Khu Đô Thị Sala 2026: Sarene Và Savila Mở Bán Sau 8 Năm, Giá Từ 172 Triệu/m² — Vì Sao Gián Đoạn Và Ai Mua Được
Ngày 04/09/2026, Đại Quang Minh (thành viên Thaco) mở bán hai dự án mới tại Khu đô thị Sala, Thủ Thiêm: Sarene ở phân khu Bắc với gần 500 căn hộ cao cấp và phố thương mại, giá từ 172 triệu đồng/m², và Savila ở phân khu Nam với 56 sky villa cùng 40 shop apartment, giá từ 184 triệu đồng/m². Đây là hai dự án nhà ở đầu tiên Sala đưa ra thị trường sau 8 năm — kể từ các phân khu Sarimi, Sarica, Sarina, Sadora. Bài này không dừng ở bảng giá: nó trả lời vì sao một khu đô thị 106 ha ở vị trí đắt nhất TP.HCM lại im lặng gần một thập kỷ, mức giá mới đứng ở đâu so với mặt bằng, và người nước ngoài, Việt Kiều mua được phần nào.
Khu Đô Thị Sala — Mở Bán 09/2026
Mục lục
Khu Đô Thị Sala Là Gì — Và Hai Phân Khu Bắc, Nam Khác Nhau Ở Đâu
Khu đô thị Sala là khu dân cư 106 ha nằm trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM, do Công ty CP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh — thành viên Thaco — phát triển với vốn đầu tư ban đầu khoảng 2,2 tỷ USD, theo mô hình đô thị sinh thái mật độ thấp: công viên, kênh nước, tiếp giáp trực tiếp sông Sài Gòn và công viên rừng hơn 150 ha được quy hoạch làm “lá phổi xanh” của Thủ Thiêm. Đại lộ Mai Chí Thọ chia Sala thành hai phân khu:
- Phân khu Nam — phần đã hình thành, gồm các cụm căn hộ Sarimi, Sarica, Sarina, Sadora, biệt thự Saroma, nhà phố Sari Town, trung tâm thương mại Thiso Sala Center, phố thương mại Nguyễn Cơ Thạch và trường quốc tế. Đây là phần cư dân đã ở ổn định nhiều năm, giao dịch từ lâu là thị trường thứ cấp.
- Phân khu Bắc — phần chưa xây cho tới đầu năm 2026, nằm dọc trục Trung tâm Tài chính – Hành chính Thủ Thiêm, quy hoạch thành dải thương mại – dịch vụ nối Nhà Văn hoá Thiếu nhi với Bệnh viện Quốc tế, kèm nhà ở, văn phòng, bán lẻ.
Hai dự án vừa mở bán nằm ở hai phân khu khác nhau: Sarene mở màn phân khu Bắc (lô 6.8), còn Savila là mảnh cuối của phân khu Nam. Cách đọc này quan trọng vì nó quyết định bạn đang mua vào một khu đã hoàn chỉnh hay một khu đang bắt đầu.
Sarene Và Savila: Số Căn, Giá Từ, Mốc Bàn Giao
Sarene Residence & Commercial Complex (phân khu Bắc): tổ hợp căn hộ cao cấp và phố thương mại khối đế, gần 500 căn hộ, giá từ 172 triệu đồng/m², bàn giao dự kiến tháng 12/2027. Chủ đầu tư nhấn triết lý thiết kế “Sáng – Thoáng – Tầm nhìn”, ban công riêng, thông gió tự nhiên, tầm nhìn về sông Sài Gòn; khoảng cách tới ga Metro số 2 khoảng 260 m theo công bố. Tuyến này mới ở giai đoạn chuẩn bị, nên hãy đọc 260 m là lợi thế tương lai.
Savila (phân khu Nam): 56 sky villa và 40 shop apartment trong hai toà mật độ thấp, mỗi căn có thang máy và sảnh riêng, hai tầng tiện ích E-Deck và Sky Deck, tầm nhìn công viên sinh thái – sông Sài Gòn. Giá từ 184 triệu đồng/m², bàn giao dự kiến tháng 9/2027.
Ba điểm cần đọc đúng về bộ số này:
- “Giá từ” là giá thấp nhất trong rổ, không phải giá bình quân. Với căn hộ hạng sang, chênh lệch giữa căn thấp nhất và căn đẹp nhất thường 20–40%. Realtique chưa có bảng giá từng căn để công bố, nên bài chỉ dùng đúng hai con số chủ đầu tư đưa ra.
- Số căn Sarene: gần 500 theo ba báo chính thống (Thanh Niên, Tuổi Trẻ ngày 04/09 và VnExpress ngày 11/09). Một số trang môi giới ghi “khoảng 1.200 căn” cho lô 6.8 — con số này không xuất hiện trong bất kỳ công bố chính thức nào chúng tôi đối chiếu được, nên không dùng. Nếu có bản chấp thuận đầu tư ghi khác, chúng tôi sẽ cập nhật.
- Cả hai mốc bàn giao đều là “dự kiến”. Sarene động thổ ngày 13/01/2026; tại thời điểm đó chủ đầu tư còn nêu kế hoạch mở bán tháng 6/2027 và hoàn thành tháng 11/2027 — thực tế mở bán sớm hơn 9 tháng. Tiến độ có thể tiếp tục điều chỉnh theo cả hai chiều.
Đồ hoạ: Realtique · Số liệu: công bố mở bán 04/09/2026 (Thanh Niên, Tuổi Trẻ) và VnExpress 11/09/2026
Vì Sao Sala Im Lặng 8 Năm — Câu Chuyện BT, Thanh Tra Và Nghị Định 91/2025
Đây là phần bảng giá của bất kỳ đơn vị phân phối nào cũng không viết, nhưng lại là phần quyết định độ tin cậy pháp lý của những gì bạn sắp mua. Sala không phải một dự án nhà ở thông thường: quỹ đất của nó là đất đối ứng cho các hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT) mà Đại Quang Minh thực hiện tại Thủ Thiêm — nổi bật là 4 tuyến đường chính (R1 Trần Bạch Đằng 3,4 km · R2 Tố Hữu 3 km · R3 Nguyễn Thiện Thành 3 km · R4 Bùi Thiện Ngô 2,5 km; tổng 11,9 km, 8 cây cầu, tổng mức đầu tư được duyệt khoảng 12.182 tỷ đồng) và cầu Ba Son (1.465 m, 6 làn, khoảng 4.300 tỷ đồng).
Tháng 6/2019, Thanh tra Chính phủ kết luận về Khu đô thị mới Thủ Thiêm và chỉ ra nhiều sai phạm trong cách thành phố giao dự án BT và định giá đất thanh toán: chỉ định nhà đầu tư không qua đấu thầu, không thẩm định năng lực; xác định giá trị quyền sử dụng đất thanh toán khoảng 12.000 tỷ đồng khi chưa có chứng thư thẩm định giá, làm giảm tiền sử dụng đất khoảng 3.901 tỷ đồng so với giá trị đã phê duyệt trước đó; kiến nghị thu hồi khoảng 1.800 tỷ đồng tạm ứng cùng lãi chậm nộp. Từ đó, việc định giá lại quỹ đất thanh toán trở thành nút thắt: chưa chốt được giá đất thì không thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính, và phần đất chưa xây — chính là phân khu Bắc — phải chờ.
Nút thắt được gỡ bằng một văn bản riêng cho Thủ Thiêm: Nghị định 91/2025/NĐ-CP ngày 24/04/2025 quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT là thời điểm ký tắt hợp đồng BT, áp dụng cho các dự án 4 tuyến đường chính, cầu Thủ Thiêm 2 (nay là cầu Ba Son) và hạ tầng Khu dân cư phía Bắc; phần giá trị đất vượt chi phí đầu tư thì nhà đầu tư phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất theo pháp luật đất đai, và toàn bộ phải thực hiện nghiêm theo kết luận thanh tra. Tám tháng sau, ngày 13/01/2026, Đại Quang Minh động thổ Sarene và Tổng giám đốc Nguyễn Hoàng Tuệ nói thẳng rằng việc tái khởi động gắn với việc các vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ.
Ý nghĩa với người mua: khoảng lặng 8 năm không phải vì thiếu cầu hay thiếu vốn — Thaco là một trong những tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam — mà vì cơ sở pháp lý của quỹ đất. Điều đó có hai mặt: một mặt, khi đã có nghị định riêng và dự án đã mở bán công khai, lớp rủi ro lớn nhất đã đi qua; mặt khác, đây là lý do bạn phải xem văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và tình trạng nghĩa vụ tài chính của đúng lô đất mình mua, thay vì tin vào thương hiệu.
172–184 Triệu/m² Đứng Ở Đâu Trên Bản Đồ Giá Thủ Thiêm?
Để định vị, hãy đặt hai con số này cạnh ba mốc có nguồn rõ ràng — và lưu ý mỗi mốc đo một thứ khác nhau:
- Bình quân thứ cấp TP.HCM quý II/2026: ~108 triệu đồng/m² (Bộ Xây dựng, báo cáo quý II, giảm 3,6% so với quý trước). Đây là bình quân toàn thành phố, mọi phân khúc.
- Bình quân sơ cấp TP.HCM quý II/2026: ~76 triệu đồng/m² (CBRE) — nhưng là bình quân toàn thành phố mới sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, nơi chiếm phần lớn nguồn cung mới; con số này thấp vì rổ rộng ra, không phải vì giá giảm.
- Đất Thủ Thiêm đấu giá 2026: hai lô 3-5 và 3-12 có giá khởi điểm quy về khoảng 295 triệu đồng/m² đất; lô 3-9 khoảng 147,5 triệu đồng/m². Đó là đơn giá đất, không phải giá căn hộ, nhưng cho thấy chi phí đất mà bất kỳ dự án mới nào ở Thủ Thiêm phải gánh — và vì sao căn hộ mở bán mới ở đây khó có giá dưới 150 triệu đồng/m².
Trên thị trường thứ cấp của chính Sala, các sàn niêm yết căn hộ Sarimi, Sadora trong dải rất rộng, từ khoảng 110–135 triệu đồng/m² tới 150–250 triệu đồng/m² tuỳ toà, tầng, tầm nhìn và tình trạng nội thất (tổng hợp từ nhiều sàn thứ cấp, tháng 1–9/2026; đây là giá chào, không phải giá giao dịch). Nếu lấy dải đó làm nền, mức 172 triệu đồng/m² của Sarene không phải mức phá giá, cũng không phải mức vượt trội: nó đứng ở khoảng giữa của rổ căn hộ cũ đã bàn giao — với hai điểm khác biệt là căn mới, và nằm ở phân khu Bắc sát trục Trung tâm Tài chính. Riêng Savila 184 triệu đồng/m² là sản phẩm sky villa thang máy riêng, số lượng 56 căn, nên so với căn hộ thường là không cùng loại.
Câu hỏi đúng không phải “có đắt không” mà là: bạn đang trả cho phần nào của Thủ Thiêm? Phần đã hoàn chỉnh (phân khu Nam, Savila) hay phần đang bắt đầu (phân khu Bắc, Sarene) — và bạn sẵn sàng chờ tới cuối 2027 hay muốn nhận nhà ngay ở rổ thứ cấp.
Đồ hoạ: Realtique · Số liệu: giá từ theo công bố chủ đầu tư (VnExpress 11/09/2026); bình quân TP.HCM theo Bộ Xây dựng (thứ cấp quý II/2026) và CBRE (sơ cấp quý II/2026, toàn thành phố sau sáp nhập) — ba con số có phạm vi khác nhau, chỉ để định vị, không so trực tiếp
Người Nước Ngoài Và Việt Kiều Mua Được Phần Nào?
Sala nằm trong nhóm dự án tại Thủ Thiêm mà khách nước ngoài quan tâm nhiều nhất, nên cần tách rõ ba tình huống.
1. Căn hộ Sarene — về nguyên tắc, căn hộ trong dự án nhà ở thương mại được bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo hạn mức tối đa 30% số căn mỗi toà, với thời hạn sở hữu 50 năm (có thể gia hạn), nếu dự án nằm trong danh mục dự án được phép bán cho người nước ngoài do Sở Xây dựng công bố (TP.HCM hiện có 148 dự án trong danh mục, cập nhật tháng 8/2026). Các phân khu cũ của Sala từng bán cho người nước ngoài; với Sarene, Realtique chưa thấy văn bản xác nhận riêng tại thời điểm viết — hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp trước khi đặt chỗ, và hỏi thêm suất còn lại của đúng toà, vì hạn mức tính theo toà chứ không theo dự án.
2. Sky villa Savila — đây là căn hộ trong toà nhà (không gắn quyền sử dụng đất riêng), nên áp cùng cơ chế 30%/toà như căn hộ, không phải cơ chế nhà ở riêng lẻ. Với 56 căn chia hai toà, số suất ngoại tối đa theo phép tính của Realtique chỉ khoảng 16–17 suất cho cả dự án — rất mỏng, nên nếu bạn là khách nước ngoài quan tâm Savila, đây là dòng cần hỏi đầu tiên.
3. Việt Kiều còn quốc tịch Việt Nam — theo Luật Đất đai 2024 (hiệu lực 01/01/2025), người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch có quyền về nhà ở và đất đai như công dân trong nước, không bị ràng buộc bởi hạn mức 30% và không giới hạn 50 năm. Việt Kiều gốc Việt đã thôi quốc tịch thì áp cơ chế người nước ngoài. Đây là điểm bị nhầm nhiều nhất khi khách hỏi về Sala.
Một lưu ý mới từ tháng 9/2026 cho mọi nhóm khách: Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/08/2026) phạt chủ đầu tư nhận thanh toán ngoài ngân hàng tới 300 triệu đồng và phạt không công khai thông tin trước mở bán tới 400 triệu đồng. Hãy giữ toàn bộ chứng từ chuyển khoản từ khoản đặt chỗ đầu tiên, và yêu cầu xem thông tin công khai của dự án đúng theo quy định.
Sala Đặt Cạnh Empire City, The Metropole Và Đất Đấu Giá: Thủ Thiêm Đang Có Gì Để Mua
Sarene và Savila ra hàng đúng lúc Thủ Thiêm có nhiều biến động nhất trong nhiều năm. Bảng dưới chỉ ghi những gì đã được công bố; ô nào chưa có số, chúng tôi để trống thay vì ước lượng.
| Nguồn cung | Loại | Giá / mốc đã công bố | Trạng thái 09/2026 |
|---|---|---|---|
| Sala — Sarene | Căn hộ + phố thương mại, phân khu Bắc | Từ 172 tr/m² · bàn giao dự kiến 12/2027 | Mở bán 04/09/2026 |
| Sala — Savila | 56 sky villa + 40 shop apartment, phân khu Nam | Từ 184 tr/m² · bàn giao dự kiến 09/2027 | Mở bán 04/09/2026 |
| Empire City | Tổ hợp 11 phân khu, lõi Thủ Thiêm | Keppel thoái toàn bộ 40% (270 triệu USD, dự kiến hoàn tất quý IV/2026) | Vào danh mục sở hữu nước ngoài 08/2026 |
| Đất đấu giá Thủ Thiêm | 5 lô đã có giá khởi điểm | Tổng hơn 12.500 tỷ; lô 3-5 và 3-12 ~295 tr/m² đất | Chờ tổ chức đấu giá |
| Trung tâm Tài chính Quốc tế | Ranh giới 898 ha, lõi Thủ Thiêm | — | Đang triển khai khung pháp lý |
Ý nghĩa: Sala là nguồn cung căn hộ mới duy nhất có giá công bố tại lõi Thủ Thiêm trong tháng 9/2026, trong khi Empire City đang đổi chủ và đất đấu giá chưa ra thị trường. Với người mua ưu tiên chắc chắn về pháp lý và thời điểm, đó là lợi thế; với người ưu tiên giá vào, các đợt ra hàng sau khi đấu giá đất xong có thể thay đổi mặt bằng — theo cả hai chiều.
Năm Điều Cần Kiểm Trước Khi Đặt Chỗ Sarene Hoặc Savila
- Văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng cho đúng lô (Sarene lô 6.8) — yêu cầu xem bản gốc, không nhận bản tóm tắt của đơn vị phân phối.
- Tình trạng nghĩa vụ tài chính về đất của lô mình mua sau Nghị định 91/2025 — vì đây chính là lý do Sala gián đoạn 8 năm.
- “Giá từ” áp cho căn nào — xin bảng giá theo căn, quy về đơn giá thông thuỷ để so với rổ thứ cấp Sarimi/Sadora.
- Suất sở hữu nước ngoài còn lại của đúng toà (nếu bạn là khách ngoại) — với Savila chỉ khoảng 16–17 suất tối đa cho cả dự án.
- Điều kiện của mốc bàn giao — 12/2027 và 09/2027 là mốc dự kiến; hợp đồng mẫu ghi thời gian gia hạn tối đa bao nhiêu và phạt chậm bàn giao thế nào.
Realtique kiểm cả năm mục trên bằng văn bản trước khi khách chuyển khoản đặt chỗ. Nếu bạn đang cầm bảng giá của một đơn vị phân phối, hãy gửi cho chúng tôi đối chiếu — chi phí bằng không.
Câu Hỏi Thường Gặp
Khu đô thị Sala ở đâu, do ai phát triển?
Sala là khu dân cư 106 ha trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM (phường An Khánh, Quận 2 cũ), do Công ty CP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh — thành viên Thaco — phát triển. Đại lộ Mai Chí Thọ chia khu thành phân khu Nam (đã hình thành: Sarimi, Sarica, Sarina, Sadora, Thiso Sala Center) và phân khu Bắc (bắt đầu xây từ 01/2026).
Sarene và Savila mở bán khi nào, giá bao nhiêu?
Hai dự án mở bán ngày 04/09/2026 tại Sala Sales Gallery. Sarene (phân khu Bắc) có gần 500 căn hộ cao cấp và phố thương mại, giá từ 172 triệu đồng/m², bàn giao dự kiến tháng 12/2027. Savila (phân khu Nam) có 56 sky villa và 40 shop apartment, giá từ 184 triệu đồng/m², bàn giao dự kiến tháng 9/2027. Đây là giá từ theo công bố chủ đầu tư, thay đổi theo từng căn.
Vì sao Sala gián đoạn 8 năm mới có dự án mới?
Quỹ đất Sala là đất đối ứng cho các hợp đồng BT (4 tuyến đường chính và cầu Ba Son) tại Thủ Thiêm. Kết luận Thanh tra Chính phủ năm 2019 chỉ ra sai phạm trong định giá đất thanh toán, khiến việc định giá lại kéo dài. Nghị định 91/2025/NĐ-CP (24/04/2025) quy định thời điểm xác định giá đất là thời điểm ký tắt hợp đồng BT, tháo gỡ nút thắt; Sarene động thổ ngày 13/01/2026.
Người nước ngoài có mua được căn hộ Sala không?
Căn hộ trong dự án nhà ở thương mại được bán cho người nước ngoài theo hạn mức tối đa 30% số căn mỗi toà, sở hữu 50 năm, nếu dự án nằm trong danh mục Sở Xây dựng công bố. Với Sarene và Savila, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận và suất còn lại của đúng toà. Việt Kiều còn quốc tịch Việt Nam mua như công dân trong nước theo Luật Đất đai 2024.
Giá 172 triệu/m² của Sarene có cao so với Thủ Thiêm không?
Căn hộ thứ cấp Sarimi, Sadora trong cùng khu đang được chào từ khoảng 110–135 tới 150–250 triệu đồng/m² tuỳ toà và tình trạng; đất Thủ Thiêm đấu giá 2026 có lô khởi điểm khoảng 295 triệu đồng/m² đất. Mức 172 triệu đồng/m² nằm ở khoảng giữa rổ thứ cấp của chính Sala, với lợi thế căn mới và vị trí phân khu Bắc sát trục Trung tâm Tài chính. Bình quân thứ cấp toàn TP.HCM quý II/2026 khoảng 108 triệu đồng/m² nhưng là bình quân mọi phân khúc, không so trực tiếp được.
⚠️ Lưu ý: Giá từ, số căn và mốc bàn giao lấy theo công bố mở bán ngày 04/09/2026 (Thanh Niên, Tuổi Trẻ) và VnExpress ngày 11/09/2026; đây là mức tham khảo do chủ đầu tư công bố, thay đổi theo từng căn và từng đợt. Giá thứ cấp Sarimi/Sadora là giá chào trên các sàn, không phải giá giao dịch. Số suất ngoại 16–17 của Savila là phép tính của Realtique từ tỷ lệ 30%, không phải số chủ đầu tư công bố. Thông tin về kết luận thanh tra và Nghị định 91/2025 được tóm tắt từ nguồn công khai, không thay thế văn bản gốc. Bài viết không phải tư vấn đầu tư, tài chính hay pháp lý.
Bạn muốn xem bảng giá theo căn và suất còn lại của Sarene, Savila?
Realtique kiểm bằng văn bản: điều kiện bán nhà của đúng lô, nghĩa vụ tài chính về đất sau Nghị định 91/2025, và suất sở hữu nước ngoài còn lại của đúng toà — trước khi bạn chuyển khoản đặt chỗ.
📞 Hotline: +84 866 810 689
Trân Lê
Trân Lê tư vấn cho khách hàng trong nước, Việt Kiều và người nước ngoài về căn hộ hạng sang khu Thủ Thiêm — từ kiểm tra pháp lý, suất sở hữu nước ngoài đến đối chiếu bảng giá giữa các đợt mở bán.
