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ベトナム・マクロ週報（2026年11月2〜8日）：米雇用の上振れでFRBは利上げ方向へ、金とドルはそろって下落
要点：2026年11月2〜8日の週は、多くの住宅購入者が前提にしていた見方を覆しました。11月6日に発表された米10月雇用統計では、非農業部門雇用者数が16万5,000人増と市場予想の2倍を超え、失業率は4.1%に低下しました。8月と9月も合計8万4,000人上方修正されています。この結果を受けて、金利先物市場は12月8〜9日の会合でFRBが0.25%利上げする確率を約78%と織り込みました。市場の関心は「いつ利下げするか」から「あと何回利上げするか」に移っています。
ベトナム国内では11月6日、身近な三つの投資先がそろって下落しました。SJCの金地金は1日で1リュオンあたり350万ドン下げて売値1億4,100万ドン前後となり、VN指数は15.37ポイント安、206銘柄が下落しました。銀行のドル売値は25,780ドンと3か月で2.8%下落しており、通常心配される為替圧力とは逆の動きです。同じ週に国会は2027年のGDP成長率目標を10%以上と決めました。
Realtiqueが11月6日の米雇用統計、ロイターが伝えたCME FedWatchの織り込み、11月6日のSJCおよび市中銀行の提示、HOSEのデータ、11月7日の国会決議をまとめたところ、今週の共通点はドル調達コストが想定より長く高止まりする一方、ドン高方向の圧力が和らいでいることです。珍しい組み合わせであり、借入を使って購入する方の計算を変えます。
ベトナム・マクロ週報 — 2026年11月2〜8日
目次
米10月雇用が予想の2倍 — 市場は12月8〜9日のFRB利上げに傾きました
2026年11月6日に発表された米10月雇用統計では、雇用者数が16万5,000人増と市場予想の2倍を超え、失業率は4.1%に低下しました。直前2か月分も合計8万4,000人上方修正され、減速しているとみられていた雇用情勢が実際にはかなり底堅かったことが分かりました。
数字そのもの以上に、金利市場の反応が明確でした。ロイターによると、12月8〜9日の会合での0.25%利上げ確率は約78%と織り込まれました。発表直後の85%からは低下したものの、前日の約67%からは大きく上昇しています。市場は最後の利上げ時期も6月から4月へ前倒ししました。サンフランシスコ連銀のメアリー・デイリー総裁は、雇用統計は引き締め継続を支持する内容だと述べています。
反対側の見方も併記します。Axiosは、債券・先物市場の動きからみてこの統計は金融政策の転換点とまでは言えないと指摘しており、雇用統計一つでFRBの判断が変わるとは限らないという分析もあります。これは市場の期待であり、FRBの約束ではありません。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： ベトナムの住宅ローン金利はFRBに直接連動しませんが、FRBが高金利を長く維持すれば国内の利下げ余地は狭まり、中央銀行は為替の安定を優先せざるを得ません。実務的な結論は、「数か月待てばローン金利が大きく下がる」という前提で資金計画を立てるのは危ういということです。
💬 投資家からよくある質問
質問： 「FRBが利下げしてから買ったほうが得ではありませんか」
提案する対応： 現在の市場は12月について利下げではなく利上げに傾いています。FRBの利下げを購入の条件にすると、待つ期間が長くなる可能性があり、その間も価格と賃料は動きます。Realtiqueは金利を予測しません。やるべきことは今の金利でその物件のキャッシュフローを計算してみることです。今の金利でも賃料と収入で支えられるなら、FRBがどちらに動いても計画は成り立ちます。金利が下がらないと成り立たないのであれば、問題はFRBではなくレバレッジの方にあります。
出典: Axios 11/6 · Morningstar · Reuters / Yahoo Finance · Fox Business
図表：Realtique · 出典：米10月雇用統計、CME FedWatch、SJC、市中銀行、HOSE（2026年11月2〜8日）
英国が3年ぶりに利上げ — 主要中央銀行がまた一つ方向転換
イングランド銀行が、エネルギー価格主導のインフレを抑えるため2023年以来はじめて政策金利を引き上げました。10月28日のFRB会合で反対票2票がいずれも利上げを求めたのに続き（前号参照）、主要中央銀行の発信が引き締め方向に傾いたのは2週連続です。
データ上の限界：参照した報道には利上げ後の金利水準が記載されていないため、ここでは決定の方向のみを記録します。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： 重要なのは英国そのものではなく流れです。「世界的な低金利がまもなく戻る」という期待は弱まっています。自国で借入をしてベトナムの物件を購入される在外ベトナム人・外国人の方にとっては、そちら側の調達コストも上がるということであり、購入価格と併せて計算に入れる必要があります。
💬 投資家からよくある質問
質問： 「各国が利上げしていますが、2008年のような危機が来るのでしょうか」
提案する対応： インフレ抑制のための利上げは、サブプライム債務と銀行システムの流動性危機が問題だった2008年とは状況が異なります。リスクがないという意味ではなく、今のリスクは借入コストが高いまま長く続くことであり、信用収縮ではないという意味です。購入者にとって合理的な備えは、金利の天井を当てにいくことではなく、借入比率を低めに保ち、6〜12か月分の返済余力を持っておくことです。
出典: VnExpress
中国は24か月連続で金を購入、それでもSJC金は1日で350万ドン下落
中国人民銀行は10月も金準備を積み増しました。24か月連続であり、金市場が18年ぶりの大幅下落となった月にも買いを続けた点が注目されます。
ベトナム国内では11月6日の値動きの幅が非常に大きくなりました。午前にはSJC金地金が1リュオンあたり1億3,950万〜1億4,250万ドン（買値〜売値）で提示されていたものが、引け際には1億3,800万〜1億4,100万ドンまで下げ、1日で約350万ドン下落しました。同じ日、国際金価格は一時1オンス4,100ドルを超えた後、ドルの反発とともに上げ幅を縮めています。
以下はRealtiqueの読み方です。価格が大きく下げる局面でも中央銀行が買い続けるということは、準備資産としての需要と投機的な需要は別の論理で動いていることを示します。「人民銀行が買っている」から「短期的に上がる」を導かないでください。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： ベトナムでは金は不動産と同じ資金を奪い合う存在です。今週注目すべきは方向ではなく値幅です。買値と売値の差に加えて1日350万ドンの変動があるということは、短期で金を買った人は価格が思惑どおりに動いても損失が出得るということです。
💬 投資家からよくある質問
質問： 「金が大きく下げましたが、今が金を売ってマンションを買う好機でしょうか」
提案する対応： Realtiqueは金の売買を推奨せず、金価格の予測もしません。確実に言えるのは、両者の役割が異なるということです。金はキャッシュフローを生まない価値の保存手段であり、賃貸用マンションはキャッシュフローを生む一方で換金に時間がかかり維持費もかかります。先に答えるべき問いは毎月のキャッシュフローが必要なのか、すぐ売れる資産が必要なのかであり、それが決まれば配分はおおむね自ずと決まります。
出典: VnExpress 11/8（人民銀行） · VnExpress 11/6（SJC） · Bao Da Nang 11/6 · VnExpress（国際金価格）
銀行のドル売値が3か月で2.8%下落 — よくある心配とは逆方向です
銀行のドル売値は25,780ドンとなり、3か月で2.8%下落しました。11月5日の夕方だけで、銀行は買値・売値ともに150〜200ドン引き下げており、この1か月で最大の下げ幅です。買値は25,370ドン前後で提示されました。
この動きが注目されるのは通常の筋書きと逆だからです。普通は市場がFRBの引き締めを織り込むとドルが強くなり、ドンに圧力がかかります。今週はその二つが同時に起きたにもかかわらず、為替は下落しました。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： 今週もっとも見落とされている良いニュースです。為替の落ち着きは中央銀行の政策余地を広げます。実際、国内の貸出金利は低下しており、企業支援に動く銀行も増えています。送金して購入される外国人・在外ベトナム人の方にとっては、同じドル額で両替できるドンが3か月前より少なくなっているということであり、送金時期の判断に織り込む必要があります。
💬 投資家からよくある質問
質問： 「為替が下がっていますが、もっと良いレートを待ってから送金したほうがよいですか」
提案する対応： 為替を待つことは、物件価格に加えてもう一つ変数を増やすことになり、為替を確実に予測できるところはありません。Realtiqueも同様です。より合理的な順序は、物件・価格・法的条件（外国人枠の残りを含む）を先に確定させ、合意した期間の中で送金時期を選ぶことです。順序を逆にすると、より大きなリスクは為替の数%ではなく、狙っていた物件を逃すことになります。
出典: VnExpress 11/6（ドル・3か月） · VnExpress（11/5の取引） · 政府新聞 11/4（貸出金利）
写真：Wikimedia Commons · CC0 1.0（Realtique 画像キット）
11月6日のVN指数は15.37ポイント安、206銘柄が下落 — リスク資産がそろって売られました
11月6日の取引では、売り圧力が200を超える銘柄に及びました。206銘柄が下落し、HoSE上場銘柄の57%超を占め、指数は15.37ポイント（−0.88%）安の1,725.36となりました。
同じ流れで他のリスク資産も売られました。ビットコインが投げ売りされ、デリバティブのポジション10億ドル超が清算されたほか、スペースXとテスラの時価総額は米大統領選後に4,500億ドル超減少しました。ウォール街のテック株は1営業日で10〜17%下落しています。
数字の範囲：引用した当日の数値であり、週間の変動ではありません。株価指数は日々動きます。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： 株式・暗号資産・金が同じ日にそろって下げるとき、売られているのは特定の業種ではなくリスク選好そのものです。賃貸用不動産ではこの影響がより緩やかに、遅れて表れます。収益の大半が日々の値洗いではなく毎月の賃料から来るためです。その代わり、現金が必要なときにすぐ退出できません。これは優位性ではなくトレードオフです。
💬 投資家からよくある質問
質問： 「株が下がったお金は不動産に回ってきますか」
提案する対応： そのような自動的な資金移動を当てにするのは賢明ではありません。急落局面では投資家はまず現金を持とうとし、すぐに流動性の低い資産へ移るわけではありません。判断の根拠としてより信頼できるのは、ご覧になっている地域の実際の賃料、稼働率、新規供給です。昨日の相場とは関係のない数字です。
出典: VnExpress 11/6（VN指数） · VnExpress（ビットコイン） · VnExpress（スペースX／テスラ）
国会が2027年のGDP成長率目標を10%以上、1人当たりGDPを約6,100ドルに設定
2026年11月7日、国会は2027年の社会経済計画に関する決議を可決し、GDP成長率10%以上、1人当たりGDP約6,100ドルを目標として掲げました。一部の地方には全国目標より高い数値が割り当てられています。ハイフォン13%、クアンニン12%、ハノイ11.1%です。
国際機関の見方では、IMFはベトナムの2026年GDPを5,420億ドル超と予測しています。
留保：これらは計画上の目標であり実績ではなく、運用の過程で調整され得ます。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： 二桁成長の目標は多額の資金需要を意味し、FRBが高金利を維持する環境では、その資金の多くを国内資金とFDIが担う必要があります。購入者にとって、地方の高い目標は通常インフラと事業認可を急がせる圧力として表れます。
💬 投資家からよくある質問
質問： 「GDPが10%伸びれば住宅価格も10%上がりますか」
提案する対応： 一対一の関係はありません。GDPは経済全体の生産規模を測るもので、特定地域の価格は新規供給、交通インフラ、地元の購買力に左右されます。供給が多く、GDPが伸びても特定のセグメントが横ばいだった時期もあります。この数字は資金と雇用の環境に関するシグナルとして使い、個別の物件はその地域の実際の供給と賃料で確認するのが適切です。
出典: VnExpress 11/7 · CafeF 11/7 · VnExpress（地方目標） · CafeF 11/9（IMF）
資金の流れ：スペースXとテスラが4,500億ドル超を失い、中国のEV輸出が韓国を抜く
米大統領選後、スペースXとテスラの時価総額は4,500億ドル超減少しました。一方、中国のEV輸出の比較優位ははじめて韓国を上回りました。6年間で8倍に上昇した結果です。米国の9月の輸入額は4,260億ドル超と過去最高でした。
不動産のニュースレターにこの項目を入れる理由：テック株を論じるためではなく、この三つの数字が同じ現象を指しているからです。世界の資金が成長資産を評価し直しており、その心理はベトナムの個人投資家にも及びます。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： 成長資産が再評価されるとき、投資家は基本的な問いに戻ります。この資産は毎月いくらの現金を生むのかです。不動産でいえば、管理費・賃貸所得税・空室を差し引いた実際の受取賃料であり、隣の部屋の売り出し価格ではありません。中国の産業輸出の拡大は、サプライチェーンと工業団地周辺の駐在員賃貸需要に影響する長期的な変数でもあります。
💬 投資家からよくある質問
質問： 「テック株が急落していますが、検討中のマンションに影響はありますか」
提案する対応： 影響は間接的で緩やかであり、主に心理面と、企業が人員を絞った場合の駐在員の賃貸需要を通じて表れます。マンションの価値を決める要素自体は変わりません。立地、交通アクセス、運営の質、数キロ圏内の競合供給です。賃貸目的であれば、見るべき指標はナスダックではなく、その建物の稼働率と実際の成約賃料です。
よくある質問
FRBは2026年12月に利上げしますか。
確実なことは誰にも分かりません。2026年11月6日に発表された10月雇用統計を受けて、金利先物市場は12月8〜9日の会合での0.25%利上げ確率を約78%と織り込みました。発表直後の85%からは低下し、前日の約67%からは上昇した水準です。これは市場の期待でありFRBの約束ではなく、雇用統計一つで判断が決まるわけではないとの分析もあります。
2026年11月2〜8日の週、SJC金はどう動きましたか。
2026年11月6日、SJC金地金は午前に1リュオンあたり約1億3,950万〜1億4,250万ドン（買値〜売値）で提示され、引け際には約1億3,800万〜1億4,100万ドンまで下げました。1日で約350万ドンの下落です。同日の国際金価格は一時1オンス4,100ドルを超えた後、ドルの反発とともに上げ幅を縮めました。金価格は日々変動するため、上記は引用した時点の数値です。
市場がFRBの利上げを織り込む中で、なぜドンは強含んだのですか。
今週の例外的な点です。銀行のドル売値は11月6日に25,780ドンとなり3か月で2.8%下落、11月5日の夕方には銀行が買値・売値ともに150〜200ドン引き下げました。通常、FRBの引き締め期待はドルを強くしドンに圧力をかけます。参照した報道に具体的な原因は示されていないため、ここでは動きのみを記録し理由は推測しません。
ベトナムの2027年のGDP成長率目標はいくつですか。
2026年11月7日、国会は2027年のGDP成長率を10%以上、1人当たりGDPを約6,100ドルとする決議を可決しました。一部の地方にはより高い目標が割り当てられ、ハイフォン13%、クアンニン12%、ハノイ11.1%となっています。これは計画上の目標であり、運用の過程で調整され得ます。
株式と暗号資産がそろって下げましたが、不動産に移すべきでしょうか。
Realtiqueはいかなる資産についても売買を推奨しません。実際には急落局面で投資家はまず現金を持つ傾向があり、すぐに流動性の低い資産へ移るわけではありません。賃貸用マンションを検討される場合、信頼できる根拠は管理費と空室を差し引いた実際の受取賃料、その建物の稼働率、数キロ圏内の新規供給であり、1日の相場ではありません。
⚠️ ご注意：本記事は2026年11月2〜8日の週に公表された数値をまとめたもので、各数字に出典と日付を付しています。金利に関する市場の期待（12月のFRB利上げ確率）は取引ごとに変わり、FRBの約束ではありません。金価格・為替・株価指数は日々変動するため、本文の数値は引用した時点のものです。2027年のGDP目標は計画目標であり調整され得ます。本記事は投資助言・金融助言ではありません。Realtiqueは株式・金・外貨の売買を推奨しません。
金、預金、賃貸マンションのどれにするか迷っていませんか。
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