Empire City Thủ Thiêm 2026: Keppel Thoái Toàn Bộ 40% Vốn, Dự Án Vào Danh Mục Sở Hữu Nước Ngoài
Tháng 8/2026, Empire City — tổ hợp ven sông ở lõi Khu đô thị mới Thủ Thiêm — có hai chuyển động lớn gần như cùng lúc. Ngày 05/08, Tập đoàn Keppel (Singapore) ký thoả thuận có điều kiện chuyển nhượng toàn bộ 40% vốn tại chủ đầu tư dự án, thu về khoảng 270 triệu USD. Ít ngày sau, dự án xuất hiện trong danh mục nhà ở thương mại mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu do TP.HCM công bố. Bài này làm rõ hai việc đó thực sự nghĩa là gì với người mua — và đính chính một con số đang bị dùng sai khắp nơi.
Empire City Thủ Thiêm — Thông Số Chính
Mục lục
Hai Tin Cùng Lúc: Keppel Rút Vốn Và Dự Án Vào Danh Mục Sở Hữu Nước Ngoài
Tin thứ nhất — Keppel thoái toàn bộ vốn. Ngày 05/08/2026, Keppel công bố đã ký thoả thuận có điều kiện chuyển nhượng toàn bộ 40% phần vốn tại Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương — chủ đầu tư Empire City. Giá trị giao dịch 343 triệu SGD, tương đương khoảng 270 triệu USD. Cơ cấu chuyển nhượng: 20% sang Denver Power Vietnam (công ty con của Denver Power Ltd) và 20% sang Golden Axis — doanh nghiệp do Trần Thái và Tiến Phước sở hữu 99,99%. Thanh toán bằng tiền mặt theo ba đợt, đợt cuối sau khi cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đăng ký chuyển nhượng. Thương vụ dự kiến hoàn tất trong quý 4/2026.
Sau giao dịch, cơ cấu sở hữu dự kiến còn hai nhóm: Trần Thái và Tiến Phước nắm 50%, Denver Power Ltd nắm 50%.
Tin thứ hai — dự án nằm trong danh mục sở hữu nước ngoài. Trong đợt công bố tháng 8/2026, Khu phức hợp Tháp Quan sát Thủ Thiêm (tên thương mại: Empire City) có tên trong danh mục nhà ở thương mại đủ điều kiện bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, nâng tổng danh mục toàn thành phố lên 148 dự án. Cùng đợt còn có dự án lô 3-11 Thủ Thiêm và Xi Riverview Palace (An Khánh, khu Thảo Điền cũ), đều của Việt Nam GS Enterprise.
Lưu ý nguồn: các báo ghi số thứ tự đợt công bố không thống nhất — có nơi ghi đợt thứ 10, có nơi ghi đợt thứ 11. Con số tổng 148 dự án thì trùng khớp. Đây cũng không phải lần đầu Empire City bán được cho người nước ngoài: các phân khu đã bàn giao trước đó vốn đã có chủ sở hữu nước ngoài.
Keppel Rút Sau 10 Năm — Nên Đọc Tín Hiệu Này Thế Nào?
Đây là câu hỏi người mua nên hỏi, và câu trả lời trung thực là: có thể đọc theo hai hướng, và hiện chưa đủ dữ kiện để chốt hướng nào đúng.
Hướng đọc thận trọng. Một đối tác ngoại niêm yết rút toàn bộ vốn khỏi dự án sau khoảng 10 năm là sự kiện đáng chú ý. Báo chí đặt thương vụ trong bối cảnh có tranh chấp liên quan nghĩa vụ tài chính về đất của dự án — chi tiết cụ thể của tranh chấp này chưa được các bên công bố đầy đủ, nên cần thận trọng khi diễn giải. Việc hạng mục biểu tượng của dự án vẫn chưa khởi công cũng là dữ kiện phải đặt cạnh.
Hướng đọc bình thường hoá. Keppel mô tả giao dịch là tái cơ cấu danh mục đầu tư — điều tập đoàn này làm ở nhiều thị trường, không riêng Việt Nam. Bên nhận chuyển nhượng không phải người lạ: Denver Power đã là cổ đông sẵn có, còn Trần Thái và Tiến Phước là hai nhà sáng lập gốc của liên doanh. Nói cách khác, đây là các cổ đông hiện hữu gia tăng sở hữu, không phải một bên hoàn toàn mới nhảy vào.
Điều thực sự quan trọng với người mua căn hộ: ba phân khu đã bàn giao thì quyền sở hữu đã sang tên cư dân, không phụ thuộc vào ai đang nắm vốn chủ đầu tư. Rủi ro cổ đông ảnh hưởng chủ yếu tới các phân khu chưa bàn giao và tiến độ các hạng mục còn lại. Nếu bạn mua thứ cấp một căn đã có sổ, tác động là gián tiếp; nếu mua sơ cấp hàng hình thành trong tương lai, đây là yếu tố phải đưa vào thẩm định.
Đồ hoạ: Realtique tổng hợp từ công bố của Keppel và báo chí, 08/2026.
Tổ Hợp Có 11 Phân Khu — Chỉ 4 Đã Mở Bán, Và Đó Là Chỗ Nhiều Người Nhầm
Empire City không phải một dự án đơn lẻ mà là tổ hợp nhiều phân khu, quy mô khoảng 14,5–14,6 ha, tổng sàn khoảng 730.000 m², gồm khách sạn 5 sao, trung tâm thương mại, văn phòng và các tòa căn hộ, cao từ 25 đến 88 tầng. Theo công bố, toàn tổ hợp dự kiến cung cấp khoảng 3.787 căn hộ.
Trong đó mới có bốn phân khu căn hộ ra thị trường:
- Linden Residences (MU4) — đã hoàn thành, đã bàn giao.
- Tilia Residences (MU7) — đã hoàn thành, đã bàn giao.
- Cove Residences (MU11) — đã hoàn thành, đã bàn giao.
- Narra Residences (MU8) — khởi công tháng 11/2025, tổng thầu Ricons, dự kiến bàn giao khoảng quý 2/2027. Mốc này chưa phải cam kết cuối cùng.
Phần còn lại của tổ hợp chưa mở bán. Đây chính là điểm mấu chốt: con số 3.787 căn mô tả toàn bộ quy hoạch, phần lớn còn nằm trên giấy — chứ không phải lượng hàng đang có sẵn để chọn hôm nay.
Con số 3.787 căn là tổng số căn hộ dự kiến của toàn tổ hợp theo quy hoạch — không phải số căn được mở cho người nước ngoài. Quota 30% áp theo từng tòa chung cư, nên phép tính “3.787 × 30% = hơn 1.100 căn room ngoại” mà nhiều nơi đang dùng là sai về bản chất.
Vậy Phân Khu Nào Thực Sự Còn Suất Cho Người Nước Ngoài?
Theo Luật Nhà ở 2023, tổ chức và cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, hoặc tối đa 250 căn nhà ở riêng lẻ trên một đơn vị hành chính cấp phường. Giới hạn này áp theo tòa — không phải theo dự án, không phải theo tổ hợp.
Áp vào thực tế Empire City:
- Linden, Tilia, Cove — đã bàn giao và đã qua nhiều vòng giao dịch. Với các tòa đã có lịch sử bán hàng dài như vậy, suất ngoại phần lớn đã được sử dụng. Muốn mua, gần như chắc chắn phải chờ một chủ sở hữu nước ngoài hiện hữu bán ra để "trả lại" suất, hoặc chuyển sang phương án thuê dài hạn.
- Narra Residences — hàng sơ cấp đang xây, khả năng còn room cao hơn, nhưng vẫn phải hỏi số liệu cập nhật của đúng tòa.
- Các phân khu chưa mở bán — đây mới là phần quota 30% còn nguyên vẹn, nhưng đổi lại là hàng chưa có, thời điểm mở bán chưa xác định.
Vì vậy, câu "Empire City vừa mở cho người nước ngoài" đúng về mặt danh mục nhưng dễ gây hiểu lầm về mặt hàng hoá. Bước bắt buộc trước khi đặt cọc: yêu cầu ban quản lý hoặc chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản tỷ lệ sở hữu nước ngoài hiện tại của đúng tòa đó. Một giao dịch vượt room sẽ không cấp được sổ. Đây là bước Realtique làm giúp khách trước mọi giao dịch có yếu tố nước ngoài.
Ngoài giới hạn số lượng, người nước ngoài mua căn hộ có thời hạn sở hữu 50 năm và được xem xét gia hạn — khác sở hữu lâu dài của công dân Việt Nam.
Đồ hoạ: Realtique tổng hợp từ công bố của Keppel và báo chí, 08/2026.
Empire 88 Tower — Tháp 333m Vẫn Đang Chờ Giấy Phép Xây Dựng
Hạng mục được nhắc nhiều nhất là Empire 88 Tower: tòa tháp trung tâm cao 88 tầng, khoảng 333m, nếu hoàn thành sẽ vượt Landmark 81 thành công trình cao nhất Việt Nam.
Hiện trạng cần nói thẳng, vì nhiều nội dung đang mô tả lạc quan hơn thực tế: tháp 88 tầng vẫn chưa khởi công. Theo thông tin từ phía chủ đầu tư và các đơn vị phân phối, hồ sơ quy hoạch – thiết kế đã hoàn tất và đã nộp, nhưng dự án vẫn đang chờ cấp giấy phép xây dựng. Mốc hoàn thành quý 4/2027 từng được nêu chỉ là dự kiến, chưa được cơ quan quản lý xác nhận. Nghĩa vụ tài chính về đất của hạng mục này cũng từng là nội dung được cơ quan chức năng xem xét.
Khi thẩm định, nên coi Empire 88 Tower là tiềm năng cộng thêm, không phải giá trị đã chắc chắn nằm trong giá. Phần chắc chắn hơn là vị trí lõi Thủ Thiêm và các phân khu đã bàn giao, đang vận hành thật.
Mặt Bằng Giá Empire City Thủ Thiêm Tháng 8/2026
Vì phần lớn hàng đã bàn giao, giá tham chiếu chủ yếu đến từ thị trường thứ cấp. Theo mức chào bán ghi nhận trên các nền tảng rao bán và từ đơn vị phân phối trong tháng 8/2026, đơn giá phổ biến khoảng 125–200 triệu đồng/m², tùy tòa, tầng, hướng nhìn và tình trạng nội thất.
Một vài mức ghi nhận để tham khảo: căn 1 phòng ngủ khoảng 60–64 m² tại Tilia Residences được chào trong khoảng 10,8–13,5 tỷ đồng; căn 2 phòng ngủ khoảng 90 m² tại Narra Residences được chào từ khoảng 21 tỷ đồng, cao hơn với các căn hướng sông.
Cách đọc những con số này: đây là giá chào bán do bên bán đưa ra, không phải giá giao dịch thành công, và biên độ giữa các căn cùng một tòa có thể rất rộng. Để so sánh: dữ liệu quý 2/2026 cho thấy giá căn hộ sơ cấp khu trung tâm TP.HCM quanh mức 98 triệu đồng/m² — các mức trên phản ánh vị thế hạng sang riêng của Thủ Thiêm. Liên hệ cố vấn Realtique để có mức giá thực tế theo từng căn cùng lịch sử giao dịch của tòa.
Empire City Trong Bức Tranh Thủ Thiêm 2026: VIFC, Metro Và Ga TOD
Bối cảnh dài hạn của khu vực không đổi vì một thương vụ chuyển nhượng vốn, và đây mới là phần quyết định câu chuyện đầu tư:
- Trung tâm Tài chính Quốc tế (VIFC) — ranh giới 898 ha đã được xác định, Thủ Thiêm là một cấu phần lõi. Nguồn cầu thuê từ chuyên gia tài chính quốc tế là lập luận trực tiếp nhất cho căn hộ khu vực này.
- Ga Thủ Thiêm — được quy hoạch thành đầu mối TOD lớn, nơi nhiều tuyến đường sắt đô thị và tuyến kết nối sân bay Long Thành đổ về.
- Metro Thủ Thiêm – Long Thành — nằm trong danh mục hạ tầng trọng điểm đang được xúc tiến, tuy các mốc khởi công cụ thể vẫn đang được chốt.
Tóm lại: vị trí vẫn là điểm mạnh nhất và ít thay đổi nhất của Empire City. Cái đang thay đổi là cơ cấu chủ sở hữu dự án và tiến độ các hạng mục chưa triển khai — hai thứ cần theo dõi thay vì bỏ qua.
Câu Hỏi Thường Gặp
Keppel có còn là cổ đông Empire City không?
Ngày 05/08/2026 Keppel đã ký thoả thuận có điều kiện chuyển nhượng toàn bộ 40% phần vốn tại Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương, giá trị 343 triệu SGD (khoảng 270 triệu USD). Giao dịch dự kiến hoàn tất trong quý 4/2026 sau khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Sau đó, cơ cấu dự kiến gồm Trần Thái và Tiến Phước 50%, Denver Power Ltd 50%.
Có phải 3.787 căn Empire City đều mở cho người nước ngoài mua?
Không. 3.787 là tổng số căn hộ dự kiến của toàn tổ hợp theo quy hoạch, phần lớn thuộc các phân khu chưa mở bán. Quota người nước ngoài là tối đa 30% số căn của từng tòa chung cư, không tính trên tổng dự án — nên phép nhân 3.787 × 30% là sai về bản chất.
Người nước ngoài giờ mua được căn nào ở Empire City?
Ba phân khu đã bàn giao (Linden, Tilia, Cove) đã qua nhiều vòng giao dịch nên suất ngoại phần lớn đã được sử dụng; muốn mua thường phải chờ một chủ sở hữu nước ngoài bán ra. Narra Residences đang xây có khả năng còn room cao hơn. Trong mọi trường hợp, phải xin xác nhận bằng văn bản tỷ lệ sở hữu nước ngoài hiện tại của đúng tòa trước khi đặt cọc.
Empire 88 Tower đã khởi công chưa?
Chưa. Tính tới thời điểm bài viết, tòa tháp 88 tầng (khoảng 333m) vẫn đang chờ cấp giấy phép xây dựng, dù hồ sơ quy hoạch và thiết kế đã hoàn tất và đã nộp. Mốc hoàn thành quý 4/2027 từng được nêu chỉ là dự kiến và chưa được cơ quan quản lý xác nhận.
Việc Keppel rút vốn có ảnh hưởng tới căn hộ đã bàn giao không?
Với căn đã bàn giao và đã sang tên, quyền sở hữu thuộc về cư dân và không phụ thuộc vào việc ai đang nắm vốn tại chủ đầu tư. Ảnh hưởng của thay đổi cổ đông tập trung ở các phân khu chưa bàn giao và tiến độ các hạng mục còn lại — đây là yếu tố cần đưa vào thẩm định nếu bạn mua hàng hình thành trong tương lai.
Giá căn hộ Empire City Thủ Thiêm hiện khoảng bao nhiêu?
Mức chào bán thứ cấp ghi nhận tháng 8/2026 phổ biến khoảng 125–200 triệu đồng/m², tùy tòa, tầng và hướng nhìn. Đây là giá chào bán, không phải giá giao dịch thành công; biên độ giữa các căn có thể rất rộng.
⚠️ Lưu ý: Thương vụ chuyển nhượng vốn của Keppel là thoả thuận có điều kiện, dự kiến hoàn tất quý 4/2026 và còn phụ thuộc phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền — chưa phải kết quả cuối cùng. Các mốc tiến độ (Narra Residences, Empire 88 Tower) và mức giá trong bài được tổng hợp từ công bố của chủ đầu tư, đơn vị phân phối và báo chí tại thời điểm tháng 8/2026, có thể thay đổi. Giá nêu trong bài là giá chào bán tham khảo, không phải giá giao dịch. Tỷ lệ sở hữu nước ngoài phải được xác nhận theo từng tòa tại thời điểm giao dịch. Nội dung này không phải tư vấn pháp lý, tài chính hay đầu tư — liên hệ cố vấn Realtique để được tư vấn theo tình huống cụ thể.
Muốn biết tòa nào ở Empire City còn suất cho người nước ngoài?
Realtique xin xác nhận tỷ lệ sở hữu nước ngoài thực tế theo từng tòa và đối chiếu giá giao dịch trước khi bạn đặt cọc.
📞 Hotline: +84 866 810 689
Khôi Phạm
Khôi Phạm là Giám đốc Điều hành Realtique, có nhiều năm kinh nghiệm tư vấn bất động sản cao cấp cho khách hàng trong nước và quốc tế.
