Đấu Giá Đất Thủ Thiêm 2026: 4 Lô Đã Có Giá Khởi Điểm, Từ 739 Tỷ Đến 5.663 Tỷ Đồng
Chỉ trong ba ngày, UBND TP.HCM đã phê duyệt phương án đấu giá cho 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm: ngày 18/8 là lô 1.K3.5.HH (cũ 3-12, khởi điểm gần 2.968 tỷ đồng) và 1.K3.4.HH (cũ 3-5, hơn 1.901 tỷ); ngày 20/8 thêm lô 1.K1.5.DV (cũ 1-12, 5.663 tỷ) và 1.K3.3.HH (cũ 3-9, gần 739 tỷ). Tổng giá khởi điểm 4 lô khoảng 11.272 tỷ đồng, và điều đáng chú ý nhất là đơn giá đất giữa các lô chênh nhau tới gấp đôi — từ 147,5 đến 295 triệu đồng/m². Đây cũng chính là những lô từng tạo nên phiên đấu giá 37.346 tỷ đồng cuối năm 2021, phiên mà cả bốn doanh nghiệp thắng cuộc sau đó đều không thực hiện được hợp đồng.
Đấu Giá Đất Thủ Thiêm 2026 — Cập Nhật 20/08
Mục lục
Chuyện Gì Vừa Xảy Ra: 4 Lô Đất Thủ Thiêm Đã Có Giá Khởi Điểm
Trong vòng ba ngày, UBND TP.HCM phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất cho bốn lô thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh. Đây là bước pháp lý bắt buộc trước khi một lô đất được đưa lên sàn đấu giá.
Ngày 18/8 — hai lô đất ở:
- Lô 1.K3.5.HH (cũ 3-12) — 10.059 m², hỗn hợp nhà ở 95% và dịch vụ 5%, tối đa 25 tầng, cao không quá 100 m, hệ số sử dụng đất 8,95 lần, dân số khoảng 3.420 người. Khởi điểm gần 2.968 tỷ đồng.
- Lô 1.K3.4.HH (cũ 3-5) — 6.446 m², cũng hỗn hợp 95%/5% nhưng khống chế thấp hơn hẳn: tối đa 6 tầng, cao không quá 24 m, hệ số 2,33 lần, dân số tối đa 608 người. Khởi điểm hơn 1.901,57 tỷ đồng.
Ngày 20/8 — thêm hai lô nữa:
- Lô 1.K1.5.DV (cũ 1-12) — gần 32.000 m² (3,2 ha), đất dịch vụ cấp đô thị, tối đa 20 tầng, cao không quá 80 m, hệ số sử dụng đất 7,8 lần. Khởi điểm 5.663 tỷ đồng — lô đắt nhất và rộng thứ hai trong đợt này.
- Lô 1.K3.3.HH (cũ 3-9) — hơn 5.000 m², hỗn hợp nhà ở 95%/dịch vụ 5%, tối đa 10 tầng, cao không quá 40 m, dân số tối đa 811 người. Khởi điểm gần 739 tỷ đồng — lô rẻ nhất đã công bố.
⚠️ Một khác biệt pháp lý dễ bỏ qua: ba lô đất ở áp dụng hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá, nhưng lô dịch vụ 1.K1.5.DV lại là Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Hai hình thức này khác nhau về quyền của người trúng đấu giá — không nên gộp chung khi so sánh.
Thời hạn sử dụng đất 50 năm kể từ ngày có quyết định giao/cho thuê đất. Thời gian tổ chức đấu giá dự kiến trong tháng 9/2026.
Nguồn: VnExpress (Phương Uyên, 18/8/2026) · Tiền Phong (Duy Quang, 18/8/2026) · Dân trí (Q.Huy, 20/8/2026) · Báo Xây Dựng (20/8/2026) · Báo Đầu Tư · VnEconomy.
Toàn Cảnh 8 Lô Đất Thủ Thiêm Trong Kế Hoạch Đấu Giá
Bốn lô nói trên nằm trong kế hoạch tổng thể 8 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, tổng diện tích hơn 138.000 m². Bốn lô còn lại — 1.K3.1.OD, 1.K4.5.DV, 1.K7.2.DV và 1.K7.1.DV — chưa công bố giá khởi điểm.
| Mã lô (mới) | Tên cũ | Diện tích | Chức năng | Giá khởi điểm | Quy về tr/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.K1.5.DV | 1-12 | 31.995 m² | Dịch vụ cấp đô thị | 5.663 tỷ | 177,0 |
| 1.K3.1.OD | 3-8 | 8.568 m² | Đất nhóm nhà ở | Chưa công bố | — |
| 1.K3.3.HH | 3-9 | 5.009 m² | Hỗn hợp nhà ở + dịch vụ | 739 tỷ | 147,5 |
| 1.K3.4.HH | 3-5 | 6.446 m² | Hỗn hợp nhà ở + dịch vụ | 1.901,57 tỷ | 295,0 |
| 1.K3.5.HH | 3-12 | 10.059 m² | Hỗn hợp nhà ở + dịch vụ | ~2.968 tỷ | 295,1 |
| 1.K4.5.DV | 4-21 | 700 m² | Thương mại dịch vụ | Chưa công bố | — |
| 1.K7.2.DV | 7-1 | 74.393 m² | Dịch vụ cấp đô thị | Chưa công bố | — |
| 1.K7.1.DV | 7-17 | 1.500 m² | Dịch vụ cấp đô thị | Chưa công bố | — |
| Tổng 8 lô | ~138.670 m² | 4/8 lô đã có giá | ~11.272 tỷ | 147–295 | |
Kế hoạch đấu giá 8 lô dự kiến tiến hành qua 13 bước, TP.HCM đặt mục tiêu phấn đấu tổ chức đấu giá trước ngày 10/10. Về cơ cấu, cần lưu ý ba lô lớn nhất — 1.K7.2.DV (74.393 m²), 1.K1.5.DV (31.995 m²) và 1.K7.1.DV (1.500 m²) — đều là đất dịch vụ cấp đô thị, không phải đất ở. Phần diện tích có thể tạo ra căn hộ để bán thực chất khá khiêm tốn: 3 lô hỗn hợp nhà ở cộng 1 lô đất nhóm nhà ở, tổng khoảng 30.082 m².
Ảnh 1 — Vị trí các lô 3-12, 3-8, 3-9 và 3-5 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: Hữu Khoa/Dân trí.
Ảnh 2 — Khu đô thị mới Thủ Thiêm nhìn sang trung tâm Quận 1, tháng 8/2026. Ảnh: Q.Huy/Dân trí.
Giá Khởi Điểm KHÔNG Đồng Đều — Đọc Đúng Con Số 295 Triệu/m²
Khi hai lô đầu tiên được công bố ngày 18/8, cả hai đều quy về đúng khoảng 295 triệu đồng/m², khiến nhiều người kết luận thành phố đang áp một đơn giá đất thống nhất cho cả khu. Dữ liệu ngày 20/8 cho thấy điều đó không đúng.
- Lô 3-5 và lô 3-12: 295 triệu đồng/m²
- Lô 1-12 (đất dịch vụ): 177 triệu đồng/m²
- Lô 3-9 (đất ở hỗn hợp, cùng loại với 3-5 và 3-12): chỉ 147,5 triệu đồng/m²
Nghĩa là ngay trong nhóm đất hỗn hợp nhà ở, đơn giá đất đã chênh gấp đôi. Giá khởi điểm được xác định theo từng lô, phụ thuộc vị trí và chỉ tiêu quy hoạch riêng, không phải một mức chung áp cho cả khu.
Bức tranh còn đảo ngược mạnh hơn khi quy về m² sàn xây dựng — phép tính mà bất kỳ chủ đầu tư nào cũng phải làm trước khi bỏ giá. Với các lô đã công bố cả giá lẫn hệ số sử dụng đất:
- Lô 3-5 (hệ số 2,33): 6.446 × 2,33 ≈ 15.019 m² sàn → ≈ 127 triệu đồng/m² sàn
- Lô 3-12 (hệ số 8,95): 10.059 × 8,95 ≈ 90.028 m² sàn → ≈ 33 triệu đồng/m² sàn
- Lô 1-12 (hệ số 7,8): 31.995 × 7,8 ≈ 249.561 m² sàn → ≈ 23 triệu đồng/m² sàn
Chênh lệch giữa lô đắt nhất và rẻ nhất trên mỗi m² sàn lên tới khoảng 5,6 lần — dù chúng nằm cạnh nhau trong cùng một khu đô thị. Lô 3-5 có đơn giá đất cao nhất và hệ số sử dụng đất thấp nhất, nên trở thành lô đắt nhất tính trên phần được phép xây. Ngược lại, lô 3-12 tuy tổng giá trị tuyệt đối cao hơn nhưng rẻ hơn gần 4 lần trên mỗi m² sàn — lý do hợp lý để dự đoán lô này thu hút cạnh tranh mạnh hơn.
Lưu ý: phép quy đổi về m² sàn là ước tính của Realtique dựa trên diện tích và hệ số sử dụng đất do UBND TP.HCM công bố, nhằm minh hoạ cách đọc số liệu. Đây không phải con số chính thức và chưa tính tiền sử dụng đất bổ sung, chi phí xây dựng, tài chính hay các nghĩa vụ khác. Lô 3-9 chưa công bố hệ số sử dụng đất nên không đưa vào so sánh này.
Bài Học 2021: 37.346 Tỷ Đồng Và Cái Kết Của Cả Bốn Doanh Nghiệp
Không thể đọc phiên đấu giá sắp tới mà bỏ qua tiền lệ. Ngày 10/12/2021, TP.HCM tổ chức đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với tổng giá khởi điểm khoảng 5.266 tỷ đồng. Kết quả: tổng giá trúng lên tới 37.346 tỷ đồng — cao hơn 7 lần. Riêng lô 3-5 thu hút 21 đơn vị tham gia và trải qua 130 lượt trả giá.
| Lô | Diện tích | Doanh nghiệp trúng | Giá trúng 2021 | Kết cục |
|---|---|---|---|---|
| 3-5 | 6.446 m² | CTCP Dream Republic | 3.820 tỷ | Không nộp tiền → huỷ kết quả |
| 3-8 | 8.568 m² | Công ty Sheen Mega | 4.000 tỷ | Không thực hiện được hợp đồng |
| 3-9 | 5.009 m² | Công ty Bình Minh | 5.026 tỷ | Không tiếp tục thực hiện dự án |
| 3-12 | 10.059 m² | Công ty Ngôi Sao Việt (Tân Hoàng Minh) | 24.500 tỷ | Xin chấm dứt hợp đồng đầu 2022 |
| Tổng 4 lô | 30.082 m² | Khởi điểm ~5.266 tỷ | 37.346 tỷ | Cao hơn 7 lần khởi điểm |
Đầu năm 2022, Công ty Ngôi Sao Việt xin chấm dứt hợp đồng và chấp nhận mất tiền đặt trước với lô 3-12. Công ty Bình Minh sau đó cũng không tiếp tục thực hiện dự án tại lô 3-9. Dream Republic và Sheen Mega đề nghị chia tiền sử dụng đất thành 6 đợt thanh toán từ tháng 4 đến tháng 9/2022, nhưng phương án này không được chấp thuận. Hết thời hạn 180 ngày, Dream Republic vẫn không hoàn thành nghĩa vụ tài chính và kết quả trúng đấu giá bị huỷ.
Kết cục: cả bốn doanh nghiệp thắng cuộc đều không thực hiện được hợp đồng. Tổng tiền đặt trước hơn 1.051 tỷ đồng được xử lý theo quy định.
Đối chiếu trực tiếp: lô 3-12 từng được trả 24.500 tỷ đồng (~2,4 tỷ đồng/m²); giá khởi điểm 2026 là 2.968 tỷ — chỉ khoảng 12% mức từng được trả. Lô 3-5 khởi điểm 1.901,57 tỷ, bằng khoảng một nửa mức 3.820 tỷ Dream Republic từng trúng. Lô 3-9 khởi điểm 739 tỷ, chỉ bằng khoảng 15% mức 5.026 tỷ mà Công ty Bình Minh từng trả.
Tác Động Tới Giá Căn Hộ Thủ Thiêm: Đọc Con Số Này Thế Nào Cho Đúng
Câu hỏi thực tế nhất với người đang cân nhắc mua căn hộ tại Thủ Thiêm: phiên đấu giá này sẽ đẩy giá lên hay kéo giá xuống? Câu trả lời trung thực là chưa ai biết, vì giá khởi điểm không phải giá trúng — và phiên 2021 là minh chứng rõ nhất cho khoảng cách đó (trúng gấp 7–8 lần khởi điểm rồi bỏ cọc).
Tuy vậy có ba điều đọc được ngay:
1. Đã có một dải giá đất tham chiếu công khai cho Thủ Thiêm: 147–295 triệu đồng/m². Đây là mức do cơ quan nhà nước công bố, khác hẳn giá chào bán trên thị trường vốn do chủ đầu tư quyết định. Với người mua, đây là con số hữu ích để đối chiếu khi nghe một mức giá căn hộ nào đó.
2. Nguồn cung căn hộ mới từ đợt đấu giá này sẽ đến rất chậm. Từ lúc trúng đấu giá đến khi có sản phẩm mở bán thường mất nhiều năm: nộp tiền sử dụng đất, cấp quyết định giao đất, thiết kế, xin phép xây dựng, thi công, đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Trong 12–24 tháng tới, rổ hàng Thủ Thiêm vẫn chủ yếu là các dự án đã hình thành.
3. Nếu phiên đấu giá thành công với giá cao, tâm lý thị trường khu vực thường được củng cố. Ngược lại, nếu đấu giá không thành hoặc tái diễn kịch bản bỏ cọc, tác động sẽ thiên về tiêu cực trong ngắn hạn. Đây là lý do nên theo dõi kết quả tháng 9–10 thay vì ra quyết định trước.
Về tồn kho hiện hữu, khu vực Thủ Thiêm và vùng phụ cận đang có các dự án đã bàn giao hoặc đang bàn giao như Empire City, The Metropole Thủ Thiêm, Lumière Riverside, The River Thủ Thiêm. Đây mới là nơi người mua có thể xuống tiền ngay, thay vì chờ sản phẩm hình thành từ 8 lô đất đang đấu giá.
Người Nước Ngoài & Việt Kiều Có Tham Gia Đấu Giá Đất Thủ Thiêm Được Không?
Đây là câu hỏi Realtique nhận được nhiều nhất mỗi khi có tin đấu giá đất. Cần phân biệt rõ hai việc hoàn toàn khác nhau.
Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất, như trường hợp lô dịch vụ 1.K1.5.DV). Đối tượng tham gia phải thuộc diện được Nhà nước giao/cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024 và đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án. Trên thực tế, các phiên đấu giá lô đất lớn như Thủ Thiêm hướng tới tổ chức kinh tế / doanh nghiệp phát triển dự án, không phải cá nhân mua để ở. Cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm được Nhà nước giao đất ở tại Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam được xác định là công dân Việt Nam theo Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/01/2025), nên về nguyên tắc có đầy đủ quyền về đất đai như người trong nước. Với người gốc Việt không còn quốc tịch Việt Nam, phạm vi quyền hẹp hơn.
Con đường thực tế cho khách nước ngoài quan tâm Thủ Thiêm vẫn là mua căn hộ trong hạn mức 30% mỗi toà nhà dành cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tại các dự án đã đủ điều kiện bán — với thời hạn sở hữu 50 năm, được gia hạn theo quy định. Đây là kênh có sẵn, thanh khoản rõ ràng và không phụ thuộc vào kết quả đấu giá tháng 9.
Nếu bạn đang cân nhắc một căn hộ cụ thể tại Thủ Thiêm, điều cần kiểm tra trước tiên không phải giá đất đấu giá mà là: toà nhà đó còn suất ngoại trong hạn mức 30% hay không, và dự án đã được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa.
Cần Theo Dõi Gì Trong Tháng 9–10/2026
Ba mốc đáng đánh dấu vào lịch:
Tháng 9/2026 — dự kiến tổ chức đấu giá các lô đã duyệt phương án. Cần quan sát: số lượng đơn vị nộp hồ sơ, mức tiền đặt trước, và quan trọng nhất là biên độ giữa giá trúng và giá khởi điểm. Biên độ càng hẹp thì kết quả càng có khả năng đi đến cùng.
Trước 10/10 — mốc phấn đấu của kế hoạch 13 bước. Nếu mốc này trượt, nhiều khả năng toàn bộ lịch trình 8 lô sẽ giãn sang 2027.
Giá khởi điểm của 4 lô còn lại. Đặc biệt là 1.K3.1.OD (8.568 m², đất nhóm nhà ở) — lô duy nhất còn lại có thể tạo thêm nguồn cung căn hộ. Đơn giá của lô này sẽ cho biết dải 147–295 triệu đồng/m² hiện tại có phải là biên độ thật của cả khu hay không.
Với người mua căn hộ, khuyến nghị thực tế của Realtique: đừng chờ kết quả đấu giá để quyết định mua hay không. Đấu giá đất tác động tới tâm lý và mặt bằng giá tương lai, nhưng sản phẩm bạn mua hôm nay là căn hộ cụ thể, tại một toà cụ thể, với pháp lý và tiến độ cụ thể — ba yếu tố này quyết định rủi ro của bạn nhiều hơn là con số trúng đấu giá.
Câu Hỏi Thường Gặp
Đấu giá đất Thủ Thiêm 2026 diễn ra khi nào?
Theo các phương án UBND TP.HCM phê duyệt ngày 18/8 và 20/8/2026, các lô đã duyệt dự kiến được đưa ra đấu giá trong tháng 9/2026. Kế hoạch tổng thể cho 8 lô đất Thủ Thiêm gồm 13 bước, trong đó TP.HCM đặt mục tiêu phấn đấu tổ chức đấu giá trước ngày 10/10. Đây là các mốc dự kiến theo kế hoạch và có thể được điều chỉnh.
Giá khởi điểm đấu giá đất Thủ Thiêm 2026 là bao nhiêu?
Tính đến ngày 20/8/2026 đã có 4 lô công bố giá khởi điểm dự kiến: lô 1.K1.5.DV (31.995 m²) 5.663 tỷ đồng; lô 1.K3.5.HH (10.059 m²) gần 2.968 tỷ đồng; lô 1.K3.4.HH (6.446 m²) hơn 1.901,57 tỷ đồng; lô 1.K3.3.HH (5.009 m²) gần 739 tỷ đồng. Tổng cộng khoảng 11.272 tỷ đồng. Quy về đơn giá đất, dải giá là 147,5–295 triệu đồng/m² — không đồng đều giữa các lô. Bốn lô còn lại chưa công bố giá.
Có bao nhiêu lô đất Thủ Thiêm sắp được đấu giá?
Tổng cộng 8 lô với diện tích hơn 138.000 m²: 1.K1.5.DV (31.995 m²), 1.K3.1.OD (8.568 m²), 1.K3.3.HH (5.009 m²), 1.K3.4.HH (6.446 m²), 1.K3.5.HH (10.059 m²), 1.K4.5.DV (700 m²), 1.K7.2.DV (74.393 m²) và 1.K7.1.DV (1.500 m²). Trong đó ba lô là đất dịch vụ cấp đô thị, một lô thương mại dịch vụ, ba lô hỗn hợp nhà ở và một lô đất nhóm nhà ở.
Vì sao lô 3-12 từng được trả 24.500 tỷ mà nay khởi điểm chỉ 2.968 tỷ?
Vì 24.500 tỷ đồng là giá TRÚNG đấu giá năm 2021 của Công ty Ngôi Sao Việt (Tân Hoàng Minh) — cao hơn 8 lần giá khởi điểm khi đó (hơn 2.942 tỷ) — và kết quả này sau đó bị huỷ do doanh nghiệp không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Mức 2.968 tỷ hiện nay là giá KHỞI ĐIỂM cho phiên mới, gần như không đổi so với khởi điểm 2021 của chính lô này.
Vì sao các lô đất Thủ Thiêm có đơn giá khởi điểm khác nhau?
Giá khởi điểm được xác định riêng cho từng lô, phụ thuộc vị trí, loại đất và chỉ tiêu quy hoạch (tầng cao, hệ số sử dụng đất). Thực tế cho thấy dải giá 147,5–295 triệu đồng/m²: hai lô 3-5 và 3-12 ở mức 295 triệu/m², lô dịch vụ 1-12 ở 177 triệu/m², còn lô 3-9 chỉ 147,5 triệu/m². Ngoài ra hình thức cũng khác nhau — lô đất ở là giao đất có thu tiền sử dụng đất, còn lô dịch vụ 1.K1.5.DV là cho thuê đất thu tiền một lần.
Người nước ngoài có mua được bất động sản tại Thủ Thiêm không?
Cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất ở nên không tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo cách các doanh nghiệp phát triển dự án tham gia. Tuy nhiên, tổ chức và cá nhân nước ngoài vẫn được mua căn hộ trong hạn mức 30% mỗi toà nhà tại các dự án đủ điều kiện bán, với thời hạn sở hữu 50 năm và được gia hạn theo quy định. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam được xác định là công dân Việt Nam theo Luật Đất đai 2024 nên có quyền về đất đai như người trong nước.
⚠️ Lưu ý: Giá khởi điểm nêu trong bài là mức dự kiến theo phương án đấu giá được UBND TP.HCM phê duyệt; mốc “tháng 9/2026” và “trước ngày 10/10” là mốc theo kế hoạch và có thể thay đổi. Giá khởi điểm không phải giá trúng đấu giá. Nội dung tổng hợp từ báo chí chính thống, không phải tư vấn pháp lý, tài chính hay đầu tư — vui lòng liên hệ cố vấn Realtique hoặc cơ quan có thẩm quyền để có thông tin cập nhật và phù hợp với trường hợp cụ thể của bạn.
Đang cân nhắc một căn hộ tại Thủ Thiêm?
Realtique kiểm tra giúp bạn suất sở hữu nước ngoài còn lại của từng toà, tình trạng pháp lý và điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai — trước khi bạn đặt cọc.
📞 Hotline: +84 866 810 689
Trân Lê
Trân Lê là cố vấn bất động sản cao cấp tại Realtique, đồng hành cùng khách hàng trong nước và Việt Kiều ở các dự án khu Đông TP.HCM, đặc biệt là khu vực Thủ Thiêm.
