越南土地法修订草案2026：闲置土地0.2%税、60个月收回、地价表三年一调 — 持地者、越侨与外国买家需要知道什么
简短回答： 2026年10月22日和23日，越南政府向国会提交了两份直接针对“持有土地却不使用”的法案。《土地法》修订草案把2024年法律的16章260条压缩为13章112条，首次把“闲置土地”写入法律；未按期使用项目用地的开发商须缴纳逐年递增的累进附加款，超过60个月仍未使用则由国家收回；地价表和调整系数（K）改由省级人民议会每三年决定一次而非每年，“具体地价”制度取消。次日，财政部长提交三部税法修订案，在《非农业用地使用税法》第7条中对闲置土地、未投入使用土地和缓慢投入使用土地提出每年0.2%的税率，不适用限额优惠；若11月20日通过，自2027年起实施。国会全体会议辩论：土地法10月29日、税法11月6日，预计11月20—21日表决（VnExpress 10月22日、Tuổi Trẻ 10月23日、越南政府电子报 10月23日）。
先对在越南置业的华人读者说明：外国自然人在越南不能持有土地使用权，只能持有公寓等住房，因此0.2%的闲置土地税不会直接落到外国买家身上。但开工滞后项目的开发商可能要缴附加款甚至被收回土地，已签约的项目需要重新核对土地划拨决定和工期承诺。Realtique梳理提案文本、审查报告和10月22—23日分组讨论后的结论是：值得关注的数字不是0.2%——这与目前对侵占土地征收的税率完全相同——而是三个尚无答案的问题：什么算闲置土地、从哪一天起算、个人合法购得但尚未建房的住宅用地是否在内。10月23日下午国会代表正是提出了这三问，黎明兴总理已责成两个部委在表决前说明。下文解释现行税率表、土地法修订中触及买家钱包的六项变化、代表们“20亿—200亿—1000亿”的算术，并分别回答持地者、越侨、外国人三类客户。两份文本均为草案，可能修改；本文不构成法律意见。
越南土地法修订与闲置土地税 — 截至2026年10月24日
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两天两法案：土地法修订草案（10月22日）与闲置土地0.2%税（10月23日）
两份法案在不同会议由不同部长提交，但针对的行为相同：持有土地而不投入使用。下表汇总了至少两个来源确认的要点。
| 文本 | 提交人·时间 | 与持地者相关的内容 | 后续日程 |
|---|---|---|---|
| 《土地法》修订草案 | 司法部长黄青松（受总理委托）·2026年10月22日上午 | 13章112条（减少148条）；新设“闲置土地”概念；项目用地缓慢使用须缴累进附加款、60个月后收回；地价表+K三年一调；取消具体地价；地块唯一编码与电子产权证 | 全体会议10月29日·表决11月21日 |
| 三部税法修订案（企业所得税、个人所得税、非农业用地使用税） | 财政部长吴文俊·2026年10月23日上午 | 第7条：对闲置土地、未使用土地、缓慢使用土地征收0.2%，不适用限额优惠；第9条：新增教育机构用地、少数民族家庭限额内住宅用地免税 | 分组讨论10月23日·全体会议11月6日·表决11月20日；通过则2027年起实施 |
两份法案均由经济财政委员会（主任潘文迈）审查。关于税法草案，委员会认同其必要性，但指出四点：（1）缺少“缓慢投入使用”“未投入使用”的定义；（2）未排除不可抗力和已获批分期实施的项目；（3）可能与土地法修订草案的累进附加款对同一地块重复设定两项财政义务；（4）0.2%不得降低目前按0.15%纳税群体的负担。政策依据是关于提高土地使用效率的党中央第21号决议（21-NQ/TW）。
生效时间同样关键。税法若通过将自2027年起实施，而根据总理在10月22日分组讨论中的表述，土地法修订案预计自2028年起生效。苏辉武代表（河内）指出后果：若两法生效时间不一致，“2027年1月1日将出现有税率而无征税对象”的局面——闲置土地的定义在土地法，税率在税法（Tuổi Trẻ 10月23日）。
闲置土地0.2%税是什么 — 与现行税率表并列对照
越南现行非农业用地使用税（第48/2010/QH12号法，2012年起实施）按应税面积 × 地价表每平方米价格 × 税率计算，计税价格每五年固定一次。住宅用地的税率按地方住宅用地分配限额累进：
| 土地类型 / 面积区间 | 现行税率 | 2026年10月23日提案 |
|---|---|---|
| 限额内住宅用地 | 每年0.03% | 不变 |
| 超出限额3倍以内 | 每年0.07% | 不变 |
| 超出限额3倍以上 | 每年0.15% | 不变 |
| 用途不符、未按规定使用的土地 | 每年0.15% | 委员会：不得降低该群体负担 |
| 侵占土地 | 每年0.2% | 不变 |
| 闲置土地、未投入使用、缓慢投入使用土地 | —（无单独概念） | 每年0.2%，不适用限额优惠 |
“不适用限额优惠”是什么意思？ 普通住宅用地限额内面积只缴0.03%，超出部分才缴0.07%—0.15%。被认定为闲置土地后，全部面积按0.2%计税——约为限额内税率的7倍。因此部分代表称之为“七倍税”，尽管绝对金额相对地价仍然很小。
Realtique的示例（假设，仅为感受量级）： 地价表上每平方米6000万越南盾地区的一块100平方米住宅用地，计税价格为60亿越南盾。限额内，现行税约为每年180万越南盾（0.03%）；若按提案被归为闲置土地，约为每年1200万越南盾（0.2%）。地价表价格通常低于市场价，实际金额取决于各省市的地价表——胡志明市目前使用2024年底调整的地价表，若修订案通过将改为三年周期。这是示例，不是任何具体地块的税额。
图表：Realtique · 数据：第48/2010/QH12号非农业用地使用税法第7条，财政部2026年10月23日提交国会的议案（Tuổi Trẻ、VnExpress、越南政府电子报）
112条土地法修订草案：触及买家钱包的六项变化
草案依据党中央第21号决议和政府第278/NQ-CP号决议（2026年9月18日）起草。在数十项修改中，Realtique挑出直接影响购地、持地者成本与权利的六项（VnExpress 10月22日、Tuổi Trẻ 10月22日、政府电子报 10月22日）：
| # | 变化 | 草案内容 | 对持地者的意义 |
|---|---|---|---|
| 1 | 地价表三年一调 | 地价表与调整系数（K）由省级人民议会每三年决定一次（现行每年）；基础设施、规划、行政区划、路名变更时可修订 | 土地使用费、税费、拍卖起拍价、补偿均以此表为基准 → 每年的冲击减少，但每次调整可能大幅跳升 |
| 2 | 取消“具体地价” | 删除具体地价和地价评估咨询机构的规定；国家按诚实、客观、公开、透明四项原则决定地价 | 项目无需再等待单独估价，法律流程更快，但开发商的土地成本直接挂钩地价表×K |
| 3 | “闲置土地”的法律概念 | 首次写入法律：已划拨或出租但在一定期限内持续不使用的土地 | 0.2%税的依据；具体标准待法令明确 |
| 4 | 累进附加款 + 60个月收回 | 项目用地未使用或缓慢使用：在土地使用费或租金之外另缴逐年递增的累进款；超过60个月由国家收回 | 由开发商承担 → 成本转嫁到售价，或迫使停滞项目开盘；滞后项目的签约买家应重读工期条款 |
| 5 | 农地闲置24个月 | 连续超过24个月不使用、已被处罚仍不使用 → 收回 | 囤积菜地、城郊土地等待转用途的投资者风险最大 |
| 6 | 地块编码、电子产权证 | 每块土地有全国唯一识别码；纸质与电子产权证法律效力相同；机关不得要求公民重复提供数据库中已有的信息 | 越侨和远程持有人更容易在境外管理资产；过户、抵押手续减少 |
10月22日分组讨论中还提出了两点尚未定论的内容：第22条第3款把“限制土地准入区域”完全交由政府规定——有代表要求在法律中设定标准，并在外资法人和定居国外的越南人于此类区域使用土地时必须征求国防部、公安部意见；第72条关于收地补偿——有代表提议最低补偿比例100%，并由人民议会而非人民委员会决定系数。审查委员会强调，为公共利益收地必须“确有必要”，并设防滥用机制。
代表为何说0.2%“没有牙齿” — 20亿、200亿、1000亿的算术
2026年10月23日下午的分组讨论是税法草案被剖析得最细的场合。Realtique按税率、定义、重叠三条线归纳意见，因为正是这三点决定持地者实际缴多少（Tuổi Trẻ、VnExpress 10月23日）：
- 相对持有收益太轻——黎黄英代表（嘉莱）举例：一块按地价表价值1万亿越南盾的项目用地，0.2%的税为每年20亿越南盾；地价一年只要涨10%，收益就是1000亿越南盾；而法令草案中首年附加款为200亿越南盾，是税额的10倍。他认为0.2%“与侵占土地的税率相同，与行为性质不相称”，并引用官方总结报告——对侵占土地征收0.2%“未对持地行为产生显著影响”，建议按闲置年限在0.2%至2%区间内累进，由国会常委会规定每年的具体税率。
- 没有定义，也没有起算日——段秋河代表（谅山）问税是从停止使用之日、期限届满之日，还是主管机关认定闲置之日起算，并要求不让人产生“多交点税就能继续长期囤地”的心理。阮氏越娥代表（海防）要求区分开发商造成的延迟与国家手续、未交地或已获批分期进度造成的延迟，并直接发问：家庭、个人合法持有但尚未建房的住宅用地是否在征税范围内。
- 与土地法及银行坏账的重叠——苏辉武代表（河内，越南农业银行董事长）警告与土地法累进附加款重复征收的风险，并要求把信贷机构、VAMC正在处置的抵押房地产排除在外，因为这些地块“在等待出售，不是囤积”。陈黄银代表（胡志明市）提到买了地但暂时无力建房的民众，建议客观原因造成的闲置不征税，并明确闲置多久才开征。
黎明兴总理的回应（同日下午）：赞同代表意见，责成财政部和农业与环境部审核并明确“什么是闲置土地、未投入使用土地”，划清对象、时点和税率以避免与土地法重叠，并要求规定易于执行、切实可行。换言之，11月20日交付表决的文本很可能正是在这三点上不同于10月23日的提交稿。
图表：Realtique · 数据：国会代表黎黄英（嘉莱）2026年10月23日分组讨论的测算，Tuổi Trẻ报道；200亿越南盾为代表引用的法令草案数字，并非已颁布税率
持有未建住宅地块、别墅用地者：11月20日前要准备的三种情形
过去两天向Realtique咨询最多的不是公寓买家，而是在胡志明市及周边持有项目地块、未建别墅用地、用作储备的住宅用地的客户。既然草案尚未定义闲置土地，诚实的答案是：还不能确定，但有三种情形，每种都有现在该做的事。
| 情形 | 内容 | 受影响者 | 现在该做什么 |
|---|---|---|---|
| A — 窄口径 | 0.2%仅适用于划拨或出租给开发商却未开发的项目用地（即土地法修订草案描述附加款的方式） | 开发商；买家仅通过价格和工期间接受影响 | 重读工期和延迟交付违约条款；询问开发商以哪份土地划拨决定起算60个月 |
| B — 宽口径 | 家庭、个人合法持有的住宅用地超过一定期限未建也适用（越娥、陈黄银代表的提问——尚无答复） | 持有分割地块、项目内已登记但未建的别墅用地者 | 按现行地价表×0.2%重新计算持有成本；核查1/500详细规划是否规定建设期限 |
| C — 累进 | 税率随闲置年限在0.2%—2%区间内上升（黎黄英代表的建议） | 打算持有5—10年等待升值的人 | 按每年1%—2%的成本建模，并与该区域现实涨幅比较，而不是示例中的每年10% |
无论哪种情形成为法律，Realtique都会提醒客户三点。第一，所有草案版本中的“闲置土地”都与一定期限的持续不使用和主管机关的认定挂钩——没有人会被悄悄征税；保存建筑许可申请、设计合同、界桩交接记录，就是证明土地“正在投入使用过程中”的方式。第二，比0.2%更可怕的数字是对开发商的累进附加款：在代表的例子里，第一年就相当于地价表价值的2%——停滞多年的项目开发商将不得不在开盘和退地之间选择，这对2027—2028年的一手供应是好事而非坏事。第三，地价表改为三年周期意味着胡志明市下一次调整可能是一次大跨步而不是多次小步；若您即将缴纳转用途土地使用费或结清土地财务义务，请在新法生效前向税务机关确认价格确定时点。
越侨与外国人：谁受这部法律影响，谁不受
两份法案都使用“土地使用者”一词，因此影响取决于您持有的是土地使用权，还是只拥有附着于土地的住房。
- 仍持有越南国籍的越侨：作为公民，与境内居民同样可被划拨、受让土地——因此缴纳同样的非农业用地使用税，若地块被归为闲置，0.2%同样适用。现实风险在于人不在越南，难以证明土地正在使用；草案中的电子产权证和地块编码（上文第6项）正是境外授权、申报和缴税的工具。
- 无越南国籍的越南裔：按现行2024年土地法，获准入境者可在住房项目中取得住宅用地使用权等；一旦成为土地使用者，税务义务相同。新草案中需单独关注的是关于“限制土地准入区域”的第22条第3款——若“外资法人和定居国外越南人须征求国防部、公安部意见”的建议被采纳，限制区域清单将决定您能在哪里买什么。
- 外国自然人：不能被划拨土地，没有独立的土地使用权——只能在获准项目内持有公寓和住房，受每栋30%配额和50年期限约束（见外国人能否在越南购房（英文）、30%配额解读（英文））。因此0.2%闲置土地税不直接适用于外国人。间接影响来自开发商：开工缓慢的项目须缴累进附加款或在60个月后失去土地——在此类项目预订或签约者应核对土地划拨决定和承诺工期。针对中国籍客户，Realtique 通常安排以长期租赁协议（Long Term Lease）方式持有，具体方案请与顾问确认。该安排不产生土地使用权，因此也不产生土地税义务。
外国客户常问的一个问题：“我买了公寓空着不住，算闲置土地吗？” 按截至10月23日的所有草案，不算——“闲置土地”指未投入使用的土地，不指建成后空置的公寓。针对空置住房的政策属于另一份文件即第二套房产税，目前尚无法律草案。外国业主现行的税费汇总见越南房产税费指南（英文）。
到11月21日的日程表，以及仍可能改变的内容
由于两份文本都是草案，Realtique记录各节点以便当天更新：
| 日期 | 事项 | 可能改变的内容 |
|---|---|---|
| 2026年10月29日 | 国会全体会议辩论土地法修订草案 | 闲置土地定义；附加款累进幅度；第22条限制区域；第72条补偿 |
| 2026年11月6日 | 全体会议辩论三部税法修订案 | 0.2%固定还是0.2%—2%累进；不可抗力、分期项目、银行/VAMC抵押物的排除；个人未建住宅用地是否在内 |
| 2026年11月20日 | 税法表决（预计） | 通过则2027年起实施——但征税对象的定义需由土地法确定 |
| 2026年11月21日 | 土地法、住房法、房地产经营法修订案表决 | 土地法生效日预计2028年（总理10月22日）——可能与税法对齐 |
Realtique将在每个节点后更新本文。同一会期中，住房法修订案（公寓使用年限与建筑设计寿命挂钩）和房地产经营法修订案（首付上限30%，最后5%存入担保账户）同样于11月21日表决——期房买家应把三部法律放在一起读，而不是分开看。英文详细分析见此处。
常见问题
越南闲置土地0.2%税什么时候开始？
这只是2026年10月23日提交国会的非农业用地使用税法修订案中的提案。若国会于11月20日通过，将自2027年起实施；11月6日全体会议辩论后，税率、标准和起算日仍可能改变。
我买了住宅地块但暂时无力建房，要缴闲置土地税吗？
目前没有官方答案。10月23日的草案未定义闲置土地，国会代表在分组讨论中正是提出了这个问题，总理已责成财政部和农业与环境部予以明确。现行规定下，限额内住宅用地每年缴0.03%。
在越南持有土地的越侨要缴这项税吗？
保留越南国籍的越侨与境内居民一样是土地使用者，适用同一税率表，地块被归为闲置时同样缴0.2%。依据2024年土地法持有住宅用地使用权、无越南国籍的越南裔也负有同样义务。
在越南持有公寓的外国人会受影响吗？
不直接受影响。外国自然人没有独立的土地使用权，只能持有获准项目内的公寓，因此0.2%不适用于他们，空置的公寓也不属于闲置土地。间接影响来自开工缓慢项目的开发商须缴累进附加款或在60个月后被收回土地。针对中国籍客户，Realtique 通常安排以长期租赁协议（Long Term Lease）方式持有，具体方案请与顾问确认。
地价表三年一调对税费和土地使用费意味着什么？
按土地法修订草案，地价表和系数K由省级人民议会每三年而非每年发布，并作为税费、土地使用费、拍卖起拍价和补偿的依据。年度间波动减少，但每次调整可能大幅上调，因此价格确定时点更为关键。
⚠️ 法律提示： 本文整理自Tuổi Trẻ、VnExpress和越南政府电子报报道的提案文本、审查报告及2026年10月22—23日分组讨论；两份文本均为草案，在11月20—21日表决前可能修改。现行税率引自第48/2010/QH12号非农业用地使用税法第7条，实际税额取决于各省市的地价表和限额。测算示例为Realtique或国会代表的举例。作者是房地产顾问而非律师，本文不构成法律或税务意见；具体个案请向税务机关、土地登记机构或律师核实。
您在越南持有土地或别墅用地，或打算在新法生效前购入？
请把您关注的地块或项目发给Realtique。我们核对土地划拨决定、承诺工期和现行地价表，按草案的各种情形估算您的持有成本，并指出11月21日前需要修改的合同条款。针对中国籍客户，Realtique 通常安排以长期租赁协议（Long Term Lease）方式持有，具体方案请与顾问确认。
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