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越南宏观周报（2026年10月26日—11月1日）：美联储两张反对票都主张加息，黄金跌破3,900美元，11月1日起电价与汽油同步下调
简要回答：2026年10月26日至11月1日这一周，有两件事直接关系到在越南买房者的开支。第一，自11月1日起，电力平均零售价下调2%，各类汽油的特别消费税降至0%。仅税收一项就可能使汽油每升下降约1,500—1,700越南盾，而今年1—9月居民消费价格指数已达4.52%，略高于目标。第二，在海外，美联储10月28日将利率维持在3.75%—4%，但两张反对票都主张加息0.25个百分点。这意味着「再等几个月贷款利率就会大幅下降」这一前提已经变得不可靠。国内方面，VN指数一周下跌32.53点，外资净卖出2.692万亿越南盾；现货黄金跌破每盎司3,900美元，创2026年新低，SJC金条一周也下跌约270万越南盾／两。
Realtique整理美联储10月28日的官方声明、日本央行10月30日的决议、Kitco与HOSE数据以及越南政府电子报的报道后看到，本周的格局是国内生活成本通过税收和价格工具被压低，而国际利率环境却偏向「更久地维持高位」。对在胡志明市看房的海外客户而言，这一组合的含义是：短期生活与运营成本略降，但依赖贷款的策略需要更保守地测算。以下7条，每条都附有带日期的出处、对越南购房者与房东的意义，以及客户提问时的参考回答。这是越南宏观周报第3期（第2期：10月19—25日），每周一早晨发布。
本周五个数字 · 2026年10月26日—11月1日
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美联储维持3.75%—4% — 但两张反对票要的是加息，不是降息
2026年10月28日，联邦公开市场委员会以10比2的表决，将联邦基金利率目标区间维持在3.75%—4.00%。值得注意的不是决定本身，而是两张反对票的方向。按照美联储声明的原文，丽莎·库克（Lisa D. Cook）与贝丝·哈马克（Beth M. Hammack）投下反对票，是因为她们「倾向于在本次会议上将目标区间上调0.25个百分点」，而不是希望降息。
措辞也比9月更强硬：经济活动被描述为「正以强劲的步伐扩张」（9月为「稳健」），「通胀仍处高位」，委员会并明确表示「将实现价格稳定」。本次会议由主席凯文·沃什（Kevin Warsh）主持。会后，利率期货市场按CME FedWatch将12月加息的概率定价在约80%—87.5% — 各来源在此区间内数字不一，宜理解为「概率的大部分」，而非某个确定数值。
对越南购房者和房东意味着什么： 越南盾贷款利率并不直接盯住美联储。但美联储维持高位越久，越南国家银行就越需要优先稳定汇率，国内降息空间也随之收窄。对买房者而言，实际结论是把「再等几个月贷款利率会大幅下降」从计划中去掉。与其他投资渠道的比较见2026年四种投资渠道比较，贷款利率水平见越南贷款利率2026（英文）。
💬 客户这样问，可以这样答
客户问： 「美联储不再降息，越南的房贷利率会跟着上升吗？」
参考回答： 不会自动上升。越南盾贷款利率由国内资金供求和国家银行政策决定。但美联储长期维持高位会形成汇率压力，而为了稳住汇率，国内就很难大幅降息。稳妥的做法是按当前利率再加一个安全边际来测算现金流，而不是按「利率会下降」的情景来算。
来源: 美联储FOMC声明 2026年10月28日 · CNBC 10月28日 · CNN 10月28日 · Yahoo Finance 10月28日
图表：Realtique · 数据：美联储（10/28）、日本央行（10/30）、Kitco（10/31）、HOSE（10/30）、越南统计总局、财政部
日本央行同样维持1.25%（表决8比1）— 为12月留出空间
2026年10月30日，日本央行以8比1的表决将政策利率维持在1.25%，审议委员高田创（Hajime Takata）主张上调至1.5%。此次维持，是在6月与9月连续两次加息25个基点之后。行长植田释放了「政策阶段正在变化」的信号，公布的展望也仍指向继续加息、逐步减少宽松。下次会议为12月18日，日元在1美元兑156—157日元附近交易。各来源对日元水平有一两日元的差异，宜按区间理解。
对越南购房者和房东意味着什么： 日元长期偏弱，会让以日元收入购买越南房产的客户在换汇上更吃亏；但日本央行正在为下一次加息铺路，12月之后方向可能反转。对中文客户而言，这条的意义在于：亚洲主要经济体的利率整体偏向「更久地维持高位」，高杠杆策略的成本不会很快下降。胡志明市的供应与租金水平，见2026年第三季度胡志明市房地产市场报告。
💬 客户这样问，可以这样答
客户问： 「亚洲利率普遍偏高，现在进场越南合适吗？」
参考回答： 如果利率环境是「更久地维持高位」，高杠杆策略确实更吃力；反过来，对以自有资金为主的买家来说，这反而是不必追高的时段。Realtique不预测价格。建议先核实所看楼盘的实际租金与空置期，再用这两个数字判断。另需说明：针对中国籍客户，Realtique 通常安排以长期租赁协议（Long Term Lease）方式持有，具体方案请与顾问确认。
来源: 日本央行维持1.25% — 10月30日综合报道 · Kalkine 10月30日 · Trading Economics — 日本政策利率
现货黄金跌破3,900美元创2026年新低 — SJC金条一周下跌270万越南盾／两
现货黄金于10月30日跌破每盎司3,900美元，为2026年最低，并较1月高点低约30%。10月31日下午Kitco报价为每盎司3,874.40美元，单日下跌146.10美元（3.63%），全周跌约3%。各方给出的原因是美国经济数据强劲，以及市场预期美联储将继续保持紧缩。
越南国内方面，10月31日SJC金条卖出价从1.414亿越南盾降至1.39亿越南盾／两（买卖双边各下调240万越南盾）；全周下跌约270万越南盾／两。11月1日报价在1.36亿—1.39亿越南盾／两区间。按10月31日越南外贸银行（Vietcombank）卖出汇率折算，国际金价约合1.214亿越南盾／两，国内外价差仍约1,760万越南盾／两。注意：同一时点不同来源的SJC报价并不一致（1.384亿—1.414亿 与 1.36亿—1.39亿），本文按日期分别列示，不作合并。
对越南购房者和房东意味着什么： 黄金下跌源于美国利率与美国数据，与越南国内无关。对考虑换渠道的人来说，关键数字是国内外价差约1,760万越南盾／两 — 短期持有的话，这本身就是很高的进出成本。本周也提醒我们：被视为「防守」的资产，几天内同样可能下跌3%—4%。如何区分防守资金与现金流资金，见四种投资渠道比较。
💬 客户这样问，可以这样答
客户问： 「金价跌得这么厉害，要不要卖金换成出租公寓？」
参考回答： Realtique不提供投资建议。如果您持有的黄金承担的是防守角色，就让它继续扮演这个角色。想要现金流的那一部分，可以把某一具体房源的净租金回报率（扣除管理费、租赁所得税与空置期后）与存款利率作比较；并务必把在国内卖金约1,760万越南盾／两的价差作为成本扣除。
来源: vietnam.vn 10月31日（国内与国际金价） · CafeF 11月1日（SJC、DOJI、PNJ报价） · 岘港报 11月1日 · Coinotag（黄金跌破3,900美元）
VN指数下跌32.53点，外资净卖出2.692万亿越南盾
10月26日至30日交易周内，VN指数收于1,741.62点，周内下跌32.53点（1.83%），扭转了前一周约68点的涨势。仅10月30日最后一个交易日就跌去近14点。外资累计净卖出2.692万亿越南盾，其中FPT达7,820亿越南盾居首，其次是VPL与VIC；10月30日单日在HOSE的净卖出约6,330亿—6,350亿越南盾。阅读提示：部分报道标题写「接近3万亿越南盾」，但同一篇正文的数字是2.692万亿。本文采用正文数字。
对越南购房者和房东意味着什么： 连续两周方向相反，说明上市市场资金波动较大；而自FTSE升级（9月21日生效）以来，外资仍未回流。就住宅而言，务必把两件事分开：上市股票的外资买卖，与外国人购买公寓（每栋30%上限、50年产权）是两股不同的资金，不能由其中一方推断另一方。两个市场真正交汇之处是国内投资者的情绪与流动性 — 背景见2026年第三季度市场报告。
💬 客户这样问，可以这样答
客户问： 「股市在跌、外资在卖，这是不是房地产要跌的信号？」
参考回答： 一周不构成趋势，而且两个市场的节奏完全不同：指数每天重新定价，住宅按季度调整。看房地产要看的是您关注区域的新增供应量、去化率和实际成交租金，而不是指数涨跌。
来源: CafeF 10月31日（10月最后一周外资买卖） · VietnamPlus 10月30日 · Vietstock 10月30日
配图：Wikimedia Commons · CC0 1.0（Realtique 图片库）
11月1日起电价下调2%、汽油特别消费税降至0% — 前9个月物价已达4.52%
自2026年11月1日起，电力平均零售价下调2%，各类汽油的特别消费税率降至0%。据越南估价协会会长阮进遂（Nguyen Tien Thoa）介绍，仅特别消费税这一项就可能使汽油每升下降约1,500—1,700越南盾；在10月31日的调价中，E5汽油每升已下调逾1,800越南盾。
生产端方面，电价下调2%经测算可使钢铁生产成本下降约0.12%，水泥约0.3%，纺织服装约0.2%。背景是2026年前9个月居民消费价格指数为4.52%，略高于目标。阮进遂认为，若全年物价能控制在4.5%—5%区间，即可视为价格管理的成功。副教授吴智龙（Ngo Tri Long）同样认为这两项措施缓解了总体物价压力。被点名的反向因素包括：年末消费需求、公共投资加快拨付与信贷增长，以及国际能源价格和美元走强带来的汇率波动。
对越南购房者和房东意味着什么： 这对房东和正在还贷的人是直接利好：电费和燃油是每月固定支出，对公寓而言电价还会影响楼宇运营费。但不要读成「通胀已经降温」：前9个月4.52%仍高于目标，而正是这个水平让国家银行难以大幅降息 — 这与上文美联储部分直接相连。
💬 客户这样问，可以这样答
客户问： 「电价和油价下调，我持有公寓的成本能少多少？」
参考回答： 直接减少的金额不大，体现在每月电费上（平均零售价的2%），若管理处相应调整，还会通过楼宇运营费产生间接影响。持有成本中更大的数字仍是每平方米管理费、租赁所得税和空置期。Realtique会按房源逐套做成表格，让您看到真实数字。
来源: 越南政府电子报 11月1日（电价、汽油税、物价4.52%） · 越南政府电子报 10月31日（E5汽油下调逾1,800越南盾） · 越南政府电子报 10月31日（11月1日起汽油特别消费税0%）
国家银行行长就利率与房地产信贷向国会作出说明
2026年10月31日，在国会答询中，越南国家银行行长就利率、房地产信贷与企业融资作了说明。同日，越南政府电子报刊发了关于保障企业以合适利率获得贷款的内容，财政部长则解释了通胀控制与拨付进度。行长公布的房地产信贷增速9.84%，Realtique已于11月1日更新到利率相关文章中。
对越南购房者和房东意味着什么： 这场答询是全年之中利率环境与流向房地产的资金被讲得最清楚的场合，比每日的利率新闻更值得细读。对买房者而言，可以带走的结论是：政策正优先保障生产经营企业的融资可得性，目前尚无面向购房贷款的专项方案 — 相关更新见越南贷款利率2026（英文）与越南房地产外商直接投资（英文）。
💬 客户这样问，可以这样答
客户问： 「政府一直要求银行降息，为什么我的房贷利率没动？」
参考回答： 因为迄今公布的降息大多针对生产经营贷款，而非购房贷款。务实的做法是直接向您的贷款银行确认优惠期结束后适用的加点幅度，再向另一家银行取一份报价作比较，然后再决定是否转贷。
苹果超越英伟达成为市值最高公司 — 市场开始审视「AI支出」
在10月30日前后，苹果超越英伟达，成为全球市值最高的上市公司。报道给出的理由不是新产品，而是苹果避开了AI竞赛中的「资本开支陷阱」：2025财年资本开支约127亿美元，而自由现金流约988亿美元。同一周，英特尔在10月30日当天下跌近30%，亚马逊业绩也低于预期。⚠️ 各来源对市值数字与确切时点分歧较大（有的称10月30日收盘苹果约5.03万亿美元、英伟达约4.93万亿美元；也有的称苹果盘中一度突破5.1万亿美元后英伟达重夺首位）。请将其视为大致参照，而非确定数据。
对越南购房者和房东意味着什么： 这是Realtique常对客户讲的那句话在资本市场上的版本：市场为能产生真实现金流的资产付钱，对还没有现金流的增长故事则打折。对于在科技股与出租公寓之间权衡的人，判断标准完全相同 — 是真正到手的净现金，而不是预期收益。各渠道的具体比较见2026年四种投资渠道。
💬 客户这样问，可以这样答
客户问： 「钱都流向AI和科技了，房地产还有位置吗？」
参考回答： 从本周来看，资金并不是整体涌向「AI」这个类别 — 它离开了那些花得多、尚未回收的公司，流向已经有自由现金流的地方。位于真实租赁需求区域的出租公寓，适用的是同一套标准。要看的是那栋楼的出租率和实际租金，而不是哪个行业正热。
常见问题
美联储会在2026年12月加息吗？
没有人能确定。10月28日会议后，利率期货市场按CME FedWatch将12月加息概率定价在约80%—87.5%（各来源在此区间内有所不同）。值得注意的信号是，在10月28日的会议上投下反对票的丽莎·库克与贝丝·哈马克两人，都主张在那次会议上加息0.25个百分点。这是市场预期，而非美联储的承诺。
2026年11月1日起越南电价和油价下调了多少？
电力平均零售价下调2%，各类汽油的特别消费税降至0%。据越南估价协会阮进遂会长介绍，仅税收一项就可能使每升下降约1,500—1,700越南盾；在10月31日的调价中，E5汽油每升已下调逾1,800越南盾。
本周SJC金价跌了多少，与国际金价的价差是多少？
10月31日SJC金条卖出价从1.414亿越南盾降至1.39亿越南盾／两，全周下跌约270万越南盾／两；11月1日报价在1.36亿—1.39亿越南盾／两区间。按10月31日越南外贸银行卖出汇率折算，国际金价约合1.214亿越南盾／两，国内外价差约1,760万越南盾／两。
外资在净卖出越南股票，外国人还在买公寓吗？
这是两股不同的资金，不能互相推断。10月26日至30日当周2.692万亿越南盾的净卖出，属于上市股票交易。外国人购房适用另一套框架：每栋公寓最多30%、产权期限50年（可依规定续期），并取决于该项目是否还有外国人名额。针对中国籍客户，Realtique 通常安排以长期租赁协议（Long Term Lease）方式持有，具体方案请与顾问确认。
下周该关注什么？
三件事：（1）将左右12月美联储会议预期的美国经济数据；（2）跌破3,900美元后，黄金在支撑位附近如何运行；（3）国内方面，电价下调2%与汽油特别消费税0%在11月物价中实际体现多少，以及国会对房地产经营法修正案的后续审议。
⚠️ 请注意：本文整理2026年10月26日至11月1日公开的数据，每个数字均附带日期与出处。政策节点与市场预期（12月美联储加息概率、日本央行方向）可能变化。金价与股指每日波动，文中数字对应所引用的具体交易日。本文不构成投资或财务建议，Realtique也不推荐买卖股票、黄金或外汇。
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