Người Nước Ngoài Mua Nhà Ở Việt Nam 2026: Điều Kiện, Quota 30% & Danh Sách 148 Dự Án
Ngày 10/08/2026, TP.HCM bổ sung thêm 4 dự án nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu — nâng danh mục toàn thành phố lên 148 dự án. Đáng chú ý, 2 trong 4 dự án nằm ngay tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trong đó có khu phức hợp tháp quan sát với toà tháp 88 tầng. Nhưng “nằm trong danh mục” mới chỉ là điều kiện đầu tiên: người nước ngoài còn vướng quota 30%, thời hạn sở hữu 50 năm và một loạt giới hạn về loại hình bất động sản. Bài này giải thích trọn bộ luật chơi năm 2026 — và cách bạn tự kiểm tra một dự án trước khi xuống tiền.
Người Nước Ngoài Mua Nhà Ở Việt Nam — Số Liệu 2026
Mục lục
Tin Mới Nhất: TP.HCM Bổ Sung 4 Dự Án, Danh Mục Lên 148
Ngày 10/08/2026, UBND TP.HCM công bố bổ sung 4 dự án đầu tư xây dựng nhà ở nằm trong khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu. Đây là một trong các đợt công bố bổ sung liên tiếp trong năm 2026, nâng tổng danh mục toàn thành phố lên 148 dự án.
Bốn dự án được bổ sung:
- Khu phức hợp Tháp Quan Sát Thủ Thiêm — chủ đầu tư Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương, khu chức năng số 2 (Khu 2b) KĐT mới Thủ Thiêm, diện tích hơn 145.600 m². Quy mô công bố gồm toà tháp 88 tầng, khách sạn 5 sao, trung tâm thương mại, văn phòng và khoảng 3.787 căn hộ.
- Dự án lô 3-11, khu chức năng số 3 KĐT mới Thủ Thiêm — chủ đầu tư Công ty TNHH MTV Việt Nam GS Enterprise, quy mô khoảng 0,9ha.
- Cụm cao tầng của GS Enterprise tại khu vực phường Thảo Điền (cũ) — hơn 1,7ha.
- Chung cư Phương Việt — số 1002 Tạ Quang Bửu, khoảng 2,1ha, chủ đầu tư Công ty CP Đầu tư Phương Việt.
Bối cảnh của đợt mở rộng này khá rõ: TP.HCM đang đặt mục tiêu trở thành trung tâm tài chính quốc tế, hình thành khu thương mại tự do và phát triển công nghiệp bán dẫn. Cả ba hướng đó đều kéo theo chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài đến sống dài hạn — và họ cần chỗ ở hợp pháp, đứng tên được.
Ai Được Mua? 3 Nhóm Đối Tượng Theo Luật Nhà Ở 2023
Theo Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/08/2024) và các văn bản hướng dẫn, ba nhóm sau được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh và văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Đây là nhóm đông nhất và cũng là nhóm khách quen thuộc của thị trường căn hộ cao cấp TP.HCM.
Điểm nhiều người hiểu nhầm: cá nhân nước ngoài không cần thẻ tạm trú dài hạn hay giấy phép lao động mới được mua. Điều kiện luật đặt ra là được phép nhập cảnh — tức có hộ chiếu còn hiệu lực và đã nhập cảnh hợp lệ. Ngược lại, có visa dài hạn cũng không giúp bạn vượt qua các giới hạn về dự án và quota bên dưới.
Việt Kiều là một câu chuyện khác. Người còn quốc tịch Việt Nam được mua và sở hữu như công dân trong nước — không vướng quota 30%, không vướng thời hạn 50 năm. Đây là lý do nhiều Việt Kiều chọn con đường xin lại quốc tịch trước khi mua.
Được Mua Loại Nào — Và Không Được Mua Loại Nào?
Đây là ranh giới quan trọng nhất, và cũng là chỗ nhiều khách nước ngoài mất tiền cọc vì hiểu sai.
Được mua: nhà ở thương mại (căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà liền kề) nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, và dự án đó phải không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Hình thức nhận sở hữu gồm mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Không được mua:
- Đất nền — cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây nhà.
- Nhà đất lẻ ngoài dự án — căn nhà phố trong hẻm, dù đẹp và rẻ đến đâu, cũng không đứng tên được.
- Dự án ngoài danh mục công bố — kể cả khi dự án đó là nhà ở thương mại hợp pháp.
Nói gọn: với người nước ngoài, thị trường không phải là “toàn bộ bất động sản Việt Nam” mà là một danh sách hữu hạn các dự án đã được công bố. Ở TP.HCM, danh sách đó hiện là 148 dự án.
Quota 30% và Trần 250 Căn: Giới Hạn Thật Sự Nằm Ở Đây
Ngay cả khi dự án nằm trong danh mục, vẫn còn một cửa ải nữa — giới hạn số lượng:
- Căn hộ chung cư: người nước ngoài được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một toà nhà chung cư.
- Nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề): tối đa 250 căn trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường.
Vấn đề thực tế: ở các toà tháp được khách ngoại ưa chuộng — Thảo Điền, Thủ Thiêm, Quận 1, Phú Mỹ Hưng — quota 30% thường đã đầy hoặc gần đầy. Bạn có thể đã đặt cọc, đã chọn xong căn, rồi mới phát hiện toà đó hết suất nước ngoài và phải chuyển sang phương án hợp đồng thuê dài hạn (LTLA) thay vì hợp đồng mua bán (SPA).
Vì vậy câu hỏi đúng khi đi xem nhà không phải “dự án này người nước ngoài mua được không?” mà là “toà này còn bao nhiêu suất trong quota 30%?” — và yêu cầu chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản.
Sở Hữu Được Bao Lâu? 50 Năm, Gia Hạn — Và Ngoại Lệ Đáng Giá
Cá nhân nước ngoài: giấy chứng nhận được cấp với thời hạn sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp, và được gia hạn thêm một lần theo quy định.
Tổ chức nước ngoài: thời hạn sở hữu tối đa theo thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, bao gồm cả thời gian gia hạn.
Ngoại lệ quan trọng: cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu ổn định lâu dài — tức bỏ được cả trần 50 năm. Đây là tình huống rất phổ biến trong tệp khách của chúng tôi và thường bị bỏ sót khi tư vấn.
Lưu ý phân biệt: thời hạn sở hữu 50 năm của người nước ngoài khác hoàn toàn với niên hạn công trình của toà chung cư. Hai khái niệm này hay bị gộp làm một khi bàn về Nghị quyết 21 và câu chuyện “chung cư 50 năm”.
Cập Nhật 08/2026: HoREA Kiến Nghị Sửa Quy Định — Nhưng Không Nới Quota
Đầu tháng 8/2026, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có văn bản kiến nghị hoàn thiện các quy định về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài — sau gần 10 năm chính sách này được áp dụng và bộc lộ nhiều cách hiểu khác nhau giữa các địa phương.
Bốn nội dung chính HoREA đề nghị:
- Làm rõ đối tượng được mua — định nghĩa cụ thể hơn nhóm tổ chức, cá nhân nước ngoài đủ điều kiện sở hữu nhà ở, tránh tình trạng mỗi nơi hiểu một kiểu.
- Đồng bộ giữa các luật — Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư hiện chưa thống nhất ở một số điểm, gây vướng khi làm thủ tục.
- Công nhận cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp là “người sử dụng đất”, để được mua hoặc thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo Luật Nhà ở.
- Giữ nguyên các giới hạn hiện hành — đây là điểm quan trọng nhất với người mua.
HoREA nói rõ: “việc hoàn thiện quy định không đồng nghĩa với việc nới lỏng đại trà quyền sở hữu nhà ở”. Hiệp hội đề nghị giữ nguyên quy định hiện hành về tỷ lệ nhà ở được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, về khu vực được quyền sở hữu, cũng như về thời hạn sở hữu.
Nghĩa là gì với người mua nước ngoài và Việt Kiều? Nếu bạn đang chờ quota 30% được nới hoặc thời hạn 50 năm được kéo dài trước khi xuống tiền, kiến nghị này cho thấy hướng chính sách đi ngược lại kỳ vọng đó: cơ quan soạn thảo được đề nghị làm cho quy định rõ ràng hơn, chứ không rộng hơn. Cửa vẫn mở đúng bằng chiều rộng cũ — nên bài toán thực tế vẫn là chọn đúng dự án còn suất trong danh mục, đúng thời điểm, thay vì chờ một đợt nới lỏng.
Cập Nhật 10/09/2026: Ba Chủ Đầu Tư Bị Phạt Cùng Một Lỗi — Và Vì Sao Nó Liên Quan Đến Quota Của Bạn
Ngày 07/09/2026, UBND TP.HCM ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 5252/QĐ-XPHC đối với Công ty CP Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land). Lý do: doanh nghiệp đã bán 136 căn hộ tại dự án Gateway Thảo Điền (phường An Khánh) cho tổ chức, cá nhân nước ngoài nhưng không gửi thông tin bằng cả thư điện tử và văn bản đến Sở Xây dựng. Sơn Kim Land sau đó phát đi thông cáo, khẳng định vi phạm chỉ thuộc về nghĩa vụ báo cáo và thủ tục hành chính, không phải bán vượt trần hay bán cho đối tượng không đủ điều kiện, và cam kết quyền sở hữu hợp pháp của khách hàng không bị ảnh hưởng.
Điều đáng chú ý không nằm ở một vụ đơn lẻ. Đây là vụ thứ ba trong năm 2026 tại TP.HCM với đúng một lỗi:
| Thời điểm | Doanh nghiệp / Dự án | Số căn | Mức phạt |
|---|---|---|---|
| 19/05/2026 | Công ty TNHH CapitaLand – Vista · The Vista An Phú | 87 căn | 280 triệu đồng |
| 12/08/2026 | Công ty CP City Garden · City Garden | 148 căn | 280 triệu đồng |
| 07/09/2026 | Công ty CP BĐS Sơn Kim · Gateway Thảo Điền | 136 căn | chưa công bố |
Căn cứ xử phạt trong các vụ đã công bố: Nghị định 16/2022/NĐ-CP, Điều 64 (xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng). Tổng cộng 371 căn hộ ở ba dự án — phép cộng do Realtique thực hiện, không phải số liệu công bố.
Nghĩa vụ báo cáo đó là gì?
Trong thời hạn tối đa 3 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, bên bán phải gửi đồng thời thư điện tử và văn bản về tên người mua và địa chỉ nhà ở đã bán tới cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng), để đăng tải lên cổng thông tin điện tử. Nghe như thủ tục hành chính thuần tuý, nhưng thực tế đây chính là sổ cái duy nhất ghi nhận quota 30% đã tiêu bao nhiêu.
Vì sao người mua nước ngoài cần quan tâm
Ở cả ba vụ, cơ quan chức năng không kết luận có bán vượt trần 30% hay bán sai đối tượng — nên không có cơ sở để nói 371 khách hàng kia mất quyền sở hữu. Rủi ro thật nằm ở chỗ khác, và nó rơi vào người mua tiếp theo:
- Không báo cáo thì cổng thông tin thiếu dữ liệu. Khi bạn hỏi “toà này còn bao nhiêu suất nước ngoài?”, câu trả lời được lấy từ chính sổ cái đó. Sổ cái thiếu thì con số bạn nhận được có thể thấp hơn thực tế đã bán.
- Hợp đồng vượt trần là hợp đồng khó ra sổ. Trần 30% áp theo từng toà chung cư, không phải theo cả dự án. Người ký hợp đồng ở phần vượt trần mới là người gặp rắc rối khi làm giấy chứng nhận — không phải người đã mua trước đó.
- Lời hứa miệng không thay được giấy. Ba vụ trên đều là những dự án hạng sang, chủ đầu tư lớn, thương hiệu tốt. Việc đó không ngăn được lỗi thủ tục.
Cả ba dự án đều nằm trong vành đai người nước ngoài quen thuộc của TP.HCM — Thảo Điền, An Phú, Bình Thạnh cũ (xem thêm vì sao Thảo Điền vẫn là khu quốc tế số 1 Sài Gòn). Đây là khu vực có tỷ lệ khách ngoại cao nhất, nên cũng là nơi quota chạm trần sớm nhất.
Bối cảnh chính sách: quota 30% đang được đặt lên bàn
Ngày 09/09/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng chủ trì cuộc họp về ba dự án luật trụ cột — Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) — yêu cầu các bộ hoàn thiện hồ sơ trình Chính phủ trước 11/09/2026, dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp cuối năm 2026. Trước đó, tại phiên thảo luận tổ ngày 19/08/2026, Bộ trưởng Bộ Nội vụ Nguyễn Tiến Hải cho rằng tỷ lệ 30% căn hộ mỗi toà là “quá lớn” và đề nghị rà soát, viết lại các điều khoản theo hướng chặt chẽ hơn.
Hedge cần thiết: đây mới là ý kiến thảo luận và định hướng soạn thảo, chưa phải quy định. Cho tới khi Quốc hội thông qua, trần 30% mỗi toà và 250 căn nhà riêng lẻ mỗi phường vẫn giữ nguyên. Nhưng nếu bạn đang cân nhắc một căn thuộc nhóm suất nước ngoài, đây là lý do để không kéo dài thời gian ra quyết định quá lâu — và để hỏi kỹ về hợp đồng thuê dài hạn (LTLA) như phương án dự phòng. Hai nhánh chính sách khác đang chạy song song: đề xuất cho người nước ngoài mua condotel và chung cư sở hữu có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở.
Đồ hoạ: Realtique · Số liệu: quyết định xử phạt của UBND TP.HCM, tổng hợp từ Dân trí, Tuổi Trẻ và VOV, 05–10/09/2026
Thủ Thiêm Vào Danh Sách: Tín Hiệu Gì Cho Người Mua?
Việc 2 trong 4 dự án mới bổ sung nằm ở Thủ Thiêm không phải chi tiết ngẫu nhiên. Thủ Thiêm được quy hoạch là trung tâm tài chính — hành chính mới của TP.HCM, và là điểm hội tụ của loạt hạ tầng đang triển khai: cầu Thủ Thiêm 4, ga trung tâm của tuyến metro Thủ Thiêm – Long Thành nối sân bay Long Thành.
Song song, thị trường cũng ghi nhận chuyển động vốn đáng chú ý tại đây: tập đoàn Keppel (Singapore) đã ký thoả thuận chuyển nhượng toàn bộ 40% cổ phần tại pháp nhân phát triển khu phức hợp Empire City, giá trị khoảng 270 triệu USD, dự kiến hoàn tất trong quý 4/2026. Phần vốn này chuyển về các bên trong nước và một pháp nhân nước ngoài khác.
Cách đọc trung lập nhất: đây là tái cơ cấu sở hữu ở cấp chủ đầu tư, không phải tín hiệu về chất lượng hay pháp lý của sản phẩm bán cho người mua cuối. Với khách cá nhân, điều thay đổi thực chất là dự án nay đã nằm trong danh mục được bán cho người nước ngoài — mở thêm nguồn cung hợp pháp ở khu vực vốn rất khan hiếm suất ngoại.
Cảnh báo cách hiểu sai — và tin mới đi kèm: con số 3.787 căn hay được nhắc cùng Empire City là tổng căn hộ dự kiến của toàn tổ hợp theo quy hoạch, không phải lượng căn mở cho người nước ngoài; phần lớn thuộc các phân khu chưa mở bán, còn ba phân khu đã bàn giao thì suất ngoại phần lớn đã tiêu hao. Cùng thời điểm, Keppel cũng đã ký thoả thuận thoái toàn bộ 40% vốn tại chủ đầu tư dự án. Xem phân tích đầy đủ trong bài Empire City Thủ Thiêm 2026: Keppel thoái toàn bộ 40% vốn, dự án vào danh mục sở hữu nước ngoài.
Checklist 6 Bước Trước Khi Xuống Tiền
Nếu bạn là người nước ngoài (hoặc đang tư vấn cho khách nước ngoài), đây là trình tự nên làm — theo đúng thứ tự:
- Kiểm tra dự án có trong danh mục công bố không. Danh mục do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh/thành công bố và được cập nhật liên tục — bản in tháng trước có thể đã cũ.
- Hỏi quota 30% của đúng toà tháp đó, không phải của cả dự án. Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản số suất còn lại.
- Xác định loại hợp đồng: còn suất thì ký SPA (hợp đồng mua bán, ra sổ đứng tên); hết suất thì chỉ còn LTLA (hợp đồng thuê dài hạn) — quyền lợi khác nhau rất nhiều, đừng để bị gộp chung là “mua”.
- Chuẩn bị đường tiền hợp lệ. Tiền mua nhà nên chuyển qua kênh ngân hàng chính thức vào tài khoản vốn tại Việt Nam — đây là cơ sở để sau này chuyển lợi nhuận và tiền bán nhà về nước.
- Rà thời hạn và tình trạng hôn nhân. Nếu bạn kết hôn với công dân Việt Nam, hãy nêu ngay từ đầu — nó có thể thay đổi hẳn thời hạn sở hữu ghi trên giấy chứng nhận.
- Yêu cầu cam kết về nghĩa vụ báo cáo trong hợp đồng. Bên bán phải gửi thông tin giao dịch tới Sở Xây dựng trong 3 ngày làm việc kể từ ngày ký. Hãy đề nghị đưa cam kết này thành một điều khoản của hợp đồng, và xin bản sao văn bản đã gửi — đó là bằng chứng suất mua của bạn được ghi nhận đúng chỗ.
Bước 1, bước 2 và bước 6 là nơi 90% rắc rối phát sinh. Cả ba đều kiểm tra được trước khi đặt cọc, và đều nên kiểm tra bằng giấy tờ chứ không bằng lời hứa — ba vụ xử phạt năm 2026 ở trên đều bắt đầu từ một bước giấy tờ bị bỏ qua.
Câu Hỏi Thường Gặp
Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam được không?
Được. Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có thể mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, với điều kiện dự án không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh và thuộc danh mục do địa phương công bố. Tại TP.HCM, danh mục này hiện gồm 148 dự án (cập nhật 10/08/2026).
Người nước ngoài có mua được đất nền hoặc nhà phố ngoài dự án không?
Không. Cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây nhà, và cũng không mua được nhà đất lẻ nằm ngoài dự án nhà ở thương mại. Phạm vi được phép chỉ giới hạn trong các dự án thuộc danh mục công bố.
Quota 30% cho người nước ngoài là gì?
Là giới hạn về số lượng: người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một toà nhà chung cư. Với nhà ở riêng lẻ, giới hạn là tối đa 250 căn trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường. Ở các toà tháp được khách ngoại ưa chuộng, quota này thường đã gần đầy — nên cần hỏi số suất còn lại của đúng toà tháp trước khi đặt cọc.
Người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam được bao lâu?
Cá nhân nước ngoài được cấp giấy chứng nhận với thời hạn sở hữu tối đa 50 năm và được gia hạn thêm một lần theo quy định. Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu ổn định lâu dài. Tổ chức nước ngoài sở hữu theo thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Việt Kiều có bị giới hạn quota 30% và thời hạn 50 năm không?
Người còn quốc tịch Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở như công dân trong nước — không bị áp quota 30% và không bị giới hạn 50 năm. Người gốc Việt không còn quốc tịch Việt Nam thì phạm vi hẹp hơn. Đây là lý do nhiều Việt Kiều cân nhắc xin lại quốc tịch Việt Nam trước khi mua bất động sản.
Chủ đầu tư không báo cáo Sở Xây dựng thì người nước ngoài đã mua có mất quyền sở hữu không?
Không tự động mất. Nghĩa vụ gửi thông tin trong 3 ngày làm việc là nghĩa vụ của bên bán, và trong cả ba vụ xử phạt tại TP.HCM năm 2026 (The Vista An Phú 87 căn, City Garden 148 căn, Gateway Thảo Điền 136 căn), cơ quan chức năng chỉ kết luận vi phạm về báo cáo, không kết luận bán vượt trần 30% hay bán sai đối tượng. Rủi ro thật rơi vào người mua sau: khi dữ liệu trên cổng thông tin không đầy đủ, số suất nước ngoài còn lại của toà nhà có thể bị hiểu sai, và hợp đồng ký ở phần vượt trần mới là hợp đồng khó cấp giấy chứng nhận.
⚠️ Lưu ý: Danh mục dự án người nước ngoài được sở hữu được cập nhật liên tục — con số 148 dự án là tại thời điểm 10/08/2026 và có thể đã thay đổi khi bạn đọc bài này. Nội dung trên tổng hợp từ Luật Nhà ở 2023, các văn bản hướng dẫn và thông tin báo chí, mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý hay đầu tư. Trước khi đặt cọc, hãy đề nghị chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản tình trạng danh mục và quota của đúng toà tháp.
Cần kiểm tra một dự án có bán được cho người nước ngoài không?
Gửi tên dự án và toà tháp bạn đang quan tâm — Realtique kiểm tra danh mục, tình trạng quota 30% và loại hợp đồng (SPA hay LTLA) trước khi bạn đặt cọc.
📞 Hotline: +84 866 810 689
Trân Lê
Trân Lê chuyên tư vấn cho khách nước ngoài và Việt Kiều mua bất động sản tại TP.HCM, đặc biệt ở các dự án thuộc danh mục được phép bán cho người nước ngoài.
