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ベトナム・マクロ週報（2026年10月19〜25日）：国有4大銀行が預金金利を5.4%に引き下げ、米10年債はFOMC前に5%割れ、金は週間4%安
要約: 2026年10月19〜25日の週、ベトナムの預金者と住宅購入者に最も直接響いたのは、国有4大銀行がそろって12カ月窓口預金金利を年5.4%に引き下げたことです（Vietcombank・Agribankは10月20日、BIDV・VietinBankは10月21日から）。10月23日までに22行が中央銀行の指示に沿って預金金利の引き下げを発表し、Agribank（最大2.5pt）とTechcombank（最大2pt）は貸出金利も下げましたが、住宅ローンを名指しした銀行はまだありません。海外では、米10年債利回りが週末終値で5.00%と4週間ぶりに5%を割り込み、10月27〜28日のFOMCは約90%の確率で据え置きが織り込まれています。金は週間で4%下落し1オンス3,994ドル、韓国銀行は政策金利3.00%を据え置く一方でソウルのマンション価格は89週連続で上昇。シンガポールのURAは第3四半期の民間住宅価格+1.4%を確定し、テスラは第3四半期の純利益が43%減少しました。
Realtiqueが各行の金利表と10月22日夜に中央銀行が公表したデータを整理すると、9月の6〜12カ月物平均預金金利はなお年8.1%、平均貸出金利は10.9%でした。今週の0.5pt引き下げは最初の一歩であり、1年前の水準に戻ったわけではありません。日本からホーチミン不動産を見る方にとって、今週の対比は「日本と韓国は金利が上がる局面、ベトナムは下げ始めた局面」という点です。以下7本の話題ごとに、日付付きの出典、ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味、お客様に聞かれた際の回答例を添えました。ベトナム・マクロ週報の第2号です（第1号：10月13〜19日）。毎週月曜朝に配信します。
今週の5つの数字 · 2026年10月19〜25日
目次
国有4大銀行が12カ月預金金利を5.4%に、22行が預金金利引き下げ — 住宅ローンはまだ対象外
6カ月以上の預金金利を年0.5pt以上下げるよう求める公文9608/NHNN-CSTT（10月18日）を受け、VietcombankとAgribankは10月20日から12カ月窓口金利を5.9%から年5.4%に、BIDVとVietinBankは10月21日から同水準に引き下げました（12〜18カ月物5.9%→5.4%）。10月23日までに22行が預金金利の引き下げを発表し、同日PGBankとSaigonbankが0.5pt下げました。Techcombankは10月22日から0.1〜0.5pt下げ、12カ月オンライン金利は6.65%。VPBank（7.1%）とSacombank（7%）は12カ月物で最高水準の一角に残っています。
貸出側では、Agribankが既存融資の金利を最大年2.5pt引き下げ、中小企業向けに70兆ドン、2〜2.5pt低い優遇パッケージに500兆ドン超を配分（収入減は約2兆ドンの見込み、10月22日）。Techcombankは貸出金利を最大2pt引き下げました（10月22日）。中央銀行が10月22日夜に公表したデータでは、預金金利は2025年10月から11カ月連続で上昇（上昇ペースは月0.3ptから0.1ptに鈍化）、9月の6〜12カ月物平均は年8.1%（1年前は5.5%）、平均貸出金利は年10.9%で2025年末より約2pt高い水準です。10月24日、ホーチミン市不動産協会（HoREA）は首相と中央銀行に対し、銀行が「利益の一部を分かち合う」よう求め、既存融資の貸出金利1.5〜2pt引き下げを改めて要請しました — 協会の意見であり、回答はまだありません。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： 国有銀行の預金者は今週のうちに12カ月金利が0.5pt下がるのを目にしました。民間銀行の引き下げは遅く、なお6.65〜7.1%と差が大きい状態です。住宅ローンを利用中・検討中の方は貸出金利が下がったと前提しないほうが安全です。発表されたパッケージは生産・事業向けで、システム全体の平均貸出金利はなお10.9%です。預金5.4%と純賃貸利回り3〜4%の差は一段縮まりました — 全体の比較は2026年の4つの投資手段比較、貸出金利の推移はベトナムのローン金利2026（英語）をご覧ください。
💬 お客様に聞かれたら
質問： 「国有銀行が金利を下げた今、5.4%の預金と賃貸用マンションのどちらが良いですか？」
回答例： 1週間のニュースで決めないでください。5.4%は国有4行の窓口金利で、民間銀行はまだ6.5〜7%を払っています。実際に受け取る金利を、管理費・税・空室を差し引いた特定住戸の純賃貸利回りの隣に置き、流動性も加えて比較してください。Realtiqueは住戸ごとにその表を作成します。
出典: ベトナム政府電子新聞 10/22（Agribank） · ベトナム政府電子新聞 10/22（Techcombank） · CafeF 10/21（BIDV・VietinBank） · Doi Song & Phap Luat 10/23（4大行5.4%、22行） · VietNamNet 10/23（PGBank・Saigonbank） · VnExpress 10/23（中銀：11カ月、8.1%、10.9%） · CafeF 10/25（HoREA）
グラフィック：Realtique · データ：各銀行/ベトナム中央銀行（10/20〜23）、HOSE（10/23）、Kitco（10/23）、米財務省（10/23）、韓国銀行（10/22）、韓国不動産院（10/19）
VN指数は週間68pt高の1,774.15 — 外国人はなお約1兆ドンの売り越し
10月19〜23日の取引週、VN指数は1,705.91から1,774.15へ68.24pt（約+4%）上昇し、前週までの下落を止めました。資金は大型株と銀行株に集中しました。外国人投資家はHOSEで約9,680億ドンの売り越し（市場全体で約9,690億ドン）となり、週半ばの2営業日に買い越した後、金曜日に再び売りました。ACBは23営業日連続の売り越し、TCBは買い越しです。年初来の外国人売り越しは約120兆ドンに迫っています。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： 預金金利がピークを付け国内資金が戻ったことで市場は反発しましたが、FTSE格上げ（9月21日発効）後も外国資金は戻っていません。住宅市場との関係では、取引所の外国資金と外国人のマンション購入（棟ごと30%枠、50年）は別の流れです。共通点は、預金金利の低下で国内の流動性がやや楽になった点であり、この背景はホーチミン不動産市場2026年第3四半期で分析しています。
💬 お客様に聞かれたら
質問： 「株が1週間で4%上がったのに、なぜ不動産を買うのですか？」
回答例： Realtiqueは株式の売買を推奨しません。1週間はトレンドではなく、指数はその前の月に100pt以上下げていました。実際のキャッシュフローと保有期間で両者を比べてください。賃貸用マンションは毎月家賃が入りゆっくり動き、株は流動性が高い代わりに資金フローで大きく揺れます。
金は週間4%安の3,994ドル、SJCは1億4,200万ドン割れ — 国内プレミアムはなお1テールあたり1,600万ドン
金は10月23日に1オンス3,994ドル（当日−28ドル）で終え、7月中旬以来の安値で週間約4%の下落となりました。米金利が5%前後、ブレント原油が1バレル115〜116ドルに上昇してFRBの追加引き締め観測が強まり、ハイテク株売りの後に資産の換金売りが続いたためです。ベトナムでは10月24日朝、SJCが金地金を1テールあたり1億3,870万〜1億4,270万ドン（−30万ドン）、指輪を1億3,500万〜1億3,900万ドンで提示。国際価格の換算は約1億2,550万ドンで、プレミアムはなお1テールあたり約1,600万ドンです。Kitcoによるウォール街アナリスト17人調査（10月26〜30日）：41%が下落、24%が上昇、35%が横ばい予想；直近の抵抗線は4,065〜4,075ドル（Bannockburnのマーク・チャンドラー氏）。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： 金が下げたのは米金利と原油のためで、ベトナム要因ではありません。1テール1,600万ドンのプレミアムは、短期保有者にとって非常に大きな往復コストです。金と賃貸用マンションの間で迷う方にとって、今週は「守りの資産」も5日で4%失い得ることを示しました — 4つの投資手段比較では、守りの役割とキャッシュフローの役割を分けて説明しています。
💬 お客様に聞かれたら
質問： 「金が下がっています。売ってマンションを買うべきですか？」
回答例： 1週間の動きで資産を乗り換えないでください。金が守りの資金なら、その役割を果たさせましょう。キャッシュフロー目的の部分は純賃貸利回りを預金5.4%と比較し、国内で金を売る際の1テール1,600万ドンのプレミアムが隠れた手数料であることを忘れないでください。
出典: VnExpress 10/24（SJC） · VnExpress 10/24（金価格・FedWatch） · VnExpress 10/26（Kitco調査）
米国：10年債が5.00%に低下、10月27〜28日FOMCの据え置き確率約90% — ドン相場は動かず
米10年債利回りは10月23日に5.00%で終えました（CNBC 4.999%、Kiplinger 5.001%；FREDは10月22日4.96%）。週間で約8bp低下し、月初の5.25%から4週間ぶりに5%を割り込み、2年債4.69%、30年債5.31%でした。ドル指数（DXY）は週末101.75前後（−0.2%）。10月27〜28日のFOMCを前に、CME FedWatchは3.75〜4.00%の据え置き確率を約90〜92%（BMO・CNBC 10月22日：90.6%、VnExpress 10月24日：91〜92%）、12月利上げ確率を約78〜80%と織り込んでいます。今回の会合には経済見通し（ドットプロット）がないため、市場は声明文と記者会見を読むことになります。同じ週、トランプ大統領はカナダ産の一部農林産品に対する50%関税を撤廃する大統領令に署名（10月30日発効）。ベトナムでは10月24〜25日の中央銀行基準レートが25,627ドン/米ドル、Vietcombankの提示は25,610〜26,020で前日から変わらずでした。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： 米国の高金利でドルが強い一方、ベトナムは積極的に金利を下げており、ドン–ドルの金利差は縮小しています。今週の為替は動きませんでしたが、今後数カ月注視すべき変数です。住宅ローン利用者にとってベトナムの貸出金利は国内の調達コストに従い、日本から送金する方にとって為替は受け取るドン額を変えますが、購入の主な理由にすべきではありません。米国の関税が揺れる中での不動産向けFDIはベトナム不動産FDI 2026（英語）をご参照ください。
💬 お客様に聞かれたら
質問： 「FRBが利下げしないなら、今ベトナムで買うのは早すぎますか？」
回答例： ベトナムの貸出金利は国内政策で決まり、現在引き下げが進んでいます。FRBと結びつくのは為替であり、住宅ローン金利ではありません。円やドルを持ち込むなら10月28日の決定を見てから送金日を決め、ドンで買うなら現在の変動金利で月々の返済額を見積もってください。
出典: CNBC 10/23 · Kiplinger 10/23 · ETF Trends 10/23 · Stocktwits（10/20〜24週） · CNBC 10/22（BMO・FedWatch） · VnExpress 10/24（FedWatch） · VOV 10/25（為替）
イメージ写真：Negative Space · Wikimedia Commons · CC0 1.0（Realtique 画像キット）
韓国：韓国銀行は2回の利上げ後に3.00%据え置き、ソウルのマンション価格は89週連続上昇 — 供給が難題
10月22日、韓国銀行は2026年7月・8月の連続利上げ後、政策金利を3.00%に据え置き、引き締めの効果と中東紛争のリスクを見極めるとしました。10月18日の調査では専門家20人中18人が11月の利上げを予想しています。同日、韓国不動産院は10月第3週（19日時点）のソウルのマンション売買価格が0.13%上昇し89週連続の上昇となった一方、前週より0.03pt鈍化したと発表しました。江南3区は税負担で下落（江南−0.31%、瑞草−0.32%、松坡−0.13%）、漢江以北の主要区は0.3%前後の上昇です。ソウルの売り物件は78,323件（10月25日）と8月3日の税制改革案発表後に29.7%増加し、9月の5大銀行の新規住宅ローン平均金利は4.936%でした。10月23日の国政監査で韓国土地住宅公社（LH）社長は、過去3年の首都圏着工戸数は以前の2分の1〜3分の1にとどまり、今後3年で供給が大きく拡大すると述べました。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： 韓国人はRealtiqueの外国人顧客の中で最大級のグループです。本国では3%の金利がさらに上がる可能性があり、ソウルの住宅価格は2年近く上昇し、供給は不足しています。したがって韓国の顧客がホーチミンを見る際の合理的な問いは、価格上昇ではなく賃貸利回りと所有権です。日本の投資家にも同じ枠組みが当てはまります。ベトナムの外国人所有ルールは変わっていません：棟ごとの30%枠・50年・許可プロジェクトリスト（英語）。
💬 お客様に聞かれたら
質問： 「ソウルの価格は上がり続けているのに、なぜベトナムで買うのですか？」
回答例： 価格上昇ではなく、キャッシュフローと権利を比べてください。ホーチミンで外国人駐在員に貸すマンションはドル換算の家賃が毎月入り、棟ごと30%枠の中で50年（延長可）の所有権があります。Realtiqueは手付金の前に該当棟の外国人枠の残りを確認します。
出典: 韓国銀行 10/22 · ソウル経済英語版 10/22 · SBS 10/22（韓国不動産院） · ソウル経済英語版 10/26 · Tuoi Tre/VNA 10/24
シンガポール：URAが第3四半期の価格+1.4%・家賃+1.3%・空室率7.2%を確定 — 中国はLPRを17カ月連続据え置き
10月23日、URAは2026年第3四半期の確定統計を公表しました。民間住宅価格指数は前期比+1.4%（第2四半期+0.5%）、9カ月間の平均は四半期あたり0.9%；戸建て+2.9%、集合住宅+1.0% — 中心部CCRは+0.3%（10月1日の速報値は−0.1%）、RCR 0.0%、郊外OCR +2.3%。家賃は+1.3%（第2四半期+0.7%）。デベロッパーは1,140戸を売り出し1,183戸を販売（第2四半期2,141戸）、空室率は7.2%（第2四半期6.4%）に上昇、計画許可済みの未販売在庫は20,300戸、供給パイプラインは44,738戸です。中国では10月20日、人民銀行が1年物LPRを3.0%、5年物を3.5%で17カ月連続据え置きました。第3四半期GDPが4.5%成長し、短期的な緩和の必要性が薄れたためです。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： シンガポールはベトナムへの主要FDI投資国であり、Realtiqueの顧客層の本国でもあります。同国の住宅価格は着実に上がる一方で空室率は7.2%に上昇し、新築販売はほぼ半減しました。純利回りを読み慣れたシンガポールの顧客は、ホーチミンにも同じ問いを向けるでしょう。中国は過去最低の金利を維持しつつ追加緩和はしていません。企業がベトナムに工場を置く流れは、工業団地需要と駐在員住宅需要の土台であり続けます。
💬 お客様に聞かれたら
質問： 「シンガポール人にとって、ホーチミンのマンションは自国のコンドとどう違いますか？」
回答例： 法制度と税制が異なります。ベトナムでは外国人は許可リスト上のプロジェクトで棟ごと30%枠の中、最長50年（延長可）所有でき、ABSDのような追加印紙税はありません。Realtiqueは住戸ごとに純利回り表を作成し、シンガポールの空室率7.2%と直接比較できるようにします。
出典: URA 10/23 · TheFinance.sg 10/24 · Trading Economics 10/20（LPR） · NST/ロイター 10/20（LPR）
テスラ第3四半期：売上高280億ドルで横ばい、利益43%減 — 市場が対価を払うのは物語ではなく利益
10月21日（米国時間）の引け後、テスラは2026年第3四半期決算を発表しました。売上高280億5,000万ドルは前年比横ばいで予想（280億6,000万ドル）並み、純利益は7億8,700万ドルで43%減、営業利益7億1,800万ドル（−56%）、営業利益率2.6%。AIとロボット「オプティマス」向けの研究開発費は69%増の27億6,000万ドル、調整後EPS 0.48ドルは予想0.45ドルを上回り、フリーキャッシュフロー15億3,000万ドル（前年39億9,000万ドル）、現金454億ドル、納車486,532台（−2.1%）。ロボタクシーは6都市で運行し1カ月で10倍に拡大、2026年の設備投資ガイダンスは約200億ドルに引き下げたものの今後数年増え続けます。株価は発表直後に3%超下落しました（MarketBeat 10月22日）。
ベトナムの購入者・オーナーにとっての意味： 市場で最も大きな未来の物語を持つ企業でさえ、利益が減りコストが売上より速く増えれば評価を下げられます。この論理は不動産にそのまま当てはまります。マンションの持続的な価値は実際のキャッシュフロー — 受け取った家賃、完了した法的手続き、引き渡しの進捗 — にあり、称号や完成予想図にはありません。Realtiqueは今週、国道13号沿いの新しいブランドレジデンスにまさにこの読み方を適用しました（同日の記事をご参照ください）。
💬 お客様に聞かれたら
質問： 「テスラがAIに投資して利益が減ったことが、私の住宅購入と何の関係があるのですか？」
回答例： 価値の付け方の問題です。市場は今日の利益に対価を払い、明日の物語は割り引きます。プロジェクトを見るときは三つ問うてください — 引き渡しはいつか、法的手続きはどの段階か、周辺の成約賃料はいくらか — そしてその三つの答えに対価を払ってください。
よくある質問
ベトナム国有4大銀行の12カ月預金金利は今いくらですか？
2026年10月20〜21日から、Vietcombank・Agribank・BIDV・VietinBankはいずれも12カ月窓口預金に年5.4%（5.9%から引き下げ）、24カ月に5.5%を適用しています。民間銀行はなお6.5〜7.1%のところが多く、10月23日までに22行が中央銀行の指示に沿って預金金利を引き下げました。
今回の引き下げで住宅ローン金利も下がりますか？
住宅ローン専用の引き下げを発表した銀行はまだありません。Agribank（最大2.5pt）とTechcombank（最大2pt）は既存融資と生産・事業向け融資の金利を下げました。中央銀行によると9月の平均貸出金利は年10.9%です。借入中の方はご自身の銀行に直接確認してください。
FRBは10月27〜28日に利上げしますか？ベトナムへの影響は？
市場は3.75〜4.00%の据え置き確率を約90〜92%、12月利上げの確率を78〜80%と見ています。ベトナムへの主な波及経路は為替（米国の高金利時のドル高）であり、住宅ローン金利ではありません。先週の中央銀行基準レートは25,627ドン/米ドルでした。
金が1週間で4%下がりました。不動産に移すべきですか？
個人の財務判断であり、Realtiqueは投資助言を行いません。合理的な比較は、守りの役割の金とキャッシュフロー目的の資金を分け、純賃貸利回りを預金5.4%と比較し、国内外の金価格差である1テール1,600万ドンを往復コストとして数えることです。
来週はどの予定を見るべきですか？
10月28日のFRB決定（米東部時間午後2時）、10月29日の米9月PCEと第3四半期GDP速報、10月29日のベトナム国会での改正土地法本会議審議、10月30日のベンタイン–カンザー・メトロ全面着工、そして4大行引き下げ後の民間銀行の預金金利です。次号でまとめます。
⚠️ ご注意: 本記事は2026年10月19〜25日の公開情報をまとめたもので、すべての数字に日付付きの出典を付けています。金利、FedWatchの確率、株価指数、金価格などの市場データは日々変わります。「意味」と「お客様に聞かれたら」の部分はRealtiqueの見解であり、投資・金融の助言ではなく、株式や金の売買を推奨するものでもありません。Realtiqueは価格を予測しません。
5.4%の預金と賃貸用マンションの間で迷っていますか？
ご関心のあるエリアとご予算をお知らせください。住戸ごとの実際の家賃、管理費、賃貸所得税、空室期間を整理し、利下げ後の預金金利とご自身で比較できるようにします。価格上昇への期待には頼りません。
💬 LINE（Grace）：gacele0221
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