Luật Đất Đai Sửa Đổi 2026 Có Gì Mới: Thuế 0,2% Đất Bỏ Hoang, Thu Hồi Sau 60 Tháng, Bảng Giá Đất 3 Năm/Lần — Người Giữ Đất, Việt Kiều Và Người Nước Ngoài Cần Biết Gì
Trả lời ngắn: Trong hai ngày 22 và 23/10/2026, Chính phủ trình Quốc hội hai văn bản chạm thẳng vào người đang giữ đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) rút từ 16 chương, 260 điều của Luật 2024 xuống còn 13 chương, 112 điều; lần đầu đưa khái niệm “đất bỏ hoang” vào luật; chủ đầu tư chậm đưa đất dự án vào sử dụng phải nộp khoản thu bổ sung luỹ tiến hằng năm và bị thu hồi nếu quá 60 tháng; bảng giá đất và hệ số K do HĐND cấp tỉnh quyết 3 năm một lần thay vì hằng năm, bỏ “giá đất cụ thể”. Một ngày sau, Bộ trưởng Tài chính trình dự luật sửa ba luật thuế, trong đó thuế suất 0,2%/năm cho đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng, đất chậm đưa vào sử dụng tại Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, không áp dụng hạn mức; nếu được thông qua ngày 20/11, thuế có hiệu lực từ 2027. Quốc hội thảo luận hội trường Luật Đất đai ngày 29/10, luật thuế ngày 6/11, biểu quyết dự kiến 20–21/11/2026 (VnExpress 22/10/2026; Tuổi Trẻ 23/10/2026; Báo Điện tử Chính phủ 23/10/2026).
Theo Realtique tổng hợp từ tờ trình, báo cáo thẩm tra và phiên thảo luận tổ 22–23/10, điểm cần đọc kỹ không nằm ở con số 0,2% — vốn bằng đúng mức hiện áp cho đất lấn, chiếm — mà ở ba câu hỏi còn bỏ ngỏ: đất bỏ hoang là gì, tính từ ngày nào, và có gồm lô đất ở hợp pháp của cá nhân chưa xây hay không. Chính các đại biểu Quốc hội đã hỏi ba câu đó chiều 23/10, và Thủ tướng Lê Minh Hưng giao hai bộ làm rõ trước khi biểu quyết. Bài này giải thích biểu thuế hiện hành, sáu thay đổi của Luật Đất đai (sửa đổi) chạm túi tiền người mua, phép tính “2 tỷ – 20 tỷ – 100 tỷ” của đại biểu, rồi trả lời riêng cho ba nhóm khách của Realtique: người giữ đất nền, biệt thự chưa xây · Việt Kiều · người nước ngoài. Đây là dự thảo, nội dung có thể thay đổi; bài không phải tư vấn pháp lý.
Luật Đất Đai Sửa Đổi & Thuế Đất Bỏ Hoang — Trạng Thái 24/10/2026
Mục lục
Hai Dự Luật Trong Hai Ngày: Luật Đất Đai (Sửa Đổi) 22/10 Và Thuế 0,2% Đất Bỏ Hoang 23/10
Hai văn bản được trình ở hai phiên khác nhau, do hai bộ trưởng khác nhau trình, nhưng cùng nhắm vào một hành vi: giữ đất mà không đưa vào sử dụng. Bảng dưới gom các mốc đã được ít nhất hai nguồn xác nhận.
| Văn bản | Ai trình · khi nào | Nội dung chạm người giữ đất | Lịch tiếp theo |
|---|---|---|---|
| Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) | Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, thừa uỷ quyền Thủ tướng · sáng 22/10/2026 | 13 chương, 112 điều (giảm 148 điều); khái niệm “đất bỏ hoang”; khoản thu bổ sung luỹ tiến với đất dự án chậm sử dụng, thu hồi sau 60 tháng; bảng giá đất + hệ số K 3 năm/lần; bỏ giá đất cụ thể; mã định danh thửa đất, sổ đỏ điện tử | Hội trường 29/10 · biểu quyết 21/11/2026 |
| Dự luật sửa 3 luật thuế (TNDN, TNCN, Thuế SDĐ phi nông nghiệp) | Bộ trưởng Tài chính Ngô Văn Tuấn · sáng 23/10/2026 | Điều 7: thuế suất 0,2% với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng, đất chậm đưa vào sử dụng, không áp dụng hạn mức; Điều 9: thêm miễn thuế đất cơ sở giáo dục, đất ở trong hạn mức của người dân tộc thiểu số | Tổ chiều 23/10 · hội trường 6/11 · biểu quyết 20/11; hiệu lực từ 2027 nếu thông qua |
Cơ quan thẩm tra cả hai dự luật là Uỷ ban Kinh tế và Tài chính (Chủ nhiệm Phan Văn Mãi). Với luật thuế, Uỷ ban đồng ý về sự cần thiết nhưng nêu bốn điểm chưa rõ: (1) chưa có định nghĩa “đất chậm đưa vào sử dụng”, “không đưa vào sử dụng”; (2) chưa loại trừ thời gian bất khả kháng và dự án đầu tư phân kỳ; (3) có thể thu hai nghĩa vụ tài chính trên cùng một thửa đất khi dự thảo Luật Đất đai cũng đặt khoản thu bổ sung luỹ tiến; (4) mức 0,2% không được làm giảm nghĩa vụ của nhóm đang chịu 0,15%. Căn cứ chính sách được viện dẫn là Nghị quyết 21-NQ/TW về hiệu quả sử dụng đất (Tuổi Trẻ 23/10/2026; Báo Điện tử Chính phủ 23/10/2026; VnExpress 23/10/2026).
Lưu ý quan trọng về ngày hiệu lực: luật thuế nếu thông qua sẽ có hiệu lực từ 2027; còn Luật Đất đai (sửa đổi), theo phát biểu của Thủ tướng tại phiên tổ 22/10, dự kiến có hiệu lực từ 2028. Đại biểu Tô Huy Vũ (Hà Nội) chỉ ra hệ quả: nếu hai luật không cùng hiệu lực, “ngày 1/1/2027 sẽ có thuế suất mà không có đối tượng” — vì khái niệm “đất bỏ hoang” nằm ở Luật Đất đai, còn thuế suất nằm ở luật thuế (Tuổi Trẻ 23/10 (phiên tổ)).
Thuế 0,2% Đất Bỏ Hoang Là Gì — Đặt Cạnh Biểu Thuế Đang Áp Dụng
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành (Luật 48/2010/QH12, áp dụng từ 2012) tính theo công thức diện tích chịu thuế × giá 1 m² đất theo bảng giá đất × thuế suất; giá tính thuế ổn định theo chu kỳ 5 năm. Thuế suất với đất ở là biểu luỹ tiến theo hạn mức giao đất ở của địa phương:
| Loại đất / phần diện tích | Thuế suất hiện hành | Đề xuất 23/10/2026 |
|---|---|---|
| Đất ở trong hạn mức | 0,03%/năm | Giữ nguyên |
| Phần vượt hạn mức đến 3 lần | 0,07%/năm | Giữ nguyên |
| Phần vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15%/năm | Giữ nguyên |
| Đất sử dụng không đúng mục đích, chưa sử dụng theo quy định | 0,15%/năm | Uỷ ban thẩm tra: không được giảm nghĩa vụ nhóm này |
| Đất lấn, chiếm | 0,2%/năm | Giữ nguyên |
| Đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chậm đưa vào sử dụng | — (chưa có khái niệm riêng) | 0,2%/năm, không áp dụng hạn mức |
“Không áp dụng hạn mức” nghĩa là gì? Với đất ở bình thường, phần diện tích trong hạn mức chỉ chịu 0,03%; phần vượt mới chịu 0,07–0,15%. Với đất bị xếp vào diện bỏ hoang, toàn bộ diện tích chịu 0,2% — tức gấp gần 7 lần mức trong hạn mức. Đó là lý do một số đại biểu gọi đây là “thuế gấp 7 lần”, dù con số tuyệt đối vẫn nhỏ so với giá đất.
Ví dụ của Realtique (giả định, để hình dung bậc thang): một lô đất ở 100 m² ở khu vực có giá trong bảng giá đất 60 triệu đồng/m² → giá tính thuế 6 tỷ đồng. Nếu nằm trong hạn mức, thuế hiện hành khoảng 1,8 triệu đồng/năm (0,03%); nếu bị xếp vào đất bỏ hoang theo đề xuất, thuế khoảng 12 triệu đồng/năm (0,2%). Giá trong bảng giá đất thường thấp hơn giá giao dịch, nên con số thực tế phụ thuộc bảng giá của từng tỉnh, thành — TP.HCM đang dùng bảng giá đất điều chỉnh từ cuối 2024 và sẽ chuyển sang chu kỳ 3 năm nếu Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua. Đây là phép tính minh hoạ, không phải số thuế của bất kỳ thửa đất cụ thể nào.
Đồ hoạ: Realtique · Số liệu: Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12 (Điều 7) và tờ trình của Bộ Tài chính trình Quốc hội 23/10/2026 (Tuổi Trẻ, VnExpress, Báo Điện tử Chính phủ).
Luật Đất Đai (Sửa Đổi) 112 Điều: Sáu Thay Đổi Chạm Túi Tiền Người Mua
Dự thảo được xây dựng theo Nghị quyết 21-NQ/TW và kết luận của Chính phủ tại Nghị quyết 278/NQ-CP (18/09/2026). Trong hàng chục điểm sửa, Realtique chọn sáu điểm ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và quyền của người mua, giữ đất (VnExpress 22/10/2026; Tuổi Trẻ 22/10/2026; Báo Điện tử Chính phủ 22/10/2026):
| # | Thay đổi | Nội dung dự thảo | Nghĩa là gì với người giữ đất |
|---|---|---|---|
| 1 | Bảng giá đất 3 năm/lần | Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (K) do HĐND cấp tỉnh quyết định 3 năm một lần (hiện hành: hằng năm); được sửa khi thay đổi hạ tầng, quy hoạch, địa giới, tên đường | Tiền sử dụng đất, thuế, phí, giá khởi điểm đấu giá, bồi thường đều neo vào bảng này → ít “sốc” hằng năm hơn, nhưng mỗi lần điều chỉnh có thể nhảy bậc lớn |
| 2 | Bỏ “giá đất cụ thể” | Bỏ quy định giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất; Nhà nước quyết định giá đất theo 4 nguyên tắc (trung thực, khách quan, công khai, minh bạch) | Dự án không còn chờ định giá riêng từng khu — tiến độ pháp lý nhanh hơn, nhưng tiền đất của chủ đầu tư bám sát bảng giá × K |
| 3 | Khái niệm “đất bỏ hoang” | Lần đầu đưa vào luật: đất đã giao/cho thuê nhưng không sử dụng liên tục trong một thời gian nhất định | Là “móc treo” cho thuế 0,2%; tiêu chí cụ thể còn chờ nghị định |
| 4 | Khoản thu bổ sung + thu hồi 60 tháng | Đất dự án không/chậm đưa vào sử dụng: nộp thêm khoản ngoài tiền sử dụng đất/tiền thuê đất, luỹ tiến tăng dần hằng năm; quá 60 tháng Nhà nước thu hồi | Áp lên chủ đầu tư → chi phí đẩy vào giá bán hoặc buộc dự án “trùm mền” phải ra hàng; người đã ký hợp đồng ở dự án chậm cần đọc lại điều khoản tiến độ |
| 5 | Đất nông nghiệp bỏ hoang 24 tháng | Không sử dụng liên tục quá 24 tháng, đã bị xử phạt mà vẫn không đưa vào sử dụng → thu hồi | Nhà đầu tư gom đất vườn, đất ven đô chờ lên thổ cư chịu rủi ro lớn nhất |
| 6 | Mã định danh thửa đất, sổ đỏ điện tử | Mỗi thửa có mã định danh duy nhất toàn quốc; giấy chứng nhận bản giấy và bản điện tử có giá trị pháp lý như nhau; cơ quan không được yêu cầu nộp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu | Việt Kiều, người ở xa quản lý tài sản từ xa dễ hơn; sang tên, thế chấp bớt giấy tờ |
Hai nội dung khác được đại biểu nêu tại phiên tổ 22/10 nhưng chưa chốt: Điều 22 khoản 3 giao Chính phủ quy định “khu vực hạn chế tiếp cận đất đai” — có đại biểu đề nghị luật phải đặt tiêu chí và lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an khi tổ chức có vốn nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại các khu vực này; Điều 72 về bồi thường khi thu hồi đất — có đại biểu đề xuất tỷ lệ bồi thường tối thiểu 100% và giao HĐND thay vì UBND quyết định hệ số. Uỷ ban thẩm tra nhấn mạnh thu hồi đất vì lợi ích công phải “thật sự cần thiết” và có cơ chế chống lạm dụng (Báo Điện tử Chính phủ 22/10/2026; Tuổi Trẻ 22/10/2026).
Vì Sao Đại Biểu Nói 0,2% “Chưa Đủ Răng” — Phép Tính 2 Tỷ, 20 Tỷ Và 100 Tỷ
Phiên thảo luận tổ chiều 23/10/2026 là nơi dự luật thuế bị mổ xẻ kỹ nhất. Realtique gom ý kiến theo ba trục — mức thuế, khái niệm, và chồng lấn — vì đó cũng là ba thứ sẽ quyết định người giữ đất phải trả bao nhiêu (Tuổi Trẻ 23/10 (phiên tổ); VnExpress 23/10 (phiên tổ); Tuổi Trẻ 23/10 (Thủ tướng)):
- Mức thuế quá nhẹ so với lợi ích giữ đất — đại biểu Lê Hoàng Anh (Gia Lai) lấy ví dụ một khu đất dự án trị giá 1.000 tỷ đồng theo bảng giá: thuế 0,2% là 2 tỷ đồng/năm; chỉ cần giá đất tăng 10% một năm, lợi ích đã là 100 tỷ đồng; còn khoản thu bổ sung năm đầu theo dự thảo nghị định là 20 tỷ đồng, gấp 10 lần tiền thuế. Ông cho rằng 0,2% “bằng với thuế cho đất lấn, chiếm, nên chưa tương xứng tính chất hành vi”, dẫn báo cáo tổng kết cho thấy mức 0,2% với đất lấn, chiếm “chưa tác động đáng kể đến hành vi nắm giữ đất”, và đề xuất thuế suất luỹ tiến theo số năm bỏ hoang, trong khung 0,2% đến 2%, giao Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định mức từng năm.
- Khái niệm chưa có, thời điểm chưa rõ — đại biểu Đoàn Thu Hà (Lạng Sơn) hỏi thuế tính từ ngày bắt đầu không sử dụng, từ ngày hết hạn, hay từ khi cơ quan có thẩm quyền xác định tình trạng đất; và đề nghị không để hình thành tâm lý “chỉ cần nộp thêm thuế là có thể tiếp tục giữ đất kéo dài”. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) yêu cầu phân biệt chậm do chủ đầu tư với chậm do thủ tục nhà nước, chưa bàn giao đất, hoặc tiến độ phân kỳ đã được duyệt — và hỏi thẳng: phạm vi có gồm đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hay không.
- Chồng lấn với Luật Đất đai và nợ xấu ngân hàng — đại biểu Tô Huy Vũ (Hà Nội, Chủ tịch Agribank) cảnh báo nguy cơ thu trùng với khoản thu luỹ tiến của dự thảo Luật Đất đai, và đề nghị loại trừ bất động sản mà tổ chức tín dụng, VAMC đang xử lý tài sản bảo đảm — vì các thửa đất này “đang chờ bán, không phải găm giữ”. Đại biểu Trần Hoàng Ngân (TP.HCM) nêu trường hợp người dân mua đất nhưng chưa đủ điều kiện kinh tế để xây ngay, đề nghị không đánh thuế khi bỏ hoang vì lý do khách quan và làm rõ bỏ hoang bao lâu thì bị tính.
Phản hồi của Thủ tướng Lê Minh Hưng cùng chiều 23/10: tán thành các ý kiến, giao Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp và Môi trường rà soát, quy định rõ “thế nào là đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng”, phân định đối tượng, thời điểm và thuế suất để không chồng chéo với Luật Đất đai, yêu cầu quy định phải dễ áp dụng và khả thi. Nói cách khác, văn bản biểu quyết ngày 20/11 nhiều khả năng khác bản trình ngày 23/10 ở đúng ba điểm trên.
Đồ hoạ: Realtique · Số liệu: ví dụ tính của đại biểu Lê Hoàng Anh (Gia Lai) tại phiên thảo luận tổ 23/10/2026, Tuổi Trẻ tường thuật; khoản thu bổ sung 20 tỷ lấy theo dự thảo nghị định mà đại biểu dẫn, chưa phải mức ban hành.
Người Giữ Đất Nền, Biệt Thự Chưa Xây: Ba Kịch Bản Cần Chuẩn Bị Trước 20/11
Nhóm khách hỏi Realtique nhiều nhất hai ngày qua không phải người mua căn hộ, mà là người đang giữ đất nền dự án, lô biệt thự chưa xây, đất ở mua để dành ở TP.HCM và vùng ven. Vì dự thảo chưa định nghĩa đất bỏ hoang, câu trả lời trung thực là: chưa biết chắc, nhưng có ba kịch bản và việc cần làm cho từng kịch bản.
| Kịch bản | Nội dung | Ai bị chạm | Việc nên làm ngay |
|---|---|---|---|
| A — Hẹp | Thuế 0,2% chỉ áp cho đất dự án do chủ đầu tư được giao/cho thuê mà không triển khai (như cách Luật Đất đai (sửa đổi) đang mô tả khoản thu bổ sung) | Chủ đầu tư; người mua chỉ bị gián tiếp qua giá bán và tiến độ | Rà điều khoản tiến độ, phạt chậm bàn giao trong hợp đồng; hỏi chủ đầu tư mốc 60 tháng tính từ quyết định giao đất nào |
| B — Rộng | Áp cả đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng sau một thời hạn nhất định (câu hỏi của đại biểu Việt Nga, Trần Hoàng Ngân — chưa có trả lời) | Người giữ đất nền phân lô, lô biệt thự trong dự án đã có sổ nhưng chưa xây | Tính lại chi phí nắm giữ theo bảng giá đất hiện hành × 0,2%; kiểm tra quy hoạch 1/500 có ấn định thời hạn xây dựng không |
| C — Luỹ tiến | Thuế suất tăng theo số năm bỏ hoang trong khung 0,2–2% (đề xuất đại biểu Lê Hoàng Anh) | Người có ý định giữ đất dài hạn 5–10 năm chờ tăng giá | Mô phỏng chi phí ở mức 1–2%/năm; so với kỳ vọng tăng giá thực tế của khu vực, không phải mức 10%/năm của ví dụ |
Ba điểm Realtique khuyên khách của mình, bất kể kịch bản nào thành luật. Thứ nhất, “đất bỏ hoang” theo mọi phiên bản dự thảo đều gắn với thời gian không sử dụng liên tục và đã bị xử phạt/xác định bởi cơ quan có thẩm quyền — tức không ai bị đánh thuế âm thầm; giữ hồ sơ xin phép xây dựng, hợp đồng thiết kế, biên bản bàn giao mốc giới là cách chứng minh đất “đang trong quá trình đưa vào sử dụng”. Thứ hai, con số đáng sợ hơn 0,2% là khoản thu bổ sung luỹ tiến với chủ đầu tư: ở ví dụ của đại biểu, năm đầu đã bằng 2% giá trị đất theo bảng giá — chủ đầu tư các dự án đã “trùm mền” nhiều năm sẽ phải chọn giữa ra hàng hoặc trả lại đất, và điều đó tốt cho nguồn cung sơ cấp 2027–2028 hơn là xấu. Thứ ba, bảng giá đất chuyển sang chu kỳ 3 năm nghĩa là lần điều chỉnh tới của TP.HCM có thể là một bước nhảy lớn thay vì nhiều bước nhỏ; nếu đang tính nộp tiền sử dụng đất chuyển mục đích hay hoàn tất nghĩa vụ tài chính, hãy hỏi cơ quan thuế về thời điểm xác định giá trước khi luật mới có hiệu lực.
Việt Kiều Và Người Nước Ngoài: Ai Chạm Luật Này, Ai Không
Hai dự luật dùng từ “người sử dụng đất”, nên tác động khác nhau tuỳ bạn có quyền sử dụng đất hay chỉ sở hữu nhà ở gắn với đất.
- Việt Kiều còn quốc tịch Việt Nam: là công dân, được giao đất, nhận chuyển nhượng đất như người trong nước — do đó chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp y hệt, kể cả mức 0,2% nếu đất bị xếp vào diện bỏ hoang. Rủi ro thực tế của nhóm này là không ở Việt Nam để chứng minh đất đang được đưa vào sử dụng; sổ đỏ điện tử và mã định danh thửa đất trong dự thảo (điểm 6 ở trên) là công cụ giúp uỷ quyền, kê khai và nộp thuế từ xa. Xem thêm quy định sang tên, đăng ký biến động 2026.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch): theo Luật Đất đai 2024 hiện hành, được nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở và một số trường hợp khác khi được phép nhập cảnh; khi đã là người sử dụng đất thì nghĩa vụ thuế như trên. Điểm cần theo dõi riêng ở dự thảo mới là Điều 22 khoản 3 về “khu vực hạn chế tiếp cận đất đai” — có đại biểu đề nghị lấy ý kiến Bộ Quốc phòng, Bộ Công an với tổ chức có vốn nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại các khu vực này; nếu được chấp nhận, danh mục khu vực sẽ quyết định bạn mua được gì ở đâu.
- Người nước ngoài (cá nhân): không được giao đất, không có quyền sử dụng đất độc lập — chỉ sở hữu căn hộ và nhà ở trong dự án được phép, theo quota 30% mỗi toà và thời hạn 50 năm (xem hướng dẫn người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam 2026). Vì vậy thuế 0,2% đất bỏ hoang không áp trực tiếp lên người nước ngoài. Tác động gián tiếp nằm ở phía chủ đầu tư: dự án chậm triển khai phải nộp khoản thu bổ sung luỹ tiến hoặc bị thu hồi sau 60 tháng — người đã đặt cọc, ký hợp đồng ở dự án như vậy cần kiểm tra lại quyết định giao đất và tiến độ cam kết. Với khách quốc tịch Trung Quốc, Realtique thường thu xếp phương án thuê dài hạn (Long Term Lease); phương án này không tạo ra quyền sử dụng đất, nên cũng không phát sinh nghĩa vụ thuế đất.
Một câu hỏi khách nước ngoài hay đặt: “Tôi mua căn hộ rồi để trống không ở, có bị coi là bỏ hoang không?” Theo mọi bản dự thảo đến 23/10, không — “đất bỏ hoang” nói về đất không đưa vào sử dụng, không nói về căn hộ đã xây xong để trống. Chính sách đánh vào nhà để trống nằm ở một hồ sơ khác, thuế bất động sản thứ hai, hiện chưa có dự thảo luật.
Lịch Theo Dõi Đến 21/11 Và Những Gì Có Thể Thay Đổi
Vì cả hai văn bản đều là dự thảo, Realtique ghi lại các mốc để cập nhật đúng ngày:
| Mốc | Nội dung | Điều có thể đổi |
|---|---|---|
| 29/10/2026 | Quốc hội thảo luận hội trường dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) | Khái niệm đất bỏ hoang; mức luỹ tiến khoản thu bổ sung; Điều 22 khu vực hạn chế; Điều 72 bồi thường |
| 6/11/2026 | Thảo luận hội trường dự luật sửa 3 luật thuế | Mức 0,2% cố định hay luỹ tiến 0,2–2%; loại trừ bất khả kháng, dự án phân kỳ, tài sản bảo đảm TCTD/VAMC; đất ở cá nhân chưa xây có bị tính không |
| 20/11/2026 | Biểu quyết luật thuế (dự kiến) | Nếu thông qua: hiệu lực từ 2027 — nhưng cần Luật Đất đai định nghĩa đối tượng |
| 21/11/2026 | Biểu quyết Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) | Hiệu lực Luật Đất đai dự kiến 2028 (phát biểu Thủ tướng 22/10) — có thể được điều chỉnh để đồng bộ với luật thuế |
Realtique sẽ cập nhật bài này sau mỗi mốc. Cùng kỳ họp, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình và Luật Kinh doanh bất động sản (đợt thanh toán đầu tối đa 30%, giữ 5% vào tài khoản đảm bảo) cũng biểu quyết ngày 21/11 — người mua nhà hình thành trong tương lai nên đọc ba luật cùng lúc, không tách rời.
Câu Hỏi Thường Gặp
Thuế 0,2% đất bỏ hoang áp dụng từ khi nào?
Đây mới là đề xuất trong dự luật sửa Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trình Quốc hội ngày 23/10/2026. Nếu được biểu quyết thông qua ngày 20/11/2026, luật có hiệu lực từ năm 2027; mức thuế, tiêu chí và thời điểm tính có thể còn thay đổi sau phiên thảo luận hội trường ngày 6/11.
Tôi mua lô đất ở nhưng chưa đủ tiền xây nhà, có bị đánh thuế đất bỏ hoang không?
Chưa có câu trả lời chính thức. Dự thảo trình ngày 23/10 chưa định nghĩa đất bỏ hoang, và chính các đại biểu Quốc hội đã hỏi câu này tại phiên tổ; Thủ tướng giao Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp và Môi trường làm rõ. Hiện hành, đất ở trong hạn mức chỉ chịu 0,03%/năm.
Việt Kiều đang giữ đất ở Việt Nam có chịu thuế này không?
Việt Kiều còn quốc tịch Việt Nam là người sử dụng đất như công dân trong nước nên chịu cùng biểu thuế, kể cả 0,2% nếu đất bị xếp vào diện bỏ hoang. Người gốc Việt không còn quốc tịch, khi đã nhận quyền sử dụng đất ở theo Luật Đất đai 2024, cũng có nghĩa vụ tương tự.
Người nước ngoài mua căn hộ ở Việt Nam có bị ảnh hưởng bởi thuế đất bỏ hoang?
Không trực tiếp. Người nước ngoài không có quyền sử dụng đất độc lập, chỉ sở hữu căn hộ trong dự án được phép, nên thuế 0,2% không áp lên họ; căn hộ để trống cũng không phải đất bỏ hoang. Tác động gián tiếp đến từ chủ đầu tư dự án chậm triển khai phải nộp khoản thu bổ sung hoặc bị thu hồi đất sau 60 tháng.
Bảng giá đất 3 năm một lần thay đổi gì với tiền thuế và tiền sử dụng đất?
Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảng giá đất và hệ số K do HĐND cấp tỉnh ban hành 3 năm một lần thay vì hằng năm và là căn cứ tính thuế, phí, tiền sử dụng đất, giá khởi điểm đấu giá, bồi thường. Giá ít biến động giữa các năm hơn nhưng mỗi kỳ điều chỉnh có thể tăng mạnh; thời điểm xác định giá vì thế quan trọng hơn.
⚠️ Lưu ý pháp lý: Bài viết tổng hợp từ tờ trình, báo cáo thẩm tra và tường thuật phiên thảo luận tổ 22–23/10/2026 qua Tuổi Trẻ, VnExpress, Báo Điện tử Chính phủ; cả hai văn bản đều là dự thảo, có thể thay đổi trước khi biểu quyết ngày 20–21/11/2026. Thuế suất hiện hành dẫn theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12 (Điều 7); mức thuế thực tế phụ thuộc bảng giá đất và hạn mức của từng địa phương. Ví dụ tính là của Realtique hoặc của đại biểu Quốc hội, mang tính minh hoạ. Tác giả là cố vấn bất động sản, không phải luật sư — bài viết không phải tư vấn pháp lý hay thuế; vui lòng kiểm tra với cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai hoặc luật sư cho trường hợp cụ thể.
Bạn đang giữ đất nền, biệt thự chưa xây hoặc cân nhắc mua trước khi luật mới có hiệu lực?
Gửi Realtique vị trí lô đất hoặc dự án bạn quan tâm. Chúng tôi đối chiếu quyết định giao đất, tiến độ cam kết và bảng giá đất hiện hành để ước tính chi phí nắm giữ theo từng kịch bản của dự thảo, và chỉ ra điều khoản nào trong hợp đồng cần sửa trước ngày 21/11.
📞 Hotline: +84 866 810 689
Khôi Phạm
Khôi Phạm tư vấn cho nhà đầu tư trong nước, Việt Kiều và người nước ngoài về căn hộ hạng sang, biệt thự và đất nền dự án tại TP.HCM — đọc cùng khách từng văn bản pháp lý đang thay đổi, tính chi phí nắm giữ thật và chỉ ra điều khoản nào trong hợp đồng cần sửa trước khi ký.
