胡志明市房地产市场2026年第三季度：挂牌价连跌三季，公寓价格坚挺
先说结论：2026年第三季度，越南房地产市场呈现“两条线”。一方面挂牌价继续下跌：全国典型挂牌价降至每平方米8,600万越南盾，较1.01亿越南盾的高点已连续三个季度回落；另一方面，交易量较第二季度略有回升。在胡志明市，公寓价格几乎持平，为6,900万越南盾/㎡（−1%），仍是搜索热度最高的物业类型；买家则明显转向新开盘项目和原平阳省。
对外国买家而言，这一点尤为关键：公寓正是外国人在越南实际可以取得产权的物业类型，而本季度数据显示，它也是胡志明市最能保值的类型。
本文数据来自Batdongsan.com.vn发布的《越南房地产市场概览——2026年第三季度》，基于平台挂牌数据及对530名经纪人的调查。Realtique从胡志明市公寓买家的角度进行解读，重新绘制了图表，并与我们跟踪的项目进行交叉核对。最重要的一点提醒：文中价格均为卖方设定的挂牌价（要价），而非实际成交价。
越南房地产市场2026年第三季度——4个关键数字
目录
全国：挂牌价连续三个季度下跌，交易量略有回升
根据Batdongsan.com.vn的数据，全国典型挂牌价（所有物业类型）从2024年初的每平方米8,000万越南盾，一路升至2025年第三、第四季度1.01亿越南盾/㎡的高点。2026年开始回调：第一季度9,600万、第二季度9,100万、第三季度8,600万越南盾/㎡，较高点低约15%。典型挂牌租金则几乎没有变化，维持在每月约1,700万–1,800万越南盾。
第三季度真正的变化在交易端。在对530名经纪人的调查中，表示成交大幅下降（超过50%）的比例从第二季度的50%降至48%；约30%表示小幅下降，17%表示持平，5%表示上升。市场依然偏弱，但调查结果已不再继续恶化。
市场情绪仍偏谨慎：63%的经纪人认为第三季度市场“谨慎”，17%认为“消极”，12%认为“中性”，仅8%持乐观态度。
如何解读：挂牌价下跌主要反映二手房卖家为促成交易而下调预期，并不意味着每套房都便宜了15%。关于市场所处周期，可参阅胡志明市房地产是否已进入复苏周期（英文）。
图表：Realtique · 数据：Batdongsan.com.vn 2026年第三季度报告——为挂牌价，非成交价
公寓领跑，买家转向新开盘项目
无论是搜索热度还是交易表现，公寓的复苏都优于其他物业类型：
- 搜索热度：2026年第二、第三季度，公寓占全国待售物业搜索热度的37%，为各类型之首（2024年全年为32%–34%）；土地占24%，联排别墅占21%。
- 交易：40%的经纪人表示公寓成交大幅下降，为各类型中最低；独栋别墅为48%，联排别墅50%，土地51%，临街房57%。
- 未来六个月：36%的经纪人认为公寓最具潜力，高于联排别墅（32%）、独栋别墅（13%）、临街房和土地（各9%）。
最明显的变化是需求从二手房转向新开盘项目（新推出的公寓和别墅）：其搜索热度占比从2025年12月的11%升至2026年8–9月的28%。原因要从买家目前面临的障碍中找：
| 当前买家面临的最大障碍 | 经纪人比例 |
|---|---|
| 房贷利率仍然偏高 | 46% |
| 担心政策和规划变化 | 32% |
| 现金流有限 | 25% |
| 价格高于承受能力 | 18% |
| 找不到合适的产品 | 3% |
| 项目法律状况 | 3% |
前三项都与现金流有关，而新开盘项目恰好对症：开发商把付款分摊到较长的周期，并提供贴息或本金宽限期，买家无需像购买二手房那样一次性筹集大笔资金。
胡志明市：2026年第三季度各类物业挂牌价
在胡志明市，大多数物业类型的挂牌价持平或小幅下降：
| 类型（胡志明市） | 2026年第三季度挂牌价 | 较2026年第二季度 | 搜索热度占比 |
|---|---|---|---|
| 临街房 | 2亿越南盾/㎡ | +2% | 11% |
| 独栋别墅 | 1.51亿越南盾/㎡ | −3% | 6% |
| 联排别墅（巷内） | 1.17亿越南盾/㎡ | +1% | 31% |
| 公寓 | 6,900万越南盾/㎡ | −1% | 38%（第二季度：35%） |
| 土地 | 6,100万越南盾/㎡ | −3% | 14% |
胡志明市公寓挂牌价从2024年初的4,800万越南盾/㎡稳步升至2026年第二季度的7,000万越南盾/㎡，第三季度仅回落1%。在全国数字每季度下跌约5%的背景下，这是各类型中价格韧性最强的。
联排别墅保持稳定。搜索最多的三个区——平盛郡（Bình Thạnh）、守德（Thủ Đức）和鹅邑郡（Gò Vấp）均小幅上涨：平盛郡1.51亿越南盾/㎡（+1%），鹅邑郡1.23亿越南盾/㎡（+1%），守德9,300万越南盾/㎡（+2%）。报告指出原胡志明市存在供需错配：50亿越南盾以下的房源吸引了37%的关注，却只占22%的挂牌量；50亿–100亿越南盾的房源占挂牌量的59%，关注度却只有45%。多数联排别墅买家要么在观望（35%），要么在议价（24%），只有19%会在价格合适时迅速成交。
图表：Realtique · 数据：Batdongsan.com.vn 2026年第三季度报告——为挂牌价，非成交价
基础设施正在拉大价差
地铁1号线提供了最直观的证据。地铁1号线及河内高速公路两侧1公里内的公寓（仅统计2019年前首次挂牌的项目），挂牌价从2016年的每平方米3,060万越南盾升至2024年的5,140万越南盾、2025年的6,700万越南盾（+30%，即通车当年），再到2026年的7,290万越南盾/㎡。
价格指数（2018年＝100）显示，这一效应在远离市中心的区域比核心区更明显：守德距站1公里内的公寓指数达230，胡志明市其他无站区域为193，而核心区（第1、3、4郡及平盛郡）即使距站1公里内也只有183。地铁1号线与TOD的完整分析见什么是TOD？胡志明市地铁站周边公寓价格，外国买家视角见胡志明市地铁与房产价值（英文）。
Batdongsan.com.vn整理的主要在建基础设施项目如下（时间表为计划，可能调整）：
| 项目 | 长度 | 报告所述进展 |
|---|---|---|
| 3号环城公路 | 约76公里 | 完成约81%；东段14.7公里目标2026年11月通车，部分路段推迟至2027年 |
| 4号环城公路 | 约207公里 | 2个子项目已开工，其余处于征地及PPP程序阶段 |
| 胡志明市–隆城–Dầu Giây高速公路（扩建） | 约22公里 | 完成约73%计划进度，为配合隆城机场加快推进 |
| 地铁2号线 滨城–参良 | 约11公里 | 2026年1月开工，用地已全部移交 |
| 地铁2号线 滨城–守添（Thủ Thiêm）段 | 约6公里 | 2026年4月开工，目标2030年运营 |
| 守添–隆城地铁 | 约42公里 | 正在完善手续，预计2026年启动 |
| 地铁6号线 新山一–Phú Hữu | 约23公里 | 预计2026年12月动工 |
| 地铁1号线延长段 仙泉–平阳新城 | 约32公里 | 预计2026年12月动工 |
| 滨城–芹耶（Cần Giờ）地铁 | 约54公里 | 正在征地，目标2028年运营 |
基础设施走廊沿线新项目参考价
报告列出了沿基础设施走廊扩展的新公寓供应及参考价。以下是Realtique持续跟踪并做过详细介绍的项目：
| 项目 | 开发商 | 区域 | 参考价* |
|---|---|---|---|
| SkySOLIS | SkyWorld（马来西亚） | 原平阳省 – 顺安（Thuận An） | 4,700万越南盾/㎡ |
| Norton Park | Gamuda Land | 原平阳省 – 顺安（Thuận An） | 6,300万越南盾/㎡ |
| Nexus Zone（英文） | Masterise Homes | 东部 – 原第2郡 | 1.24亿越南盾/㎡ |
| Gladia Heights（英文） | 康田（Khang Điền）与吉宝（Keppel） | 东部 – 武志公路（Võ Chí Công） | 8,300万越南盾/㎡ |
| Imperia Sensa Park（英文） | MIK Group | 东部 – 武志公路（Võ Chí Công） | 8,700万越南盾/㎡ |
| The Westique Residences（英文） | TD ICONIC（VCRE） | 西部 – 平新郡（Bình Tân） | 9,500万越南盾/㎡ |
| Vinhomes Saigon Park | Vinhomes | 北部 – Hóc Môn | 5,400万越南盾/㎡ |
* 参考价来自Batdongsan.com.vn 2026年第三季度报告，并非开发商官方价目表，计价面积口径（建筑面积或套内面积）可能不同。以Norton Park为例：Realtique掌握的开发商价目表约为每平方米6,600万越南盾（按建筑面积，含墙体）（详见Norton Park 价格与付款方案）。
整体来看：原平阳省为4,300万–6,300万越南盾/㎡，东部（原第2郡、武志公路）为8,300万–1.24亿越南盾，西部为6,900万–9,500万越南盾，北部约5,400万越南盾。卫星区域与东部之间接近两倍的价差，解释了为什么关注度正在向外转移。
胡志明市买家正在关注卫星区域
在胡志明市居民投向原胡志明市以外的购房搜索热度中，原平阳省的占比从9%（2024年第一季度）升至30%（2026年第三季度），成为首选目的地；河内则从41%降至12%。原巴地头顿省占11%，同奈省和原隆安省各占9%，岘港占5%。
不同区域的搜索内容也不同：在原平阳省，公寓占胡志明市居民关注度的38%（2024年初为31%）；而在巴地头顿、隆安和同奈，胡志明市买家仍主要关注土地（53%–62%）。
13号国道沿线的Norton Park、SkySOLIS等项目正是承接这股需求。考虑这一区域的外国买家可参阅平阳新城外国买家指南（英文）。
图表：Realtique · 数据：Batdongsan.com.vn 2026年第三季度报告——为挂牌价，非成交价
临街房出租：第2郡回报率在核心区最高
第1、2、3郡继续领跑临街房租赁需求（2026年前三个季度分别占租赁搜索热度的16%、9%和8%）。临街房租金回报率（月租金×11÷挂牌价）在两个区域组均有所改善：中心区从2024年初的1.9%升至2.3%，近郊区升至3.1%。
在三个中心郡中，第2郡回报率最高，为2.5%，因为其临街房挂牌价约为每平方米2.49亿越南盾，仅为第1郡（5亿越南盾）的一半，也低于第3郡（4.2亿越南盾）。近郊区中，鹅邑郡以3.6%居首，挂牌价约为1.6亿越南盾/㎡。
持有多套房产的业主需留意纳税门槛：年租金总收入超过10亿越南盾即需纳税，详见越南2026年租金收入税（英文）。
图表：Realtique · 数据：Batdongsan.com.vn 2026年第三季度报告——为挂牌价，非成交价
河内与岘港简述
河内：典型挂牌价从1.94亿越南盾/㎡（2025年第四季度）依次降至1.89亿、1.75亿，2026年第三季度为1.65亿越南盾/㎡，但跌势已放缓。表示成交大幅下降的经纪人比例从59%（第二季度）降至52%。公寓目前占搜索热度的52%（年初为39%）；公寓挂牌价8,200万越南盾/㎡（−5%），土地回调最多（6,900万越南盾/㎡，−10%），联排别墅稳定在2.52亿越南盾/㎡。在别墅板块中，与卫星区域新基础设施相关的项目——尤其是河东（Hà Đông）——最受关注。
岘港：受旅游业和越南旅游城市中名列前茅的租金回报率支撑，公寓的关注度上升，保值能力也优于其他类型；需求集中在山茶郡（Sơn Trà）、五行山郡（Ngũ Hành Sơn）和海州郡（Hải Châu）。土地在一轮急涨后正在回调。临街房在过去两年涨幅突出，以山茶郡和五行山郡领涨。
Realtique观点：三类买家如何解读2026年第三季度
1. 自住买家。第三季度是二手房议价的好时机：挂牌价已连续三个季度回落，24%的联排别墅买家在议价，卖家也更愿意谈。出价前，请把挂牌价与同一栋楼、同一户型的近期成交价对比；挂牌价是上限，而不是市场价。
2. 投资者。基础设施已建成区域与仍在等待的区域之间的价差是真实存在的（指数230对193），但时间表可能延误，3号环城公路部分路段就是例子。在房贷利率仍是最大障碍的情况下，等待基础设施落地期间，宜优先选择付款周期长的新开盘项目，而不是高杠杆。
3. 外国买家与海外越侨。在实际操作中，公寓是外国人可以取得产权的物业类型：须为获准名单内的项目，每栋楼外国人持有上限为30%，期限50年并可续期（参阅外国人能否在越南买房（英文）及30%外国人配额详解（英文））。2026年第三季度数据也表明，公寓是胡志明市最能保值的物业类型。仍持有越南国籍的海外越侨按本国人身份购买，不占外国人配额。
针对中国籍客户，Realtique 通常安排以长期租赁协议（Long Term Lease）方式持有，具体方案请与顾问确认。
上一季度情况请参阅越南房地产市场2026年第二季度展望（英文）（含供应与一手价格数据）。
常见问题
2026年第三季度胡志明市房地产市场表现如何？
挂牌价持平或小幅下降：公寓6,900万越南盾/㎡（较第二季度−1%），联排别墅1.17亿越南盾/㎡（+1%），土地6,100万越南盾/㎡（−3%）。公寓搜索热度最高（38%）。买家正转向新开盘项目和原平阳省（Batdongsan.com.vn，2026年第三季度）。
越南房价是在上涨还是下跌？
全国典型挂牌价连续三个季度下跌，从1.01亿越南盾/㎡（2025年第三至第四季度）降至2026年第三季度的8,600万越南盾/㎡。这是挂牌价而非成交价，跌幅主要集中在二手房源；胡志明市公寓价格几乎持平。
2026年胡志明市公寓均价是多少？
2026年第三季度，胡志明市公寓典型挂牌价约为每平方米6,900万越南盾，较第二季度（7,000万越南盾）下降1%。基础设施走廊沿线的新项目参考价从原平阳省约4,300万–6,300万越南盾/㎡到东部8,300万–1.24亿越南盾/㎡不等。
为什么买家转向新开盘项目？
因为最大的障碍是房贷利率（46%的经纪人）、对政策和规划的担忧（32%）以及现金流有限（25%）。新开盘项目提供较长的付款周期和贴息支持，其搜索热度占比从11%（2025年12月）升至28%（2026年9月）。
胡志明市哪些区的临街房租金回报率最高？
在中心郡中，第2郡临街房回报率最高（2.5%），因为其挂牌价约为每平方米2.49亿越南盾，远低于第1郡（5亿越南盾）和第3郡（4.2亿越南盾）。近郊区中，鹅邑郡以3.6%居首。
外国人在胡志明市应该买什么类型的房产？
外国人可在获准名单内的商业住宅项目中取得产权，每栋楼外国人持有上限为30%，期限50年并可续期；实际上就是公寓。2026年第三季度数据也显示，公寓是胡志明市最能保值的物业类型。针对中国籍客户，Realtique 通常安排以长期租赁协议（Long Term Lease）方式持有，具体方案请与顾问确认。
⚠️ 数据来源：Batdongsan.com.vn《越南房地产市场概览——2026年第三季度》（挂牌数据及2026年第三季度对530名经纪人的调查）。本文价格均为典型挂牌价（要价），并非实际成交价；项目参考价亦非开发商官方价目表。图表由Realtique根据报告数据重新绘制，评论为Realtique观点。基础设施时间表为计划，可能调整。本文不构成投资建议。
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