Previous Next

Các yêu cầu pháp lý của một dự án là gì?

Trong 5 năm qua, đầu tư bất động sản luôn là một trong những cách tốt nhất mang lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư. Đặc biệt trong phân khúc dự án căn hộ, khi luật bất động sản năm 2015 cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ tại Việt Nam, thị trường trở nên hấp dẫn hơn.

Bên cạnh các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của một dự án như vị trí, thiết kế, uy tín của nhà phát triển…, giấy phép pháp lý của dự án là chủ đề hàng đầu mà các nhà phát triển hiện nay quan tâm.

Hãy đi vào chi tiết các tài liệu pháp lý mà một dự án cần có:

===========================

A. Danh sách tài liệu pháp lý do Nhà nước cung cấp trước khi xây dựng

===========================

1. Phê duyệt quy hoạch tổng thể 1/500
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
3. Phê duyệt chủ trương đầu tư
4. Phê duyệt thiết kế cơ bản
5. Phê duyệt phòng cháy chữa cháy
6. Phê duyệt báo cáo tác động môi trường
7. Giấy phép xây dựng (nền móng và phần trên)

Để biết chi tiết về từng tài liệu, vui lòng tham khảo Cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính: Xem tại đây

Trong số các tài liệu trên, phê duyệt phòng cháy chữa cháy là một trong những tài liệu gần đây gây khó khăn cho các nhà phát triển. Nguyên nhân là do Chính phủ yêu cầu các nhà phát triển điều chỉnh thiết kế bảo vệ cháy so với thiết kế cũ đã được phê duyệt sau sự cố cháy tại dự án ở Quận 8, gây ra 13 người chết.

Sự điều chỉnh này ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng cũng như thời gian ra mắt. Đây là một trong những lý do gián tiếp khiến nguồn cung dự án của thị trường giảm mạnh trong 1 năm qua.

===========================

B. Danh sách tài liệu pháp lý do Nhà nước quy định trước khi ra mắt

===========================

1. Mẫu hợp đồng đặt cọc
2. Mẫu hợp đồng mua bán
3. Biên bản nghiệm thu nền móng 
4. Thông báo về tài sản tương lai đủ điều kiện để bán/cho thuê mua

Để biết chi tiết về từng tài liệu, vui lòng tham khảo Cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính: Xem tại đây

===========================

C. Tuân thủ quy định

===========================

Thực tế, do tốc độ phát triển hạ tầng và sự tăng giá bất động sản, cùng với sự khan hiếm nguồn cung của thị trường, nhiều dự án thường không tuân theo quy định hành chính pháp lý.

Nổi bật nhất là tình trạng ra mắt dự án khi nền móng chưa hoàn thành và Thông báo về tài sản tương lai đủ điều kiện để bán/cho thuê (do Sở Xây dựng cấp với điều kiện tối thiểu là hoàn thành xây dựng nền móng).

Tình trạng này người mua có thể dễ dàng kiểm tra khi ra mắt diễn ra nhưng việc xây dựng thực tế tại địa điểm dự án không theo đúng.

===========================

C. Ưu và nhược điểm

===========================

Tất nhiên, khi một dự án chưa hoàn thành pháp lý theo quy định pháp lý phát triển / mở bán, rủi ro pháp lý là khá có thể xảy ra, dẫn đến:

• Nhà nước tiến hành kiểm tra dự án
• Công trình xây dựng bị đình chỉ
• Bàn giao dự án muộn cho người mua

Tuy nhiên, thường khi dự án được bàn giao chậm so với kế hoạch, các nhà phát triển sẽ có các phương án bồi thường cho người mua: Gia hạn thời gian thanh toán, lãi suất phạt dựa trên số tiền đã thanh toán, hoàn tiền, v.v. (Tùy thuộc vào chính sách của từng nhà phát triển).

Những người mua bị ảnh hưởng nhiều nhất sẽ là những người mua để ở. Nhóm này không lớn khi hầu hết người mua hiện nay mua để đầu tư. Nhìn chung, thời gian thanh toán kéo dài giúp người mua đầu tư không phải trả thêm tiền trong khi giá bất động sản vẫn tăng đều qua các năm.

Tình trạng kéo dài do chậm tiến độ xây dựng gây ra khoảng cách giá cao hơn giữa giá gốc và giá bán lại, giúp người mua có lợi nhuận tốt hơn. Điều này chỉ tốt cho người mua các dự án có nhà phát triển uy tín, và sự gián đoạn tiến độ xây dựng là tạm thời và sẽ được tiếp tục trong tương lai.

===========================

D. Các dự án cao cấp có quản lý pháp lý mạnh mẽ

===========================

Hiện tại, Hongkong Land (Hong Kong) có lẽ là nhà phát triển “khó khăn” nhất trong việc chuẩn bị pháp lý cho các dự án của họ.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Hongkong Land đang có 02 dự án bao gồm The Nassim – Quận 2 (hợp tác với Quốc Lộc Phát) và The MARQ – Quận 1 (với An Khang).

Cả hai dự án mất từ 1-2 năm để Hongkong Land chuẩn bị tài liệu pháp lý, và chỉ mở bán khi đủ điều kiện hoàn toàn.

Cụ thể tại dự án The MARQ:

• Được giới thiệu vào năm 2017, nhưng chỉ đến tháng 4 năm 2019 mới bắt đầu có thông tin chính thức;
• Hoàn thành nền móng (do Coteccon xây dựng) vào tháng 4 năm 2019;
• Thông báo về tài sản tương lai đủ điều kiện để bán/cho thuê mua được cấp vào tháng 5 năm 2019, mở bán trong cùng tháng và tiến hành ký hợp đồng mua bán vào tháng 9 năm 2019.

Giá: trung bình 7.000 USD / m2 (đã bao gồm VAT)

The MARQ đang được xây dựng đến tầng 08-09. Dự kiến bàn giao vào tháng 2 năm 2022

Hiện tại, lịch trình thanh toán của The MARQ khá tốt, khi ký hợp đồng mua bán sau khi thanh toán 10%, sau đó thanh toán trung bình 1% mỗi tháng.

Hỗ trợ Email (24H): Chúng tôi biết bạn sẽ có nhiều câu hỏi. Gửi email cho chúng tôi và chúng tôi sẽ phản hồi trong vòng 1 ngày làm việc.

Công ty TNHH Realtique

+84903186378 (Whatsapp/Viber/Zalo/Wechat)

[email protected]

94 Đường Xuân Thủy, Phường Thảo Điền, Quận 2, TP.HCM