Condotel 2026: Đề Xuất Cho Người Nước Ngoài Mua, Trần 30% Mỗi Toà
Ngày 3/9/2026, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị xây một khung pháp lý thống nhất cho hơn 146.000 bất động sản lưu trú đang tồn tại — và trong bộ kiến nghị đó có một dòng đáng chú ý với người mua nước ngoài: cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua căn hộ du lịch, với trần sở hữu 30%.
Đây là đề xuất, chưa phải quy định. Nhưng nó chạm đúng vào câu hỏi mà khách nước ngoài và Việt Kiều hỏi Realtique nhiều nhất khi xem dự án ven biển: “Căn này tôi mua được không, và mua được thì cầm cái gì trong tay?”
Bài này tách bạch ba thứ hay bị gộp làm một: condotel (căn hộ du lịch), căn hộ để ở trong cùng một dự án nghỉ dưỡng, và quyền mua của người nước ngoài — vì chính chỗ gộp nhầm đó là nơi người mua mất tiền.
Bất Động Sản Lưu Trú & Quyền Mua Của Người Nước Ngoài — Cập Nhật 04/09/2026
Mục lục
Chuyện Gì Vừa Xảy Ra?
Ngày 3/9/2026, HoREA công bố kiến nghị gửi cơ quan soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nội dung cốt lõi: đừng quản lý theo từng tên gọi thương mại của sản phẩm (condotel, officetel, farmstay, shophouse du lịch, sleep box…), mà dùng một khái niệm chung — “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” — rồi liệt kê các loại hình cụ thể bên dưới.
Lý do rất thực tế: thị trường liên tục đẻ ra tên gọi mới, còn luật thì chạy theo sau. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không hề có khái niệm “bất động sản du lịch”. Phải tới Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Điều 5) mới xuất hiện cụm “bất động sản có công năng phục vụ mục đích lưu trú”. Trong khoảng trống gần một thập kỷ đó, hàng trăm nghìn sản phẩm đã được bán ra.
Kèm theo là nhóm kiến nghị mà người mua quan tâm trực tiếp hơn:
- Cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua căn hộ du lịch trong dự án du lịch — theo HoREA là “tương tự quy định đang được sửa đổi đối với việc người nước ngoài được mua căn hộ nhà chung cư”.
- Trần sở hữu 30% cho phần người nước ngoài được mua trong một toà nhà.
- Tính lại thời hạn sử dụng từ ngày cấp (hoặc cấp lại) giấy chứng nhận, thay vì tính từ quyết định giao đất ban đầu — điều này ảnh hưởng thẳng tới số năm còn lại mà người mua thực nhận.
Bản kiến nghị được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nêu tại Diễn đàn Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026 (ngày 26/8) và tiếp tục được đưa ra đầu tháng 9.
Đọc đúng mức độ: đây là kiến nghị của một hiệp hội ngành gửi vào quá trình soạn thảo luật, không phải văn bản đã ban hành. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến; thời điểm trình và thông qua chưa thống nhất giữa các nguồn, và nội dung có thể còn thay đổi trước khi ban hành.
Thị Trường Đang Có Bao Nhiêu Sản Phẩm? Vì Sao Các Con Số Vênh Nhau
Nếu anh chị đọc vài bài báo cùng chủ đề trong tuần này, sẽ thấy bốn con số khác nhau: 146.438, 118.000, 48.000 và 35.538. Không con số nào sai — chúng đếm những thứ khác nhau.
- 146.438 — tổng bất động sản lưu trú hiện hữu theo HoREA, chưa tính hơn 10.000 officetel. Đây là con số tích luỹ, gộp mọi loại hình.
- 35.538 — chỉ phần phát triển trong giai đoạn 2022 đến tháng 6/2026: 24.767 căn hộ du lịch + 10.771 biệt thự, nhà phố du lịch. Đây là một lát cắt thời gian, không phải tổng.
- 118.000 — riêng condotel, cộng từ hai giai đoạn: khoảng 83.000 căn thời kỳ 2008–2020 và khoảng 38.000 căn giai đoạn 2022–6/2026.
- 48.000 — con số của Bộ Xây dựng, với phạm vi và kỳ thống kê riêng.
Cách đối chiếu trên là cách đọc của Realtique dựa trên các con số công bố, không phải bảng quy đổi chính thức của cơ quan quản lý.
Bài học dùng được ngay: mỗi khi gặp một con số quy mô thị trường, hỏi đủ ba câu — đếm loại hình nào, trong kỳ nào, do ai công bố. Thiếu một trong ba thì con số đó không so sánh được với con số khác.
Đồ hoạ: Realtique · Số liệu: HoREA, công bố tháng 9/2026
Quy mô đi kèm cũng đáng lưu ý: khoảng 130 dự án thương mại du lịch đã hoàn thành hoặc đang triển khai, tổng vốn đầu tư khoảng 1,3 triệu tỷ đồng trên quy mô 10.000 ha. Riêng quý II/2026 ghi nhận 3.690 giao dịch với giá trị khoảng 7.600 tỷ đồng — tức thanh khoản có, nhưng rất mỏng so với lượng hàng tồn.
Hiện Nay Người Nước Ngoài Có Được Mua Condotel Không?
Câu trả lời ngắn: chưa. Và lý do nằm ở chỗ nhiều người mua không để ý — condotel không phải nhà ở.
Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam được đặt trong Luật Nhà ở, kèm các điều kiện quen thuộc: chỉ mua trong dự án được phép, không quá 30% số căn hộ để ở của một toà chung cư, không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng – an ninh, sở hữu có thời hạn 50 năm và được xem xét gia hạn.
Nhưng căn hộ du lịch nằm ngoài phạm vi “nhà ở”. Nó là công trình xây dựng có công năng lưu trú, thường xây trên đất thương mại – dịch vụ, và chịu sự điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản chứ không phải Luật Nhà ở. Vì thế, cá nhân nước ngoài không có căn cứ pháp lý rõ ràng để mua và đứng tên một căn condotel — đây chính là khoảng trống mà kiến nghị của HoREA muốn lấp.
Điểm dễ nhầm nhất: trong cùng một toà tháp ven biển có thể tồn tại hai loại sản phẩm — phần căn hộ để ở (người nước ngoài mua được, trong quota 30%, sổ hồng có thời hạn) và phần căn hộ du lịch (hiện chưa mua được). Nhìn từ ngoài, hai loại có thể cùng view biển, cùng tầng, cùng bảng giá. Cái khác nhau nằm ở loại đất và loại hợp đồng.
Đề Xuất Trần 30%: Hai Cách Tính, Chưa Chốt Cách Nào
Con số 30% xuất hiện trong bản kiến nghị dưới hai cách diễn đạt khác nhau, và khác biệt giữa chúng không hề nhỏ:
- Không quá 30% số căn có mục đích lưu trú trong một toà nhà — đếm theo đầu căn, giống cách đang áp cho căn hộ chung cư.
- Không quá 30% tổng diện tích sàn đưa vào kinh doanh của toà nhà — đếm theo mét vuông.
Vì sao khác biệt này quan trọng với người mua? Vì căn hộ du lịch trong một toà thường không đồng đều về diện tích: studio 30–35 m² nằm cạnh căn hai phòng ngủ 70–90 m² và penthouse lớn hơn nữa. Nếu tính theo đầu căn, suất ngoại có thể rơi vào nhóm căn nhỏ và hết rất nhanh. Nếu tính theo diện tích sàn, một vài căn lớn đã có thể ăn hết phần lớn hạn mức.
Ở thời điểm này, chưa cách tính nào được chốt, và bản thân trần 30% cũng mới chỉ là đề xuất. Realtique nêu ra đây không phải để anh chị lên kế hoạch theo nó, mà để khi quy định thật sự ban hành, anh chị biết cần đọc kỹ chỗ nào trong văn bản.
Condotel Và Sổ Hồng: Vì Sao Nhiều Căn Vẫn Chưa Có
Từ Nghị định 10/2023/NĐ-CP (hiệu lực 20/5/2023), condotel được cấp giấy chứng nhận — nhưng có điều kiện: công trình phải xây trên đất thương mại – dịch vụ và đáp ứng quy định về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Thời hạn sử dụng đi theo thời hạn của dự án, thường là 50 năm, một số trường hợp tới 70 năm — không phải sở hữu lâu dài như căn hộ để ở trên đất ở.
Trên thực tế, một phần lớn hàng tồn vẫn chưa có giấy vì vướng ở khâu khác: dự án được chấp thuận đầu tư ban đầu dưới hình thức căn hộ khách sạn cho thuê, nên hợp đồng ký với khách mang bản chất thuê dài hạn, không tách được giấy chứng nhận cho từng căn.
Đây cũng là lý do kiến nghị “tính lại thời hạn từ ngày cấp giấy chứng nhận” đáng chú ý hơn vẻ ngoài kỹ thuật của nó. Nếu thời hạn 50 năm đếm từ ngày giao đất, một dự án chậm tiến độ 8–10 năm sẽ khiến người mua nhận nhà chỉ còn khoảng 40 năm sử dụng — trong khi vẫn trả giá của một tài sản 50 năm.
Đồ hoạ: Realtique · Số liệu: HoREA nêu tại Diễn đàn Bất động sản Du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026, ngày 26/8/2026
Điều Này Đổi Gì Với Khách Nước Ngoài Và Việt Kiều?
Với khách nước ngoài. Trước mắt: không đổi gì. Cho tới khi luật sửa đổi được thông qua và có hiệu lực, cá nhân nước ngoài vẫn chỉ mua được phần nhà ở trong quota 30% của toà, không mua được căn hộ du lịch. Điều đáng làm bây giờ là hỏi cho rõ căn mình đang xem thuộc loại nào — chứ không phải đặt cọc dựa trên kỳ vọng luật sẽ mở.
Với Việt Kiều còn quốc tịch Việt Nam. Nhóm này được đối xử như công dân trong nước theo Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, nên phần lớn rào cản mà bản kiến nghị muốn gỡ không áp lên họ. Đây là lợi thế thực tế mà nhiều khách hàng Việt Kiều của Realtique chưa khai thác hết.
Với người gốc Việt không còn quốc tịch Việt Nam. Cách áp dụng hẹp hơn và phụ thuộc giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam. Trường hợp này nên kiểm tra theo từng dự án và từng bộ hồ sơ, không suy từ trường hợp của người khác.
Trong rổ hàng Realtique đang theo, sự phân biệt này thể hiện rất rõ:
- Libera Nha Trang — phần sản phẩm mở cho người nước ngoài đi theo cơ chế sở hữu có thời hạn 50 năm, quota 30% mỗi toà. Đó là cơ chế của nhà ở, không phải của căn hộ du lịch.
- Nobu Residences Đà Nẵng — giao dịch qua hợp đồng thuê dài hạn, không cấp sổ hồng cho từng căn. Đây đúng là dạng sản phẩm mà kiến nghị của HoREA đang nhắm tới.
- Beachtro Tower – Blanca City — hiện không mở bán cho người nước ngoài; khách Việt Kiều đủ điều kiện vẫn là hướng đi thực tế.
Nhắm Một Căn Nghỉ Dưỡng? Năm Câu Phải Hỏi Trước Khi Đặt Cọc
- Căn này nằm trên đất gì? Đất ở thì hướng tới sổ hồng lâu dài; đất thương mại – dịch vụ thì thời hạn theo dự án, thường 50 năm. Câu này quyết định gần như mọi thứ phía sau.
- Hợp đồng em sẽ ký là loại nào? Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán công trình xây dựng, hay hợp đồng thuê dài hạn? Ba loại này cho ba quyền khác nhau khi bán lại hoặc thừa kế.
- Nếu là người nước ngoài: căn này thuộc phần nhà ở trong quota 30% của toà, hay là căn hộ du lịch? Nếu là loại thứ hai, hiện chưa mua và đứng tên được.
- Thời hạn còn lại đếm từ ngày nào? Từ ngày giao đất hay từ ngày cấp giấy chứng nhận? Hỏi thẳng số năm còn lại, đừng nhận câu trả lời “50 năm” chung chung.
- Nếu có cam kết lợi nhuận: ai đứng ra cam kết, cam kết bằng nguồn tiền nào, ghi ở phụ lục nào của hợp đồng, và điều gì xảy ra nếu bên vận hành không trả được?
Năm câu này không cần luật sư mới hỏi được, nhưng câu trả lời thì nên có bằng văn bản.
Câu Hỏi Thường Gặp
Người nước ngoài có được mua condotel tại Việt Nam không?
Theo pháp luật hiện hành thì chưa. Quyền sở hữu của cá nhân nước ngoài được quy định trong Luật Nhà ở và chỉ áp dụng cho nhà ở, trong khi căn hộ du lịch là công trình có công năng lưu trú, thường xây trên đất thương mại – dịch vụ và không thuộc phạm vi đó. HoREA đang kiến nghị mở quyền này trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhưng đó vẫn là đề xuất.
Trần 30% mà HoREA đề xuất được tính thế nào?
Bản kiến nghị nêu hai cách: không quá 30% số căn có mục đích lưu trú trong một toà nhà, hoặc không quá 30% tổng diện tích sàn đưa vào kinh doanh của toà nhà đó. Hai cách cho kết quả khác nhau khi các căn chênh lệch diện tích, và hiện chưa cách nào được chốt.
Condotel có được cấp sổ hồng không?
Có, kể từ Nghị định 10/2023/NĐ-CP hiệu lực ngày 20/5/2023, với điều kiện công trình xây trên đất thương mại – dịch vụ và đáp ứng quy định về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Thời hạn sử dụng đi theo thời hạn dự án, thường 50 năm, không phải sở hữu lâu dài. Trên thực tế nhiều dự án vẫn chưa cấp được vì hợp đồng ký với khách mang bản chất thuê dài hạn.
Việt Kiều có mua được bất động sản lưu trú không?
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam được đối xử như công dân trong nước theo Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, nên không vướng rào cản đang đặt ra với cá nhân nước ngoài. Với người gốc Việt không còn quốc tịch, phạm vi hẹp hơn và phụ thuộc giấy tờ chứng minh nguồn gốc, nên kiểm tra theo từng dự án.
Vì sao số liệu về bất động sản lưu trú lại vênh nhau giữa các báo?
Vì mỗi con số đếm một phạm vi khác nhau. Con số 146.438 là tổng bất động sản lưu trú hiện hữu chưa gồm officetel; 35.538 chỉ là phần phát triển giai đoạn 2022 đến tháng 6/2026; khoảng 118.000 là riêng condotel cộng từ hai giai đoạn; còn 48.000 là số liệu của Bộ Xây dựng với phạm vi thống kê riêng. Khi đọc, cần xác định con số đếm loại hình nào, trong kỳ nào và do ai công bố.
⚠️ Lưu ý quan trọng. Bài viết mang tính cập nhật thị trường và tổng hợp thông tin, không phải tư vấn pháp lý. Nội dung kiến nghị của HoREA nêu trong bài là đề xuất gửi cơ quan soạn thảo, chưa phải quy định pháp luật; dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn có thể thay đổi, và thời điểm trình, thông qua, hiệu lực chưa thống nhất giữa các nguồn. Các mốc pháp lý được dẫn (Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và 2023, Nghị định 10/2023/NĐ-CP, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024) là văn bản hiện hành tại thời điểm đăng bài. Điều kiện áp dụng cụ thể phụ thuộc từng dự án, từng loại đất và từng bộ hồ sơ — anh chị nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bằng văn bản và tham vấn luật sư trước khi đặt cọc.
Muốn biết căn anh chị đang xem thuộc loại nào?
Realtique rà giúp loại đất, loại hợp đồng, thời hạn còn lại và tình trạng quota người nước ngoài của đúng căn anh chị nhắm — kèm danh sách giấy tờ cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp trước khi đặt cọc.
📞 Hotline: +84 866 810 689
Trân Lê
Trân Lê là cố vấn bất động sản cao cấp tại Realtique, chuyên tư vấn danh mục căn hộ và bất động sản ven biển cho khách hàng trong nước và Việt Kiều.
