Đầu Tư Beacon 1 Cho Thuê: Tính Ra Dòng Tiền Thực Tế Mỗi Tháng Được Bao Nhiêu?
Mục lục
Đây là bài Realtique nhận được nhiều yêu cầu nhất: “Mua Beacon 1 cho thuê, thực ra mỗi tháng được bao nhiêu tiền?” Chúng tôi không đưa ra con số “đẹp” — chúng tôi tính đủ: doanh thu, chi phí, thuế, phí quản lý, trả nợ ngân hàng. Sau tất cả, bạn còn lại bao nhiêu? Bài này trả lời thẳng thắn.
Giả Thiết Và Thông Số Tính Toán
Giả thiết tính toán (Studio, giá 2,6 tỷ, vay 70%):
| Tham số | Giá trị sử dụng | Ghi chú |
|---|---|---|
| Giá mua | 2,6 tỷ đồng | Tham khảo – giá có thể thay đổi |
| Vốn tự có | 780 triệu (30%) | Không tính tiền vay |
| Khoản vay | 1,82 tỷ / 25 năm | 0% lãi 24 tháng đầu |
| Giá cho thuê ngắn hạn | 800K–1,2 triệu/đêm | Tuỳ mùa và tầng |
| Tỷ lệ lấp đầy | 55% (thận trọng) / 70% (lạc quan) | |
| Số đêm/năm | 365 đêm | Trừ thời gian bảo trì ~15 ngày |
| Phí quản lý | 25,000đ/m²/tháng ≈ 12 triệu/năm | ~40m² Studio |
| Thuế thu nhập | 5% doanh thu (thuế khoán) | Dành cho cá nhân |
Hai Kịch Bản Dòng Tiền: Thận Trọng và Lạc Quan
| Chỉ số | Kịch bản thận trọng (55% lấp đầy) | Kịch bản lạc quan (70% lấp đầy) |
|---|---|---|
| Số đêm cho thuê/năm | ~200 đêm | ~255 đêm |
| Giá thuê trung bình/đêm | 850K | 1,0 triệu |
| Doanh thu thuê/năm | 170 triệu | 255 triệu |
| Thuế 5% | -8,5 triệu | -12,75 triệu |
| Phí quản lý tòa nhà | -12 triệu | -12 triệu |
| Chi phí vận hành (điện, nước, đồ dùng) | -15 triệu | -20 triệu |
| Phí quản lý cho thuê (nếu thuê đơn vị) | -17 triệu (10% DT) | -25,5 triệu (10% DT) |
| Lợi nhuận ròng trước vay NH | 117,5 triệu/năm (~9,8 tr/tháng) | 184,75 triệu/năm (~15,4 tr/tháng) |
| Trả ngân hàng (từ tháng 25) | ~16–18 triệu/tháng | ~16–18 triệu/tháng |
| Dòng tiền ròng từ tháng 25 | -6 đến -8 triệu/tháng | +0 đến +3 triệu/tháng |
Đây là ước tính — thực tế có thể cao hoặc thấp hơn tùy điều kiện thị trường và cách quản lý.
Cách Đọc Số Liệu Và So Sánh Với Kênh Đầu Tư Khác
Đọc số liệu này thế nào cho đúng?
Nhìn vào dòng tiền ròng, nhiều người lo ngại kịch bản thận trọng bị âm 6–8 triệu/tháng. Nhưng đây là chi phí “vay đòn bẩy” — tức bạn đang trả thêm 6–8 triệu/tháng để sở hữu một tài sản trị giá 2,6 tỷ đang tăng giá theo thị trường. Câu hỏi thực sự là: Nếu bỏ 780 triệu vào kênh khác, bạn được gì?
| Kênh đầu tư | Lợi nhuận ~780 triệu (2026) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Gửi tiết kiệm | ~3,5–4,5%/năm → ~27–35 triệu | An toàn nhưng không tăng vốn |
| Trái phiếu/chứng chỉ quỹ | ~5–7%/năm → ~39–55 triệu | Có rủi ro thị trường |
| Vàng | Biến động cao, không dòng tiền | Không sinh lời định kỳ |
| Beacon 1 (kịch bản lạc quan) | Dòng tiền dương + tăng giá tài sản | Đòn bẩy ×3,3 trên vốn |
Kết luận: Beacon 1 không phải “máy in tiền” mỗi tháng — nhưng là công cụ tích lũy tài sản kết hợp cho thuê bù một phần khoản vay. Phù hợp nhất với người có thu nhập ổn định và muốn đa dạng hóa tài sản dài hạn.
Gói Hỗ Trợ Cho Thuê Từ Sun Group – Giảm Rủi Ro Giai Đoạn Đầu
Gói hỗ trợ cho thuê từ Sun Group giúp giảm rủi ro trong giai đoạn đầu:
- Phương án 1: Hỗ trợ cho thuê 4%/năm × 2 năm = ~104 triệu (tương đương ~8,7 triệu/tháng trong 24 tháng đầu)
- Phương án 2: Chiết khấu 7% trực tiếp trên giá = -182 triệu → giá thực 2,418 tỷ
- Gói lãi suất 0% ân hạn 24 tháng → trong 2 năm đầu KHÔNG phải trả gốc hoặc lãi ngân hàng
Kết hợp tối ưu: Nếu chọn hỗ trợ cho thuê 4%/2 năm + 0% lãi 24 tháng, trong 2 năm đầu bạn nhận ~8,7 triệu/tháng từ Sun Group mà KHÔNG phải trả ngân hàng. Đây là dòng tiền dương ròng trong giai đoạn chờ bàn giao.
Tư Vấn Dòng Tiền Cá Nhân Hóa Từ Realtique
Bạn muốn tính toán dòng tiền cụ thể theo loại căn, tầng, và phương án tài chính của bạn?
Realtique phân tích dòng tiền miễn phí và trung thực.
📞 0866 810 689 | 📧 [email protected]
Liên Hệ Nhanh Qua Zalo
Nhắn tin trực tiếp cho team Realtique — phản hồi trong vòng 15 phút trong giờ hành chính.
Nhận Báo Cáo Đầu Tư Blanca City Chi Tiết
Cố vấn cao cấp Realtique sẽ gửi bạn danh sách căn còn trống thực tế, căn đẹp nhất hợp ngân sách, và tư vấn pháp lý đầy đủ — trong vòng 24 giờ. Không spam, không ép mua.
Điền form bên dưới — phản hồi trong 24 giờ. Hoặc gọi +84 866 810 689.
