The 9 Stellars 2026: Alta Height & Alpha Residence Vào Danh Mục Người Nước Ngoài Được Sở Hữu — Điều Kiện Mua Và 5 Việc Cần Kiểm
Trả lời ngắn: Có. Theo Công văn 36357/SXD-PTDT ngày 09/10/2026 của Sở Xây dựng TP.HCM, The 9 Stellars (đường Hoàng Hữu Nam, phường Long Bình) với hai phân khu Alta Height và Alpha Residence nằm trong danh mục dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở — cùng ba dự án khác của Sơn Kim Land: The Metropole Thủ Thiêm, Gateway Thảo Điền và The Nassim Thảo Điền (Tuổi Trẻ, Đại biểu Nhân dân 16/10; CafeF 17/10/2026).
Theo Realtique tổng hợp, đây là dự án duy nhất ngoài Thảo Điền – Thủ Thiêm trong nhóm bốn dự án, và là dự án còn đang triển khai. Có tên trong danh mục chưa có nghĩa là căn nào cũng mua được: người nước ngoài vẫn bị giới hạn 30% số căn mỗi toà, thời hạn sở hữu tối đa 50 năm (được gia hạn), và phải đáp ứng điều kiện nhập cảnh. Bài trả lời: The 9 Stellars là dự án nào, người nước ngoài mua được loại nhà nào ở đây, và cần kiểm gì trước khi đặt cọc.
The 9 Stellars — Thông Tin Tại 18/10/2026
Mục lục
Công Văn 36357/SXD-PTDT: Bốn Dự Án Sơn Kim Land Trong Danh Mục
Ngày 16/10/2026, Sơn Kim Land công bố các dự án của mình thuộc danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại TP.HCM, căn cứ Công văn số 36357/SXD-PTDT ngày 09/10/2026 của Sở Xây dựng (Tuổi Trẻ, Đại biểu Nhân dân 16/10; CafeF 17/10 đăng lại từ Thanh Niên Việt). Bốn dự án:
| Dự án | Khu vực | Tình trạng |
|---|---|---|
| The Metropole Thủ Thiêm | An Khánh (Thủ Thiêm) | Đã bàn giao phần lớn |
| Gateway Thảo Điền | An Khánh (Thảo Điền) | Hoàn thành 2018 |
| The Nassim Thảo Điền | An Khánh (Thảo Điền) | Đã đưa vào sử dụng |
| The 9 Stellars — Alta Height, Alpha Residence | Long Bình | Đang triển khai |
Doanh nghiệp cho biết đã hoàn tất thủ tục hành chính với toàn bộ dự án nêu tên và đã thực hiện nghĩa vụ báo cáo, cung cấp thông tin cho cơ quan nhà nước. Cả Tuổi Trẻ và Sơn Kim Land đều lưu ý: có tên trong danh mục chỉ là cơ sở để xem xét quyền sở hữu; người mua vẫn phải đáp ứng điều kiện, giới hạn và thủ tục theo pháp luật hiện hành. Toàn văn công văn chưa được công bố công khai; các bài báo chỉ trích số hiệu và danh sách dự án.
Ba dự án ở Thảo Điền – Thủ Thiêm đã có phân tích riêng trên Realtique: The Metropole Thủ Thiêm và Gateway Thảo Điền đợt 16. Bài này tập trung vào The 9 Stellars.
The 9 Stellars Là Dự Án Nào?
The 9 Stellars là đại đô thị của Sơn Kim Land trên đường Hoàng Hữu Nam, phường Long Bình (TP Thủ Đức cũ), quy mô khoảng 16,5 ha (Vietstock 2022), nằm cạnh depot Long Bình của tuyến metro số 1 và gần bến xe Miền Đông mới. Trang chính thức của Sơn Kim Land mô tả loại hình căn hộ cao cấp và nhà phố, giai đoạn 1 gồm 216 căn hộ và 79 biệt thự, thời hạn sở hữu 50 năm với người nước ngoài.
| Phân khu | Loại hình | Mốc đã công bố |
|---|---|---|
| Alta Villa | 79 biệt thự ven hồ | Bàn giao 07/2025 (Đại biểu Nhân dân, 23/09/2025) |
| Alta Height | Căn hộ cao tầng cạnh Alta Villa | Ký hợp đồng mua bán từ 20/09/2025 sau khi Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện |
| Alpha Residence (The Alpha) | Căn hộ + biệt thự, giai đoạn kế tiếp | Mở bán 07/2022; khoảng 07/2025 được Sở Xây dựng xác nhận thuộc diện miễn giấy phép xây dựng |
Các con số quy mô của The 9 Stellars lệch nhau giữa các nguồn qua từng năm: bài Vietstock 2022 mô tả riêng phân khu The Alpha khoảng 120 biệt thự và 3.000 căn hộ theo quy hoạch khi ra mắt, còn trang Sơn Kim Land hiện ghi giai đoạn 1 là 216 căn hộ và 79 biệt thự. Realtique dùng số của chủ đầu tư làm mốc và xem số 2022 là quy hoạch có thể đã điều chỉnh. Lý lịch nhà phát triển: xem Sơn Kim Land — 25 năm boutique.
“CC-III, CC-IV Long Bình” Trong Danh Mục Đợt 16 Chính Là The 9 Stellars?
Ngày 12/10/2026, Sở Xây dựng TP.HCM công bố đợt 16 danh mục người nước ngoài được sở hữu, trong đó có dòng “Khu nhà ở CC-III và CC-IV” của CTCP Ngân Thạnh, phường Long Bình, ghi 5 căn nhà đã ký hợp đồng với người nước ngoài, tình trạng đang triển khai. Danh mục không nêu tên thương mại.
Realtique đối chiếu ba dữ kiện: (1) Ngân Thạnh là bên ký hợp đồng mua bán căn hộ Alta Height tại The 9 Stellars ngày 20/09/2025 (Đại biểu Nhân dân); (2) khu đất CC-III, CC-IV nằm ở Long Bình, quy mô khoảng 16,5 ha — trùng quy mô The 9 Stellars; (3) công văn 36357 nêu đúng The 9 Stellars trong nhóm dự án Sơn Kim Land. Từ đó, nhiều khả năng CC-III/CC-IV là pháp danh của The 9 Stellars. Đây là phép đối chiếu của Realtique — chưa có văn bản nào công bố mã lô nào tương ứng phân khu nào.
Nếu đúng, con số 5 căn cho thấy suất người nước ngoài ở đây gần như còn nguyên, khác hẳn The Metropole (272 căn) hay Gateway Thảo Điền (136 căn). Đáng lưu ý: Vietstock và CafeF xếp Ngân Thạnh vào nhóm chủ đầu tư từng bị xử phạt vì nghĩa vụ báo cáo giao dịch với người nước ngoài; chi tiết quyết định chưa được công bố (bảng các vụ xử phạt năm 2026).
Đồ hoạ: Realtique · Số liệu: quyết định xử phạt của UBND TP.HCM (The Metropole, 10/2026) và danh mục đợt 16 của Sở Xây dựng TP.HCM (12/10/2026). Dòng The 9 Stellars là đối chiếu của Realtique với “Khu nhà ở CC-III, CC-IV” của Ngân Thạnh.
Người Nước Ngoài Mua Được Gì Ở The 9 Stellars?
Luật Nhà ở 2023 chia hai giới hạn khác nhau, nên câu trả lời phụ thuộc loại nhà:
- Căn hộ (Alta Height, khối căn hộ Alpha Residence): người nước ngoài sở hữu tối đa 30% số căn của mỗi toà. Suất tính theo toà, không tính chung toàn dự án.
- Nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố): tối đa 250 căn trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một đơn vị hành chính cấp phường. Dòng “5 căn nhà” trong danh mục đợt 16 nhiều khả năng thuộc nhóm này.
- Thời hạn: cá nhân nước ngoài sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận, được gia hạn một lần; ghi trên giấy chứng nhận.
- Việt Kiều còn quốc tịch Việt Nam: mua như công dân trong nước, không tính vào quota và không bị giới hạn 50 năm.
Cần theo dõi: dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang có đề xuất bỏ quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ của người nước ngoài. Đây mới là đề xuất, chưa được Quốc hội thông qua, và chưa rõ cơ chế với giao dịch đã ký. Người nước ngoài đang cân nhắc biệt thự ở The 9 Stellars nên hỏi rõ điều này trước khi đặt cọc; căn hộ không nằm trong đề xuất này.
Vị Trí Depot Metro Số 1 Có Ý Nghĩa Gì Với Người Mua Nước Ngoài?
Long Bình là đầu cuối phía Đông của tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên (đã khai thác thương mại từ cuối 2024). Với khách nước ngoài, giá trị của vị trí này nằm ở hai nhóm:
- Người ở thật / chuyên gia: trục Xa lộ Hà Nội – Khu Công nghệ cao – Bình Dương cũ là nơi tập trung chuyên gia làm việc ở khu công nghiệp và công nghệ cao; metro giúp vào trung tâm cũ mà không phụ thuộc kẹt xe cửa ngõ.
- Nhà đầu tư cho thuê: tệp thuê là chuyên gia và gia đình trẻ cần không gian rộng hơn Thảo Điền với mức giá thấp hơn. Mức thuê cụ thể chưa có dữ liệu công bố cho dự án này — Realtique không đưa con số ước đoán.
So với Thảo Điền hay Thủ Thiêm, đây là khu còn đang hình thành: tiện ích nội khu và cộng đồng cư dân sẽ đầy dần theo tiến độ bàn giao. Đó vừa là lý do suất người nước ngoài còn nhiều, vừa là rủi ro thời gian người mua phải chấp nhận.
Ảnh minh hoạ: Xuanphuocle · Wikimedia Commons · CC0 1.0 (ảnh kit Realtique — tuyến metro số 1, không phải ảnh dự án The 9 Stellars)
Trước Khi Đặt Cọc: 5 Việc Cần Kiểm
- Toà và phân khu có đúng trong danh mục không: danh mục nêu theo khu đất/pháp nhân, còn bảng hàng bán theo tên thương mại — yêu cầu chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản căn bạn chọn thuộc phần dự án được phép bán cho người nước ngoài.
- Suất còn lại của đúng toà: xin xác nhận số căn người nước ngoài đã mua trong toà đó.
- Pháp lý bán hàng: căn hộ hình thành trong tương lai phải có văn bản Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán (Alta Height đã có từ 09/2025); kiểm bảo lãnh ngân hàng cho tiền thanh toán trước bàn giao.
- Điều kiện của chính người mua: cá nhân nước ngoài cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam; tổ chức nước ngoài cần giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép hoạt động tại Việt Nam.
- Thuế, phí và thời hạn sở hữu: thông thường lệ phí trước bạ 0,5% do bên mua nộp; giấy chứng nhận của cá nhân nước ngoài ghi thời hạn tối đa 50 năm. Với biệt thự, hỏi thêm về đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở nêu ở trên.
Mức thuế, phí và thời gian xử lý có thể khác theo thời điểm. Điều kiện chung và danh sách toàn thành phố: Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam 2026.
Câu Hỏi Thường Gặp
Người nước ngoài có được mua căn hộ The 9 Stellars không?
Có. Theo Công văn 36357/SXD-PTDT ngày 09/10/2026 của Sở Xây dựng TP.HCM, The 9 Stellars với hai phân khu Alta Height và Alpha Residence nằm trong danh mục dự án người nước ngoài được sở hữu nhà ở. Người nước ngoài vẫn chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn hộ mỗi toà và tối đa 50 năm, được gia hạn.
The 9 Stellars nằm ở đâu và gần metro không?
Dự án nằm trên đường Hoàng Hữu Nam, phường Long Bình (TP Thủ Đức cũ), TP.HCM, quy mô khoảng 16,5 ha, cạnh depot Long Bình của tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên và gần bến xe Miền Đông mới.
Khu nhà ở CC-III, CC-IV của Ngân Thạnh trong danh mục đợt 16 có phải The 9 Stellars?
Realtique đối chiếu là nhiều khả năng: Ngân Thạnh là bên ký hợp đồng mua bán Alta Height năm 2025, khu đất ở Long Bình khoảng 16,5 ha trùng quy mô The 9 Stellars. Tuy nhiên chưa có văn bản công bố mã lô nào tương ứng phân khu nào, nên người mua nên yêu cầu chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản.
Người nước ngoài có mua được biệt thự Alta Villa không?
Theo Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài được sở hữu nhà ở riêng lẻ trong dự án có tên trong danh mục, tối đa 250 căn trên một khu vực tương đương cấp phường. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang đề xuất bỏ quyền này — chưa được thông qua — nên cần hỏi kỹ trước khi đặt cọc. Đây không phải tư vấn pháp lý.
Việt Kiều mua căn The 9 Stellars có bị tính vào quota 30% không?
Việt Kiều còn quốc tịch Việt Nam được mua và sở hữu như công dân trong nước, không tính vào quota 30% và không bị giới hạn 50 năm. Người gốc Việt đã mang quốc tịch nước ngoài thì áp dụng quy định như người nước ngoài.
⚠️ Lưu ý: Thông tin danh mục tổng hợp từ báo chí ngày 16–17/10/2026 (Tuổi Trẻ, Đại biểu Nhân dân, CafeF) dẫn Công văn 36357/SXD-PTDT; toàn văn công văn chưa được công bố. Việc “CC-III, CC-IV” của Ngân Thạnh tương ứng The 9 Stellars là đối chiếu của Realtique, chưa có văn bản xác nhận. Số liệu quy mô lấy từ chủ đầu tư và Vietstock 2022, có thể đã điều chỉnh. Đề xuất bỏ quyền sở hữu nhà riêng lẻ của người nước ngoài mới ở dạng dự thảo. Bài viết không phải tư vấn pháp lý hay đầu tư.
Bạn đang cân nhắc một căn ở The 9 Stellars hay khu Đông TP.HCM?
Gửi Realtique phân khu và căn bạn quan tâm. Chúng tôi xin xác nhận căn đó thuộc phần dự án được bán cho người nước ngoài, kiểm suất còn lại của đúng toà và tính trước thuế, phí để bạn biết chắc mình đứng tên được trước khi đặt cọc.
📞 Hotline: +84 866 810 689
Trân Lê
Trân Lê tư vấn cho khách nước ngoài và Việt Kiều mua căn hộ ở khu Đông TP.HCM: kiểm suất người nước ngoài theo từng toà, rà pháp lý dự án và đi cùng khách tới bước nhận giấy chứng nhận.
