Lộ Trình Mua The Berkley A-Z: Từ Tham Khảo Đến Nhận Nhà Cho Khách Việt (8 Tuần)
Quy trình mua The Berkley từ tham khảo đến nhận nhà thường mất 6-8 tuần cho người mua tiền mặt, 10-12 tuần với người mua dùng phương án Vay 70% + HTLS.
Bài viết này chia thành 5 giai đoạn rõ ràng: tham khảo và chọn căn → cọc giữ chỗ → ký Hợp Đồng Thuê Dài Hạn (LTLA) → thanh toán theo phương án → bàn giao và chuyển vào.
Mục lục
Giai Đoạn 1: Tham Khảo & Chọn Căn (Ngày 1-7)
Mục tiêu: hiểu dự án, chọn loại căn, chọn trục căn, chọn phương án thanh toán, rút gọn 2-3 căn cụ thể.
Các việc cần làm:
- Tham quan dự án thực tế tại 177 Võ Nguyên Giáp — đi xem kết cấu, sảnh mẫu, căn hộ mẫu
- Nhận: tài liệu giới thiệu, bảng giá chi tiết theo từng trục căn, CSBH 4 phương án
- Rút gọn 2-3 căn cụ thể theo ngân sách + thời gian nắm giữ + ý định ở/cho thuê
- Trao đổi với cố vấn Realtique về phép tính NPV của các phương án
Cần chuẩn bị: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (bản photo), giấy tờ chứng minh nguồn vốn (sao kê ngân hàng 3 tháng — không bắt buộc nhưng giúp nhanh thủ tục thẩm định).
Giai Đoạn 2: Cọc Giữ Chỗ (Ngày 7-14)
Mục tiêu: đặt giữ căn cụ thể, đưa vào quy trình.
Các việc cần làm:
- Đóng cọc 200 triệu VND qua chuyển khoản hoặc séc
- Nhận: Phiếu Đặt Cọc + Hợp Đồng Giữ Chỗ (5 trang) — thời hạn 14-30 ngày
- Thời gian xem xét 3-5 ngày làm việc — trong đó có thể hủy và hoàn 100% cọc
Lưu ý: sau thời gian xem xét, nếu hủy không có lý do hợp lệ, cọc 200 triệu trở thành khoản phạt — không hoàn. Vì vậy thời gian xem xét là cơ hội cuối để rà soát kỹ pháp lý / tài chính trước khi cam kết.
Giai Đoạn 3: Ký Hợp Đồng Thuê Dài Hạn (LTLA) (Ngày 14-28)
Mục tiêu: hoàn tất hợp đồng ràng buộc chính thức.
Các việc cần làm:
- Cố vấn pháp lý xem xét LTLA (nếu có) — thường 1-2 giờ rà soát chính thức
- Ký LTLA tại văn phòng Sonkim Land hoặc văn phòng công chứng — ký nháy từng trang
- Đóng đợt thanh toán đầu tiên theo phương án (thường 5-30% giá trị căn tùy phương án)
- Nhận: bản LTLA gốc có công chứng + biên lai thanh toán
Cần chuẩn bị:
- CMND/CCCD bản chính + photo
- Sổ hộ khẩu bản chính
- Giấy đăng ký kết hôn (nếu chung sở hữu vợ chồng)
- Giấy tờ chứng minh nguồn vốn cho khoản đóng đầu
Giai Đoạn 4: Thanh Toán Theo Phương Án (Ngày 28+, Tùy Phương Án)
- Tiêu Chuẩn 3%: 9 đợt thanh toán rải đều, 6-12 tháng từ ký LTLA tới bàn giao
- Sớm 50% với chiết khấu 14%: đẩy 50% trong 6-12 tháng đầu, 50% còn lại rải đều
- Sớm 100% với chiết khấu 16%: toàn bộ trong 30 ngày sau ký LTLA, sau đó nhận nhà
- Vay 70% + HTLS: 30% tiền mặt + chi phí giao dịch tại ký LTLA, 70% từ giải ngân ngân hàng (thời gian tùy ngân hàng phê duyệt, thường 14-30 ngày)
Đối với người mua dùng Vay 70% + HTLS: giai đoạn 4 mất thêm 2-4 tuần so với người mua tiền mặt do thủ tục ngân hàng: thẩm định tín dụng, định giá, đăng ký giao dịch bảo đảm với LTLA làm tài sản đảm bảo.
Giai Đoạn 5: Bàn Giao & Chuyển Vào (Ngày 30-60 Sau Đóng Đủ)
Mục tiêu: nhận căn, hoàn tất thủ tục, sẵn sàng chuyển vào ở hoặc cho thuê.
Các việc cần làm:
- Kiểm tra căn: cùng đại diện ban quản lý kiểm tra căn so với thông số LTLA. Xác định “khiếm khuyết nhỏ” cần sửa — đèn cháy, sàn xước, etc. Sonkim cam kết sửa trong 14-30 ngày.
- Ký Biên Bản Bàn Giao: xác nhận nhận căn. Từ đây bắt đầu tính thời hạn bảo hành (12 tháng kết cấu, 6 tháng cơ điện).
- Nhận chìa khóa + thẻ truy cập: thường 3-5 thẻ cho cư dân + nhân viên giúp việc + người thân.
- Thiết lập tiện ích: đăng ký tài khoản app cư dân, kích hoạt truy cập gym/hồ bơi, đăng ký gửi xe.
- Đóng phí quản lý đợt đầu: thường trả trước 3 tháng (~5-7 triệu/tháng cho căn 100 m²).
- Lắp đặt nội thất: nếu chưa làm trước, sắp xếp thợ lắp đặt 4-8 tuần. Trong thời gian này có thể chưa ở được.
Lưu Ý Riêng Cho Người Mua Việt
- Giấy ủy quyền (POA): nếu không thể tham gia trực tiếp Giai Đoạn 3 (ký LTLA), cần ủy quyền có công chứng cho người đại diện. POA thường có thời hạn 6 tháng — cần gia hạn nếu kéo dài.
- Nguồn vốn: với số tiền trên 5 tỷ, ngân hàng thường yêu cầu giấy chứng minh nguồn gốc tiền theo Luật Phòng Chống Rửa Tiền. Lợi nhuận kinh doanh, cổ phiếu niêm yết, bất động sản cũ bán — đều OK với chứng từ đầy đủ.
- Thuế & phí: ngoài giá trị căn, tổng chi phí giao dịch khoảng 1,5-2%: phí công chứng (~0,1%), lệ phí trước bạ (~0,5% trên giá trị), phí quản lý trả trước 3-12 tháng, etc. Dự trù thêm 200-400 triệu cho căn 11-15 tỷ.
Các Điểm Vướng Mắc Thường Gặp & Cách Tránh
- Vướng: ngân hàng phê duyệt chậm. Ngân hàng vay 70% có thể chậm 4-6 tuần thay vì 2 tuần như trên giấy. Cách tránh: nộp hồ sơ phê duyệt sơ bộ với 2-3 ngân hàng song song trước khi đóng cọc.
- Vướng: bàn giao chậm. Bàn giao thực tế có thể chậm 2-4 tuần so với công bố. Cách tránh: không ký hợp đồng nội thất hoặc hợp đồng cho thuê với ngày chuyển vào cứng — luôn dự trù 4-8 tuần.
- Vướng: sửa khiếm khuyết chậm. Khiếm khuyết nhỏ Sonkim cam kết sửa 14-30 ngày — thực tế đôi khi 2-3 tháng. Cách tránh: ghi lại chi tiết bằng ảnh/video tại lúc kiểm tra, theo dõi qua app cư dân với ảnh chụp màn hình theo thời gian.
- Vướng: thuế thu nhập cá nhân khi cho thuê (cập nhật 2026). Quy định thuế cho thuê căn hộ tại Việt Nam đã thay đổi từ 2026 — chi tiết xem mục “Thuế Cho Thuê Căn Hộ — Cập Nhật 2026” bên dưới. Cách tránh: tham vấn kế toán trước khi cho thuê và kê khai đúng hạn 31/01 hàng năm kể cả khi không phải đóng thuế.
⚠️ Thuế Cho Thuê Căn Hộ — Cập Nhật 2026 (Quy Định Mới)
Quy định thuế cho thuê căn hộ tại Việt Nam đã thay đổi quan trọng từ năm 2026 — anh/chị cần nắm rõ trước khi cho thuê căn The Berkley.
1. Lệ Phí Môn Bài — MIỄN
Cá nhân cho thuê căn hộ được miễn lệ phí môn bài kể từ 2026. Trước đây nhiều người không biết hoặc không nộp — quy định mới đã chính thức miễn, không cần kê khai môn bài.
2. Ngưỡng Doanh Thu Phải Đóng Thuế
| Tổng Doanh Thu Cho Thuê (Tất Cả Các Căn) | Nghĩa Vụ Thuế | Kê Khai |
|---|---|---|
| Dưới 1 tỷ VND/năm | ✅ KHÔNG phải đóng thuế | ⚠️ VẪN PHẢI kê khai |
| Trên 1 tỷ VND/năm | Phải đóng VAT + TNCN | Bắt buộc |
Lưu ý: doanh thu tính tổng tất cả các căn cho thuê của một cá nhân, không tính riêng từng căn. Nếu anh/chị có 2 căn The Berkley + 1 căn khác → cộng dồn doanh thu cả 3 căn để xác định ngưỡng 1 tỷ.
3. Cách Tính Thuế Khi Doanh Thu Trên 1 Tỷ/Năm
Áp dụng đồng thời 2 loại thuế:
- Thuế Giá Trị Gia Tăng (VAT/GTGT): 5% × Tổng doanh thu (tính trên toàn bộ doanh thu, không trừ ngưỡng)
- Thuế Thu Nhập Cá Nhân (TNCN): 5% × (Tổng doanh thu − 1 tỷ) (chỉ tính trên phần vượt 1 tỷ)
Ví dụ minh họa — Tổng doanh thu cho thuê 1,5 tỷ VND/năm:
- VAT: 5% × 1,5 tỷ = 75 triệu VND
- TNCN: 5% × (1,5 − 1) tỷ = 5% × 500 triệu = 25 triệu VND
- Tổng thuế phải nộp: 100 triệu VND (~6,7% tổng doanh thu)
Ví dụ thứ 2 — Tổng doanh thu 800 triệu VND/năm (dưới ngưỡng):
- VAT: 0 đồng (do dưới 1 tỷ)
- TNCN: 0 đồng
- Lệ phí môn bài: 0 đồng
- Tổng thuế phải nộp: 0 đồng — nhưng VẪN phải kê khai!
4. Cách Kê Khai & Nộp Thuế
- Tờ khai duy nhất: phải khai tất cả các căn cho thuê trên cùng một tờ khai thuế — không khai riêng từng căn.
- Mã số kê khai:
- Người Việt: dùng mã số CCCD (12 số)
- Người nước ngoài: dùng mã số 10 số do cơ quan thuế cấp
- Hạn nộp: tờ khai và đóng thuế năm 2026 là ngày 31/01/2027. Mỗi năm áp dụng tương tự (31/01 năm liền sau).
- Hình thức nộp: qua Cổng Dịch Vụ Công Quốc Gia hoặc tại Chi Cục Thuế nơi có căn hộ.
5. Thực Tế Cho Người Mua The Berkley
Áp dụng vào kịch bản căn The Berkley điển hình:
- Cho thuê dài hạn 5%/năm gộp trên căn 12 tỷ → 600 triệu/năm doanh thu (1 căn) — dưới ngưỡng 1 tỷ, không đóng thuế nhưng vẫn kê khai.
- Cho thuê ngắn hạn qua Concierge 7%/năm gộp trên căn 12 tỷ → 840 triệu/năm doanh thu — vẫn dưới ngưỡng nếu chỉ 1 căn.
- Sở hữu 2 căn The Berkley cho thuê dài hạn → 1,2 tỷ/năm — vượt ngưỡng: thuế = 5%×1,2 tỷ + 5%×200 triệu = 60 + 10 = 70 triệu/năm.
Khuyến nghị: tham vấn kế toán hoặc đại lý thuế trước khi cho thuê — đặc biệt nếu sở hữu nhiều căn — để thiết lập kê khai đúng từ đầu, tránh truy thu phạt sau này.
Cập nhật: 06/05/2026. Quy định có thể thay đổi — cố vấn Realtique giúp anh/chị kết nối với đại lý thuế chuyên BĐS để cập nhật quy định mới nhất.
Lộ Trình Tổng Quan
| Giai Đoạn | Người Mua Tiền Mặt | Người Mua Vay 70% |
|---|---|---|
| 1. Tham khảo & chọn căn | Tuần 1 | Tuần 1 |
| 2. Cọc giữ chỗ | Tuần 2 | Tuần 2 |
| 3. Ký LTLA | Tuần 3-4 | Tuần 4-6 (chờ ngân hàng) |
| 4. Thanh toán đủ | Tuần 5-7 | Tuần 7-10 |
| 5. Bàn giao | Tuần 6-8 | Tuần 10-12 |
Tổng Kết
Quy trình mua The Berkley chuẩn hóa và dự đoán được cho người mua tiền mặt người Việt — 6-8 tuần từ tham khảo đến nhận chìa khóa. Vay 70% mất thêm 4 tuần do quy trình ngân hàng. Cố vấn Realtique sẽ đồng hành toàn bộ quy trình + xử lý các vướng mắc trước khi anh/chị gặp.
Đăng ký nhận thông tin The Berkley
Để lại thông tin để được cố vấn của Realtique gọi lại trong 2 giờ làm việc — bảng giá mới nhất, chính sách thanh toán, suất căn còn trống.
📞 Hotline: 0938 252 638
