Gladia by the Waters 2026: Keppel Còn 10.109 Căn Chưa Bán, Gladia Heights Ra Hàng Nửa Cuối Năm
Ngày 09/09/2026, báo cáo nửa đầu năm của Keppel (Singapore) cho một con số ít người đọc kỹ: tập đoàn còn 10.109 căn nhà chưa bán tại Việt Nam, chiếm 32% quỹ hàng toàn cầu, và Việt Nam là thị trường nhà ở lớn thứ hai của Keppel sau Trung Quốc. Trong kế hoạch ra hàng, Gladia by the Waters — khu 12 ha bên sông ở khu Đông TP.HCM do Keppel liên doanh với Khang Điền — được xếp vào đợt nửa cuối 2026, tức là dòng hàng ra sớm nhất trong danh mục. Bài này đọc lại toàn khu theo đúng cấu trúc pháp lý của nó: phần thấp tầng đã có sổ, phần cao tầng Gladia Heights 616 căn đang bán, và ai — trong đó có người nước ngoài — mua được phần nào.
Gladia by the Waters — Cập Nhật 09/2026
Mục lục
Gladia by the Waters Là Gì — Và Vì Sao Có Hai Con Số 12 Ha Và 60 Ha
Gladia by the Waters là khu ở bên sông trên mặt tiền đường Võ Chí Công, phường Bình Trưng (Quận 2 cũ), khu Đông TP.HCM, do liên doanh Keppel (Singapore) và Khang Điền phát triển — dự án hợp tác đầu tiên của hai bên. Khi đọc tài liệu, bạn sẽ gặp hai con số diện tích khác nhau và cả hai đều đúng, chỉ khác phạm vi: 12 ha là diện tích của chính dự án Gladia by the Waters (website chủ đầu tư ghi 11,8 ha), còn ~60 ha là quy mô cụm đô thị tích hợp mà Gladia là một phần, theo thông cáo của Khang Điền ngày 15/06/2026. Đừng cộng hai số này với nhau, và cũng đừng hiểu 60 ha là quỹ đất của riêng dự án.
Về cấu trúc, khu 12 ha gồm hai lớp sản phẩm với hai trạng thái pháp lý rất khác nhau:
- Thấp tầng — ba cụm biệt thự đơn lập, song lập và nhà phố. Phần này đã bàn giao và bắt đầu nhận sổ hồng từ 25/01/2026, tức là sản phẩm đã hoàn thiện, giao dịch từ nay là thị trường thứ cấp.
- Cao tầng — Gladia Heights — khối căn hộ đầu tiên của khu, trên 1,26 ha, 3 tháp B1–B3 cao 15 tầng, 616 căn hộ và 23 căn thương mại dịch vụ, mật độ xây dựng 38,94%. Đây là phần đang bán, và là phần Keppel xếp vào đợt ra hàng nửa cuối 2026.
Toàn khu có mật độ xây dựng chỉ 23,3%, 5 công viên chủ đề tổng 1,25 ha, ba mặt giáp sông, đường chạy bộ và đạp xe 2 km. Gladia là dự án đầu tiên tại Việt Nam đạt chứng nhận BCA Green Mark for Districts (Singapore) ở cấp khu, và cả ba tháp Gladia Heights đạt Green Mark Gold.
Keppel Còn 10.109 Căn Chưa Bán — Con Số Này Nghĩa Là Gì Với Người Mua
Theo báo cáo nửa đầu 2026 của Keppel (VnExpress và Znews cùng đưa ngày 09/09/2026): tính đến cuối quý II, tập đoàn còn 10.109 căn chưa bán tại Việt Nam, chiếm 32% trong tổng 31.800 căn chưa bán toàn cầu. Danh mục nhà ở tại Việt Nam gồm 9 dự án, 14.155 căn, 2,47 triệu m² sàn; Keppel đã mở bán 4.477 căn và bán được hơn 4.000 căn — tỷ lệ hấp thụ trên phần đã mở bán trên 90%.
Kế hoạch ra hàng được nêu rõ: 979 căn nửa cuối 2026, 2.173 căn năm 2027, 1.385 căn năm 2028. Znews dẫn tên ba dự án của đợt nửa cuối 2026 là Gladia by the Waters và Celesta Gold (TP.HCM) cùng Estiva Charm (Hà Nội); VnExpress nêu tại TP.HCM năm 2027 sẽ có Riviera Point giai đoạn 2, Celesta Heights và Gladia by the Waters. Hai bản tin không mâu thuẫn: Gladia xuất hiện ở cả hai đợt vì phần cao tầng bán theo nhiều giai đoạn.
Ba điều người mua nên rút ra từ bộ số này:
- Tồn kho lớn không có nghĩa là bán chậm. Trong 14.155 căn, Keppel mới mở bán 4.477 căn; phần lớn con số 10.109 là hàng chưa mở bán, không phải hàng ế. Tỷ lệ hấp thụ trên 90% của phần đã mở bán nói điều ngược lại.
- Keppel đang tái phân bổ vốn, không rút khỏi Việt Nam. Cùng kỳ, Keppel ký thoái toàn bộ 40% vốn tại Empire City (270 triệu USD, dự kiến hoàn tất quý IV/2026) nhưng mở rộng mảng thương mại (Hanoi Centre khai trương 7/2026, lấp đầy trên 90%) và đẩy nhanh ra hàng ở các dự án liên doanh. Với người mua, điều đáng theo dõi là ai đứng tên chủ đầu tư từng dự án, chứ không phải tên tập đoàn trên tài liệu quảng cáo.
- Gladia là dòng hàng ra sớm nhất. Khi một chủ đầu tư có 979 căn cho nửa cuối năm và Gladia nằm trong đó, chính sách bán hàng ở giai đoạn này thường là chính sách mở đường — người mua có nhiều lựa chọn thanh toán hơn, nhưng cũng cần đọc kỹ điều kiện đi kèm từng gói.
Đồ hoạ: Realtique · Số liệu: báo cáo nửa đầu 2026 của Keppel, theo VnExpress & Znews 09/09/2026
Gladia Heights: Loại Căn, Giá Tham Khảo Và Ba Phương Án Thanh Toán
Gladia Heights được giới thiệu ngày 12/06/2026 và, theo Tuổi Trẻ, dự kiến mở bán chính thức từ tháng 8/2026 sau khi có xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Diện tích tim tường theo tài liệu bán hàng: căn 1 phòng ngủ + phòng đa năng ~53 m², 2 phòng ngủ 71–85 m², 3 phòng ngủ 115–125 m², 4 phòng ngủ ~144 m². Bố cục căn theo trục Bắc–Nam, cứ hai căn có một khe gió.
Giá tham khảo có hai mức vì có hai kiểu bàn giao: khoảng 83 triệu đồng/m² với bàn giao tiêu chuẩn và khoảng 94 triệu đồng/m² với bàn giao hoàn thiện. Quy ra tổng giá: căn 2 phòng ngủ từ khoảng 6,5 tỷ, căn 3 phòng ngủ 115 m² khoảng 9,6 tỷ đồng. Đây là mức của đợt giới thiệu tháng 6/2026 và thay đổi theo từng đợt mở bán, từng vị trí căn. Để so với mặt bằng chung: Bộ Xây dựng ghi nhận giá căn hộ thứ cấp bình quân TP.HCM quý II/2026 khoảng 108 triệu đồng/m² — nhưng đó là bình quân toàn thành phố mới sau sáp nhập, không so trực tiếp với một dự án cụ thể được.
Ba phương án thanh toán chủ đầu tư công bố (đặt chỗ 100 triệu đồng):
- Tiêu chuẩn — 10% khi ký hợp đồng mua bán, mỗi 3 tháng 5%, 30% khi nhận nhà.
- Thanh toán nhanh — trả trước 50% được hoàn 9%, trả trước 70% được hoàn 12%.
- Hỗ trợ lãi suất — 10% vốn tự có, 0% gốc và lãi tới 24 tháng (áp dụng cho khách Việt Nam; ngân hàng đồng hành gồm OCB, VietinBank, BIDV, MB, SCB).
Kèm theo là ưu đãi đặt sớm 2% và miễn phí quản lý 12 tháng theo đúng tài liệu chính thức. Bàn giao dự kiến quý IV/2027 theo trang tiến độ của đơn vị phân phối; tài liệu bán hàng ghi khoảng cuối 2027 – 2028. Chúng tôi giữ cả hai mốc thay vì chọn một, vì đây là mốc dự kiến.
Đồ hoạ: Realtique · Số liệu: tài liệu bán hàng chủ đầu tư, 06/2026 (diện tích tim tường)
Tiến Độ Xây Dựng Và Ba Lớp Hạ Tầng Đang Đổi Thời Gian Di Chuyển
Phần cao tầng động thổ tháng 01/2026. Theo cập nhật công trường tháng 5/2026, ép cọc đại trà đã cơ bản hoàn thành trong quý I/2026, công trường đang đào hầm và đổ bê tông đài móng với nhiều cẩu tháp hoạt động liên tục. Đây là giai đoạn ít nhìn thấy nhất từ bên ngoài nhưng lại là giai đoạn quyết định tiến độ cất nóc.
Về kết nối, chủ đầu tư công bố: khoảng 10 phút tới Thủ Thiêm, 15 phút tới cầu Ba Son, 20 phút tới chợ Bến Thành. Ba lớp hạ tầng đang thay đổi các con số đó:
- Đường Võ Chí Công mở rộng lên 67 m, 12 làn — chính là mặt tiền dự án.
- Nút giao Mỹ Thủy (4 tầng) — mốc hoàn thành được các nguồn nêu khác nhau (tháng 6 hoặc tháng 9/2026), nên xin đọc là đang hoàn thiện cho tới khi có bản tin thông xe.
- Đường liên cảng Cát Lái – Phú Hữu nối Vành đai 3 — TP.HCM xếp vào nhóm khởi công quý IV/2026; và tuyến Metro số 6 mới ở mức quy hoạch.
Cách đọc đúng: lớp thứ nhất đã hiện hữu, lớp thứ hai sắp xong, lớp thứ ba là kế hoạch. Khi tính thời gian di chuyển để ra quyết định, hãy dùng lớp thứ nhất; hai lớp còn lại là phần thưởng nếu đúng hẹn, không phải cơ sở để trả giá cao hơn.
Người Nước Ngoài Và Việt Kiều Mua Được Phần Nào Của Gladia?
Đây là câu hỏi Realtique nhận nhiều nhất về dự án này, và câu trả lời khác nhau cho hai lớp sản phẩm.
Căn hộ Gladia Heights — mua được, theo hạn mức 30% mỗi toà. Chủ đầu tư xác nhận người nước ngoài được sở hữu căn hộ trong giới hạn pháp luật nhà ở hiện hành: tối đa 30% số căn của một toà chung cư. Với 616 căn chia cho 3 tháp, hạn mức tối đa tính theo phép tính của Realtique vào khoảng 185 suất cho cả dự án — nhưng con số có ý nghĩa là suất còn lại của đúng toà bạn chọn tại thời điểm ký, không phải tổng toàn dự án.
Biệt thự và nhà phố thấp tầng — cần kiểm theo hai tầng điều kiện. Nhà ở riêng lẻ chỉ mở cho người nước ngoài khi dự án nằm trong danh mục được phép và tổng số nhà riêng lẻ do người nước ngoài sở hữu trong một khu vực tương đương cấp phường không vượt 250 căn. Phần thấp tầng của Gladia đã bàn giao và có sổ, giao dịch từ nay là chuyển nhượng thứ cấp — Realtique kiểm tra bằng văn bản trước khi khách đặt cọc, thay vì suy từ việc phần cao tầng mở cho khách ngoại.
Việt Kiều còn quốc tịch Việt Nam thì không vướng cả hai hạn mức trên: theo Luật Đất đai 2024 (hiệu lực 01/01/2025), người còn quốc tịch Việt Nam có quyền về nhà ở và đất đai như công dân trong nước, kể cả với biệt thự gắn quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt lớn nhất và bị nhầm nhiều nhất.
Một lưu ý mới từ tháng 9/2026: Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/08/2026) phạt chủ đầu tư nhận thanh toán ngoài ngân hàng tới 300 triệu đồng. Với khách nước ngoài, việc thanh toán qua tài khoản ngân hàng tại Việt Nam vốn đã là điều kiện bắt buộc — nay cả chủ đầu tư cũng bị ràng buộc cùng chiều, nên hãy giữ toàn bộ chứng từ chuyển khoản ngay từ khoản đặt chỗ.
Đặt Gladia Cạnh Celesta Và Riviera Point: Ba Hướng, Ba Thời Điểm
Báo cáo của Keppel gọi tên ba dự án tại TP.HCM trong hai năm tới, và chúng nằm ở ba hướng khác nhau của thành phố. Bảng dưới chỉ ghi những gì đã được công bố; ô nào chưa có số, chúng tôi để trống thay vì ước lượng.
| Dự án | Hướng | Đối tác liên doanh | Thời điểm ra hàng theo Keppel | Trạng thái |
|---|---|---|---|---|
| Gladia by the Waters (Gladia Heights) | Đông — Võ Chí Công, kế Thủ Thiêm | Khang Điền | Nửa cuối 2026, tiếp tục 2027 | Đã giới thiệu 12/06/2026; thấp tầng đã có sổ |
| Celesta Heights / Celesta Gold | Nam — Nhà Bè, trục Nguyễn Hữu Thọ | Phú Long (theo các giai đoạn trước) | Celesta Gold nửa cuối 2026 · Celesta Heights 2027 | Celesta Heights từng giới thiệu cuối 2021, kế hoạch mới theo báo cáo 2026 |
| Riviera Point giai đoạn 2 | Nam — Quận 7 cũ, ven sông Cả Cấm | — | 2027 | Giai đoạn 1 đã bàn giao nhiều năm; giai đoạn 2 chưa công bố chi tiết |
Ý nghĩa với người mua: nếu bạn ưu tiên thời điểm, Gladia là lựa chọn ra hàng sớm nhất và có phần thấp tầng đã hoàn thiện để “nhìn tận mắt” chất lượng; nếu bạn ưu tiên khu Nam, hai dự án Celesta ra sau và cần chờ chính sách cụ thể. Realtique sẽ cập nhật bảng này khi Keppel hoặc các liên doanh công bố số căn, giá và lịch mở bán chính thức của từng đợt.
Năm Điều Cần Kiểm Trước Khi Đặt Chỗ Gladia Heights
- Văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng cho đúng toà bạn mua — kế hoạch mở bán tháng 8/2026 gắn với điều kiện này, hãy yêu cầu xem bản gốc.
- Kiểu bàn giao ghi trong hợp đồng — tiêu chuẩn hay hoàn thiện — vì chênh lệch là khoảng 11 triệu đồng/m², tức hơn 900 triệu với một căn 85 m².
- Gói thanh toán nào đang áp dụng cho căn đó và điều kiện đi kèm (thời hạn giải ngân, ngân hàng, phí trả trước hạn nếu chọn hỗ trợ lãi suất).
- Suất sở hữu nước ngoài còn lại của đúng toà — với khách ngoại, đây là điều kiện đủ; danh mục dự án chỉ là điều kiện cần.
- Diện tích thông thuỷ trong hợp đồng mẫu, để quy đơn giá về cùng cơ sở khi so với dự án khác — số 83–94 triệu đồng/m² trong bài được hiểu theo tài liệu bán hàng, chưa phải đơn giá thông thuỷ trong hợp đồng.
Realtique kiểm cả năm mục trên bằng văn bản trước khi khách chuyển khoản đặt chỗ. Nếu bạn đang cầm bảng giá của một đơn vị phân phối, hãy gửi cho chúng tôi đối chiếu — chi phí bằng không, và nó thường tiết kiệm được nhiều hơn một khoản chiết khấu.
Câu Hỏi Thường Gặp
Gladia by the Waters là dự án gì, ở đâu?
Là khu ở bên sông 12 ha (website chủ đầu tư ghi 11,8 ha) trên đường Võ Chí Công, phường Bình Trưng, khu Đông TP.HCM, do liên doanh Keppel và Khang Điền phát triển, nằm trong cụm đô thị tích hợp khoảng 60 ha. Khu gồm phần thấp tầng đã bàn giao sổ hồng từ 25/01/2026 và phần cao tầng Gladia Heights 616 căn hộ đang bán.
Keppel còn 10.109 căn chưa bán tại Việt Nam có nghĩa là bán ế không?
Không hẳn. Theo báo cáo nửa đầu 2026, danh mục của Keppel tại Việt Nam có 14.155 căn, mới mở bán 4.477 căn và đã bán hơn 4.000 căn (trên 90%). Phần lớn con số 10.109 là hàng chưa mở bán. Kế hoạch ra hàng là 979 căn nửa cuối 2026, 2.173 căn năm 2027 và 1.385 căn năm 2028.
Giá căn hộ Gladia Heights bao nhiêu?
Giá tham khảo đợt giới thiệu tháng 6/2026 khoảng 83 triệu đồng/m² với bàn giao tiêu chuẩn và khoảng 94 triệu đồng/m² với bàn giao hoàn thiện; căn 2 phòng ngủ từ khoảng 6,5 tỷ, căn 3 phòng ngủ 115 m² khoảng 9,6 tỷ đồng. Giá thay đổi theo từng đợt mở bán và vị trí căn.
Người nước ngoài có mua được Gladia by the Waters không?
Căn hộ Gladia Heights mở cho người nước ngoài theo hạn mức tối đa 30% số căn mỗi toà. Biệt thự và nhà phố thấp tầng cần kiểm thêm điều kiện danh mục dự án và hạn mức 250 căn nhà riêng lẻ mỗi khu vực cấp phường. Việt Kiều còn quốc tịch Việt Nam không bị ràng buộc bởi các hạn mức này theo Luật Đất đai 2024.
Khi nào Gladia Heights bàn giao?
Phần cao tầng động thổ tháng 01/2026, ép cọc đại trà xong trong quý I/2026. Trang tiến độ của đơn vị phân phối ghi bàn giao dự kiến quý IV/2027; tài liệu bán hàng ghi khoảng cuối 2027 đến 2028. Đây là mốc dự kiến, có thể điều chỉnh theo tiến độ thực tế.
⚠️ Lưu ý: Số liệu quỹ hàng và kế hoạch ra hàng lấy từ báo cáo nửa đầu 2026 của Keppel theo VnExpress và Znews ngày 09/09/2026; giá, chính sách thanh toán và mốc bàn giao Gladia Heights là mức tham khảo do chủ đầu tư công bố tháng 6/2026, thay đổi theo từng đợt mở bán và vị trí căn. Các mốc hạ tầng chưa thông xe là kế hoạch, không phải cam kết. Hạn mức 185 suất ngoại là phép tính của Realtique từ tỷ lệ 30%, không phải số chủ đầu tư công bố. Bài viết không phải tư vấn đầu tư, tài chính hay pháp lý.
Bạn muốn xem suất còn lại và bảng giá đợt hiện tại của Gladia Heights?
Realtique kiểm bằng văn bản: điều kiện bán nhà của đúng toà, suất sở hữu nước ngoài còn lại, và gói thanh toán đang áp dụng cho căn bạn nhắm — trước khi bạn chuyển khoản đặt chỗ.
📞 Hotline: +84 866 810 689
Khôi Phạm
Khôi Phạm là Giám đốc Điều hành Realtique, có nhiều năm kinh nghiệm tư vấn bất động sản cao cấp cho khách hàng trong nước và quốc tế.
