Vành Đai 4 TP.HCM Mới Nhất Và Vành Đai 3: Mốc Tháng 9/2026 Đang Đi Đến Đâu?
Ngày 17/8, báo chí đưa tin Vành đai 3 đoạn qua Đồng Nai “phấn đấu về đích trong tháng 9”. Đến bản tin ngày 31/8, cũng của VTC News, mốc hoàn thành và thông xe của chính đoạn đó được ghi là tháng 10/2026, với tiến độ khoảng 80% giá trị hợp đồng. Còn Vành đai 4 — tuyến hơn 200 km, tổng mức đầu tư giai đoạn 1 khoảng 120.413 tỷ đồng — đã có hai đoạn cao tốc trị giá 14.008 tỷ đồng chính thức khởi công ngày 29/08/2026, trong lễ gộp 11 công trình của TP.HCM, chứ không phải vào mốc 02/09 mà nhiều bài báo trước đó nêu. Bài này không đưa lại tin, mà đối chiếu các mốc đã hứa với mốc thật, và chỉ ra chỗ người mua nhà thường đọc sai.
Vành Đai 3 & Vành Đai 4 — Cập Nhật 07/09/2026
Mục lục
Hai Tuyến Vành Đai, Hai Trạng Thái Rất Khác Nhau
Hai tuyến vành đai lớn nhất vùng TP.HCM đang ở hai giai đoạn hoàn toàn khác nhau, và trộn chúng vào một câu chuyện “hạ tầng đang bùng nổ” là cách nhanh nhất để đọc sai thị trường.
Vành đai 3 là tuyến đang thi công, sắp về đích: toàn tuyến hơn 76 km, tổng mức đầu tư hơn 75.300 tỷ đồng, phần lớn khối lượng đã nằm trên công trường. Với tuyến này, câu hỏi đúng là “còn bao nhiêu phần trăm nữa” và “thông xe tháng nào”.
Vành đai 4 thì mới ở vạch xuất phát. Tuyến dài hơn 200 km, gồm 10 dự án thành phần, sơ bộ tổng mức đầu tư khoảng 120.413 tỷ đồng. Đoạn 47 km qua Bình Dương đã khởi công từ tháng 6/2025; đến cuối tháng 8/2026 có thêm hai đoạn cao tốc khởi công — nhưng cộng lại mới là 14.008 tỷ đồng, tức khoảng 12% tổng mức đầu tư của cả tuyến. Phần lớn chiều dài còn lại vẫn đang ở giai đoạn chọn nhà đầu tư và giải phóng mặt bằng.
Nói cách khác: một tuyến sắp cho xe chạy, một tuyến vừa động thổ được một phần nhỏ. Giá trị mà mỗi tuyến tạo ra cho bất động sản xung quanh, vì thế, lệch nhau nhiều năm.
Đồ hoạ: Realtique · Số liệu: VnExpress, VTC News, Báo Đấu Thầu, 08–09/2026
Vành Đai 3: Mốc “Cuối Tháng 9” Đã Thành “Tháng 10” — Đọc Kỹ Hai Bản Tin
Đây là phần đáng chú ý nhất trong cửa sổ tin vừa qua, và nó không nằm ở một con số mới, mà nằm ở khoảng cách giữa hai bản tin.
- Bản tin 17/08/2026 (VTC News): dự án thành phần 3 qua Đồng Nai — hơn 11 km, vốn khoảng 2.584 tỷ đồng — đạt hơn 74% giá trị hợp đồng đã ký, mục tiêu “về đích trong tháng 9”, để đồng bộ với cao tốc Bến Lức – Long Thành và sân bay Long Thành.
- Bản tin 31/08/2026 (VTC News): cũng đoạn đó, tiến độ khoảng 80% giá trị hợp đồng, và mốc hoàn thành, thông xe khai thác đồng bộ được ghi là tháng 10/2026. Toàn bộ tuyến chính Vành đai 3 dự kiến 30/12/2026.
Hai tuần, tiến độ nhích khoảng 6 điểm phần trăm, và mốc thông xe của đoạn này lùi khoảng một tháng. ⚠️ Cần nói rõ: không có cơ quan nào công bố “lùi tiến độ”. Bản tin 31/08 chỉ ghi kế hoạch hoàn thành tháng 10 mà không nhắc gì tới mốc tháng 9 trước đó. Phép đối chiếu hai bản tin ở đây là do Realtique tự thực hiện — nó cho thấy mốc đang trôi, chứ không phải một tuyên bố chính thức.
Với người mua nhà, chi tiết đáng nhớ không phải “tháng 9 hay tháng 10”. Chênh một tháng gần như không ảnh hưởng gì tới giá trị dài hạn của một căn nhà. Điều đáng nhớ là mốc hạ tầng ở Việt Nam trôi theo tháng là chuyện bình thường, nên bất kỳ định giá nào phụ thuộc vào “đúng ngày thông xe” đều là định giá mong manh.
Vành Đai 4: Lệnh Khởi Công Đặt Ngày 02/09 — Và Vì Sao Vẫn Phải Kiểm Lại
Đây là chỗ rất dễ đọc sai, vì bản thân các mốc trên báo cũng đá nhau.
Báo Đấu Thầu ngày 24/08/2026 viết dự án đã đủ điều kiện “sẵn sàng cho lệnh khởi công 2/9/2026”. Cùng thời điểm, gói thầu XL01 — thi công đường gom, đường bên trên địa phận TP.HCM, đoạn Km112+464 đến Km128+153 thuộc dự án thành phần 1-3 — có giá 1.131,556 tỷ đồng, thời gian thực hiện 600 ngày, mở thầu ngày 25/8/2026.
Nhưng lễ khởi công thực tế diễn ra sớm hơn: ngày 29/08/2026, trong buổi lễ gộp khởi công và khánh thành 11 công trình của TP.HCM với tổng giá trị công bố 181.412 tỷ đồng. Trong 11 công trình đó, phần thuộc Vành đai 4 gồm đúng hai đoạn cao tốc:
- Đoạn Tóc Tiên — từ nút giao Tóc Tiên – Châu Pha đến cầu Châu Đức: 5.247 tỷ đồng.
- Đoạn sông Sài Gòn — từ sông Sài Gòn đến kênh Thầy Cai, bao gồm cầu Phú Thuận: 8.761 tỷ đồng.
Tổng cộng 14.008 tỷ đồng. Đây là con số cần nhớ, thay vì con số 120.413 tỷ. Chúng tôi đã phân tích chi tiết cả 11 công trình trong bài riêng về đợt khởi công 29/08 (xem mục Đọc Thêm cuối bài) — trong đó điểm đáng chú ý nhất là: tổng công bố 181.412 tỷ đồng, nhưng phần vốn thực sự đi vào công trường ở đợt này chỉ khoảng 74.700 tỷ đồng, vì con số lớn được tính theo giá trị toàn dự án chứ không phải theo hạng mục vừa động thổ.
🔎 Bài học đọc tin ở đây rất cụ thể: mốc 02/09 được nhắc đi nhắc lại trên báo suốt tháng 8 thực ra không phải là ngày khởi công — lễ đã gộp vào ngày 29/08. Một người chỉ đọc tin trước mốc sẽ đinh ninh dự án khởi công ngày Quốc khánh; một người chỉ đọc tiêu đề “181.412 tỷ” sẽ tưởng chừng ấy tiền đang đổ xuống. Cả hai đều lệch. Và mốc khởi công Vành đai 4 vốn đã đổi nhiều lần trong chưa tới một năm: từng được nêu là tháng 2/2026, rồi tháng 3/2026, rồi “chậm nhất tháng 6/2026”, rồi “giữa năm 2026”, trước khi rơi vào cuối tháng 8.
120.413 Tỷ Đồng Được Chia Như Thế Nào: 10 Dự Án Thành Phần
Con số 120.413 tỷ đồng thường bị dùng như thể đó là một khoản tiền sắp đổ xuống cùng lúc. Thực tế nó được chia cho 10 dự án thành phần, đi theo hai nhóm có lộ trình khác hẳn nhau:
- Nhóm dùng vốn đầu tư công (bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đường gom, đường bên): giải phóng mặt bằng triển khai từ tháng 2/2026, mục tiêu bàn giao tối thiểu 70% mặt bằng vào giữa năm 2026 để đủ điều kiện khởi công, dự kiến hoàn thành quý I/2028.
- Nhóm đối tác công tư (BOT) — phần lõi cao tốc: khảo sát nhà đầu tư trước tháng 3/2026, lựa chọn và ký hợp đồng BOT giữa năm 2026, khởi công tháng 9/2026, dự kiến hoàn thành quý II/2028.
Phục vụ cho phần giải phóng mặt bằng, kế hoạch có 8 khu tái định cư cho hơn 1.120 hộ dân. Đây là con số đáng theo dõi hơn nhiều so với tổng vốn: tiến độ tái định cư thường là thứ quyết định một dự án hạ tầng Việt Nam đi nhanh hay chậm.
⚠️ Các nguồn hiện chưa thống nhất hoàn toàn về mốc khai thác toàn tuyến — có nguồn ghi hoàn thành quý II/2028 cho nhóm BOT, có nguồn ghi toàn bộ công trình đưa vào khai thác năm 2029. Đây là các mốc dự kiến theo kế hoạch và có thể thay đổi.
Cùng Lúc Đó: Thủ Thiêm 12.535 Tỷ Và 4 Thửa Lẻ Đấu Giá Ngày 24/9
Song song với hạ tầng, tháng 9/2026 cũng là tháng dày đặc hoạt động đấu giá đất tại TP.HCM — và hai việc này thường được đọc chung với nhau.
Thủ Thiêm: 5 lô đất đã có giá khởi điểm, tổng khoảng 12.535 tỷ đồng trên hơn 62.000 m², đơn giá đất giữa các lô chênh nhau tới gấp đôi (khoảng 147–295 triệu đồng/m²). Thời gian tổ chức đấu giá vẫn ở mức dự kiến trong tháng 9/2026 — chưa có ngày cụ thể được công bố. Chi tiết từng lô, hệ số sử dụng đất và cách quy về giá mỗi m² sàn, chúng tôi đã phân tích riêng trong bài về đấu giá đất Thủ Thiêm (xem mục Đọc Thêm cuối bài).
Bốn thửa đất lẻ — đã có ngày rõ ràng: Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TP.HCM tổ chức đấu giá ngày 24/9/2026 với 4 thửa: 538/2 Lý Thường Kiệt (Tân Bình, 111,3 m², khởi điểm 15,15 tỷ); thửa 1658 phường Thới An, Q.12 (315,8 m², 12,29 tỷ); 53/3 Đường 13, Bình Trưng Tây (314,6 m², 15,31 tỷ); và một thửa tại xã Bình Lợi, Bình Chánh (3.838 m², 6,84 tỷ). Thời gian xem tài sản 14–18/9, đăng ký đến 17h ngày 21/9, tiền đặt trước 20%.
Điểm đáng chú ý nằm ở đơn giá, không phải tổng giá: thửa 3.838 m² ở Bình Chánh có khởi điểm chỉ 6,84 tỷ — thấp nhất nhóm — trong khi thửa 111,3 m² ở Tân Bình đã 15,15 tỷ. Khoảng cách đó chính là bản đồ giá đất nội đô so với vùng ven, và nó vẫn đúng bất kể vành đai nào sắp thông xe.
Đồ hoạ: Realtique · Số liệu: Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TP.HCM / Báo Đấu Thầu, 09/2026
Hai Tuyến Này Chạm Vào Khu Vực Nào Của Thị Trường Nhà Ở?
Đây là phần người mua thực sự cần, thay vì danh sách km và tỷ đồng.
Khu Đông TP.HCM là nơi Vành đai 3 chạm tới sớm nhất và rõ nhất. Nút giao với cao tốc Bến Lức – Long Thành cùng đoạn Đồng Nai sắp thông xe rút ngắn đáng kể thời gian từ khu Đông sang Nhơn Trạch và sân bay Long Thành. Đây là hạ tầng đã gần chạm đích, nên phần lớn kỳ vọng đã nằm trong giá — thứ còn lại là chất lượng sản phẩm và tiện ích thực tế, không phải câu chuyện hạ tầng nữa.
Phía Tây và Long An là nơi Vành đai 4 tạo khác biệt lớn nhất về dài hạn, nhưng cũng là nơi rủi ro thời gian cao nhất: mốc hoàn thành nằm ở 2028–2029, tức là còn ít nhất hai đến ba năm nữa. Người mua ở nhóm này nên tính bằng dòng tiền chờ đợi, không tính bằng kỳ vọng tăng giá ngay sau lễ khởi công.
Đồng Nai là điểm giao của cả ba câu chuyện — Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay Long Thành. Đây cũng là khu vực chúng tôi theo dõi kỹ nhất cho nhóm khách đầu tư và Việt Kiều, vì đường bay quốc tế về Long Thành thay đổi hẳn bài toán “về nước mấy lần một năm”.
Với người nước ngoài và Việt Kiều, xin lưu ý một điều thường bị bỏ qua: hạ tầng cải thiện không mở rộng quyền sở hữu. Quota 30% căn hộ cho người nước ngoài tại mỗi toà, và các điều kiện theo Luật Đất đai 2024 với người gốc Việt, vẫn áp dụng nguyên vẹn dù tuyến đường trước mặt dự án có thông xe hay không. Hạ tầng làm thay đổi giá và thanh khoản, không làm thay đổi tư cách pháp lý của người mua.
Cách Đọc Một Mốc Hạ Tầng Mà Không Bị Hớ
Ba thói quen đơn giản, rút ra từ chính hai tuyến vành đai ở trên:
1. Phân biệt “mốc kế hoạch” với “việc đã xảy ra”. “Phấn đấu về đích tháng 9”, “sẵn sàng cho lệnh khởi công”, “dự kiến khai thác” đều là mốc kế hoạch. Chỉ khi có bản tin viết ở thì quá khứ — đã thông xe, đã khởi công, đã nghiệm thu — thì mới là việc đã xảy ra. Riêng khoản này, nếu người bán không phân biệt được, hãy coi đó là tín hiệu về chất lượng tư vấn.
2. Hỏi ngày đăng của nguồn tin, không chỉ nội dung. Một con số tiến độ đúng vào ngày 17/8 đã lỗi thời vào ngày 31/8. Tin hạ tầng mất giá trị rất nhanh, và các con số phần trăm là thứ mất giá nhanh nhất.
3. Đo bằng thời gian di chuyển, đừng đo bằng khoảng cách tới tuyến đường. “Cách vành đai 2 km” không nói lên điều gì nếu không có đường kết nối vào tuyến, hoặc nếu nút giao gần nhất cách đó 8 km. Chúng tôi đã viết riêng một bài về cách đo này cho bất động sản vùng ven.
Và một điều cuối, thẳng thắn: hạ tầng gần như không bao giờ là lý do đủ để mua một căn nhà. Nó là lý do để một căn nhà tốt sẵn trở nên tốt hơn. Nếu bỏ tuyến đường ra khỏi câu chuyện mà sản phẩm không còn hấp dẫn, thì thứ đang được bán cho bạn là tuyến đường, không phải căn nhà.
Câu Hỏi Thường Gặp
Vành đai 4 TP.HCM khởi công khi nào?
Hai đoạn cao tốc đầu tiên thuộc Vành đai 4 đã khởi công ngày 29/08/2026 trong lễ gộp 11 công trình của TP.HCM: đoạn Tóc Tiên (5.247 tỷ đồng) và đoạn sông Sài Gòn – kênh Thầy Cai (8.761 tỷ đồng), tổng 14.008 tỷ đồng. Trước đó, đoạn 47 km qua Bình Dương đã khởi công từ tháng 6/2025. Lưu ý mốc 02/09/2026 được nhiều bài báo tháng 8 nhắc tới thực chất không phải ngày khởi công — lễ đã tổ chức sớm hơn, ngày 29/08. Phần lớn chiều dài còn lại của tuyến vẫn đang ở giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư và giải phóng mặt bằng.
Vành đai 3 TP.HCM khi nào xong?
Toàn bộ tuyến chính dự kiến hoàn thành ngày 30/12/2026. Dự án thành phần 3 qua Đồng Nai (hơn 11 km) theo bản tin ngày 31/08/2026 đạt khoảng 80% giá trị hợp đồng và dự kiến hoàn thành, thông xe khai thác đồng bộ trong tháng 10/2026 — lùi khoảng một tháng so với mục tiêu “về đích trong tháng 9” nêu ở bản tin ngày 17/08/2026. Đây đều là mốc kế hoạch và có thể thay đổi.
Vành đai 4 TP.HCM dài bao nhiêu km và tổng vốn bao nhiêu?
Toàn tuyến dài hơn 200 km, đi qua TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh và Bình Dương. Dự án thuộc nhóm quan trọng quốc gia, gồm 10 dự án thành phần, sơ bộ tổng mức đầu tư giai đoạn 1 khoảng 120.413 tỷ đồng.
Đấu giá 5 lô đất Thủ Thiêm diễn ra ngày nào?
Tính đến ngày 07/09/2026, thành phố mới công bố giá khởi điểm cho 5 lô với tổng khoảng 12.535 tỷ đồng và cho biết thời gian tổ chức đấu giá dự kiến trong tháng 9/2026 — chưa có ngày cụ thể. Riêng 4 thửa đất lẻ khác tại Tân Bình, Q.12, Bình Trưng Tây và Bình Chánh đã có lịch rõ ràng: đấu giá ngày 24/9/2026.
Hạ tầng vành đai có làm tăng giá nhà xung quanh không?
Có, nhưng thường không theo cách và không theo nhịp mà người mua kỳ vọng. Phần lớn mức tăng xảy ra ở giai đoạn công bố quy hoạch và giai đoạn sắp thông xe, chứ không phải tại lễ khởi công. Với một tuyến còn 2–3 năm nữa mới xong như Vành đai 4, nên tính bằng chi phí chờ đợi. Ngoài ra, hạ tầng không thay đổi điều kiện pháp lý: quota 30% căn hộ cho người nước ngoài mỗi toà và các quy định với người gốc Việt vẫn giữ nguyên.
⚠️ Lưu ý: Các mốc thời gian, tiến độ và tổng vốn trong bài được tổng hợp từ báo chí trong giai đoạn dự án đang triển khai và có thể thay đổi. Phần đối chiếu giữa hai bản tin ngày 17/08 và 31/08 về mốc thông xe Vành đai 3 đoạn Đồng Nai là nhận định của Realtique, không phải công bố lùi tiến độ từ cơ quan chức năng. Bài viết không phải tư vấn đầu tư, pháp lý hay tài chính — vui lòng liên hệ cố vấn Realtique để cập nhật thông tin mới nhất trước khi ra quyết định.
Đang cân nhắc một khu vực “ăn theo” vành đai?
Gửi cho chúng tôi khu vực và ngân sách bạn đang nhắm. Realtique sẽ nói thẳng phần nào của giá là giá trị thật của sản phẩm, phần nào chỉ là kỳ vọng hạ tầng chưa xảy ra.
📞 Hotline: +84 866 810 689
Trân Lê
Trân Lê theo dõi sát tiến độ hạ tầng vùng TP.HCM và tư vấn cho khách hàng trong nước lẫn Việt Kiều về thời điểm vào thị trường ở các khu vực đang hưởng lợi từ giao thông kết nối.
