 전에 매입을 고려 중이신가요?
보고 계신 필지나 단지를 알려 주세요. 토지 할당 결정, 약속된 공정, 현행 지가표를 확인해 초안의 각 시나리오별 보유 비용을 추정하고, 11월 21일 전에 고쳐야 할 계약 조항을 짚어 드려요.
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