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胡志明市公寓价格2026年第三季度：一手均价降至7,500万越南盾/㎡，新增供应减半
先说结论：2026年第三季度，胡志明市公寓市场明显放缓。新开盘供应同比减少50%，成交套数同比减少71%，一手均价降至7,500万越南盾/㎡（−14%）；尽管前九个月GDP增长9.01%，房贷利率仍维持在10.6%左右。河内同样偏弱，但一手价仍有8,600万越南盾/㎡。有地住宅出现分化：胡志明市成交更多（+226%）但价格下降，河内价格上涨33%但销售缓慢。
数据来自CBRE Vietnam发布的《Q3 2026 Vietnam Real Estate Market Insights》（2026年10月）。Realtique从胡志明市公寓买家的角度进行解读，重新绘制了图表，并指出哪些数字无法直接对比：自2026年起，CBRE统计中的“胡志明市”包含原平阳省和原巴地头顿省。文中价格均为挂牌价，而非折扣后的成交价。
公寓市场2026年第三季度——4个关键数字
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宏观：15年来最快增长，房贷利率仍在10%以上
2026年前九个月GDP增长9.01%，为15年来最高，也明显高于2025年同期的7.85%。亚洲开发银行（ADB）同时把越南2026年的增长预测从7月的7.2%上调至9月的7.8%，为东南亚最高。外资加速流入：前九个月登记FDI同比增长76.4%，已比2025年全年总额高出约31%；新加坡（31.7%）、韩国（19.5%）和卢森堡（17.1%）是新登记资本的三大来源。
对住房市场而言，瓶颈在于资金成本。12个月期优惠房贷平均利率约为10.6%（12个月期存款利率约7.0%）。前九个月信贷增长11.6%，存款仅增长9.8%，这已是连续第三年存款增速落后于信贷增速。9月通胀率达到5.08%，超过越南国家银行4.5%的上限。据CBRE引用的媒体报道，监管部门已把短期资金可用于中长期贷款的比例提高至40%（6月），在计算贷存比时把国库存款按50%计入（8月），并把贷款相对存款的上限放宽至95%（10月初）。
政策正同时向两个方向用力：既支持增长，又抑制投机。社会住房被列为优先领域（目标是到2030年达到100万套，信贷配套120万亿越南盾，收入上限提高至每月2,500万越南盾），并与工业园区一道，被排除在25家银行2026年房地产信贷额度之外；旅游、度假类贷款同样不计入房地产信贷增长。另有一项超过750万亿越南盾的紧急信贷配套，用于18个战略性基础设施项目。在抑制投机方面，报告提到了房地产税的前期准备：房产数字身份标识、所有交易经由银行办理，以及拟议中的空置住房或短期转售征税（尚未生效）。
如何解读：强劲增长和外资流入说明长期需求依然存在，但10.6%的房贷利率是第三季度买家观望的主要原因。关于利率背景，参见越南2026年高企的贷款利率（英文）。
图表：Realtique · 数据：CBRE Vietnam 2026年第三季度报告 — 挂牌价，非成交价
2026年第三季度公寓：新增供应减半，成交跌得更快
在两大城市，新开盘供应和成交套数都远低于2025年第三季度：
| 公寓，2026年第三季度 | 河内* | 胡志明市** |
|---|---|---|
| 新增供应 | 6,187套（−40%） | 3,267套（−50%） |
| 成交套数 | 3,920套（−66%） | 1,809套（−71%） |
| 一手价 | 8,600万越南盾/㎡（环比−9%；同比−6%） | 7,500万越南盾/㎡（环比−2%；同比−14%） |
| 二手价（挂牌价） | 6,000万越南盾/㎡（环比−5%；同比−8%） | 6,000万越南盾/㎡（环比−4%；同比0%） |
供应与成交栏的百分比为同比（对比2025年第三季度）；价格栏括号内依次为环比（对比2026年第二季度）和同比。* 河内包含兴安省（Hưng Yên）文江（Văn Giang）的大型新城区（Ecopark、VOCP2、VOCP3、Sunshine Legend City、Alluvia City）。** 2026年起，胡志明市包含原胡志明市、原平阳省和原巴地头顿省。一手价为不含增值税、不含维护费的挂牌价，折扣前。
值得注意的是，成交套数的降幅大于新增供应的降幅（胡志明市−71%对−50%，河内−66%对−40%）：买家撤退的速度快于开发商压缩开盘的速度。据CBRE，河内第三季度公寓去化率为63%（年初至今66%）；胡志明市方面，Realtique用上述两个数字相除（1,809 / 3,267）估算约为55%。在胡志明市，2026年前两个季度是CBRE所列2023年以来数据序列中开盘最集中的时期，因此第三季度的收缩更加明显。
Realtique的判断：当成交跌幅深于开盘跌幅时，开发商往往不会直接降价，而是维持挂牌价并加大付款支持（延长付款周期、贴息）。因此在比较项目时，应比较优惠后的总成本，而不只是挂牌价。
图表：Realtique · 数据：CBRE Vietnam 2026年第三季度报告 — 挂牌价，非成交价
胡志明市一手价从9,200万降到7,500万越南盾/㎡：正确解读这个数字
胡志明市公寓一手均价在2025年第四季度为9,200万越南盾/㎡，到2026年第三季度降至7,500万越南盾/㎡。但这两个数字不能直接对比：9,200万对应原胡志明市，而自2026年起CBRE并入了原平阳省和原巴地头顿省，那里的价格水平更低。CBRE第二季度报告显示，2026年上半年新胡志明市79%的公寓供应来自原平阳省（参阅我们的2026年第二季度市场报告（英文）），因此项目样本已经改变。样本变化带来的下降与市场走弱带来的下降同时出现，报告并未把两者分开。
二手市场方面，胡志明市挂牌价为6,000万越南盾/㎡：较第二季度下降4%，同比持平。河内同样是6,000万越南盾/㎡，但同比下降8%，这是连续两年稳步上涨后的首次年度下降。也就是说，两城的二手挂牌价正向同一水平收敛，而河内一手价（8,600万越南盾）仍比胡志明市（7,500万越南盾）高约15%。
如何解读：7,500万越南盾/㎡是新边界下一个宽泛样本的平均值，并不是某个具体项目的价目表。市区项目的价格水平仍远高于这一数字，且挂牌价是折扣前的价格，因此优惠后的实际成交价可能不同。
图表：Realtique · 数据：CBRE Vietnam 2026年第三季度报告 — 挂牌价，非成交价
有地住宅：河内价格上涨但销售放缓，胡志明市销售转好但价格下降
两座城市在有地住宅（联排别墅、独栋别墅、项目地块）上走向相反：
| 有地住宅，2026年第三季度 | 河内* | 胡志明市** |
|---|---|---|
| 新增供应 | 1,517套（+144%） | 30套（−92%） |
| 成交套数 | 505套（−21%） | 935套（+226%） |
| 一手价 | 2.47亿越南盾/㎡（环比+18%；同比+33%） | 2亿越南盾/㎡（环比−4%；同比−17%） |
| 二手价（挂牌价） | 1.83亿越南盾/㎡（环比−6%；同比−4%） | 1.17亿越南盾/㎡（环比−6%；同比−30%） |
河内：新开盘把一手价推高到2.47亿越南盾/㎡，但仅成交505套；第三季度有地住宅去化率为33%（年初至今55%）。市场正在试探更高的价位，买家尚未跟上。
胡志明市：第三季度仅新开盘30套，却成交935套，大部分是2025年第四季度大型开盘批次的库存。一手价同比下降17%，二手价下降30%，CBRE明确指出，这一降幅既受省份合并（统计边界变化）影响，也反映市场放缓。解读胡志明市有地住宅时应看趋势，不要把30%的降幅当作精确数字。
图表：Realtique · 数据：CBRE Vietnam 2026年第三季度报告 — 挂牌价，非成交价
2026–2028年预测：河内供应充足，胡志明市更为谨慎
CBRE对新增供应的预测如下（取自报告图表上有标注数值的柱）：
| 预测新增供应（套） | 2026年（预测） | 2027年（预测） | 2028年（预测） |
|---|---|---|---|
| 河内公寓 | 31,000 | 35,000 | 36,000 |
| 胡志明市公寓 | 17,000 | 15,000 | 22,000 |
| 河内有地住宅 | 5,000 | 7,000 | 7,000 |
| 胡志明市有地住宅 | 4,000 | 3,000 | 5,000 |
简评：胡志明市每年的公寓新增供应只有河内的一半左右，因此胡志明市项目之间的竞争压力相对较轻。价格方面，CBRE的预测曲线显示，胡志明市公寓价格将持平或低于2025年的水平（2025年一手价8,400万越南盾/㎡，二手价6,200万越南盾/㎡，按原胡志明市口径），而河内将高于2025年的水平（2025年一手价7,800万越南盾/㎡，二手价6,200万越南盾/㎡）。这是对预测曲线的解读，报告并未印出逐年的数字。CBRE自己的标题点明了前提：利率仍是决定市场走向的关键。
图表：Realtique · 数据：CBRE Vietnam 2026年第三季度报告 — 挂牌价，非成交价
社会住房：到2030年超过90万套，胡志明市指标最大
第303/NQ-CP号决议（2026年9月30日）为九个地方下达了2026–2030年社会住房指标：合计超过90万套，其中约70.9万套用于出售和先租后购，19.1万套为出租住房。胡志明市的指标最大，其后是北宁省和河内。配套措施包括：按类型下达具体指标、鼓励发展租赁住房、并行办理投资、土地、规划、建设和环境各项手续，以及通过在线登记和电子抽签实现申请数字化。
对中高端公寓买家而言，直接影响很小，因为细分市场不同。间接影响在于，信贷和审批流程正优先向社会住房和基础设施倾斜，如宏观部分所述。
Realtique观点：三类买家如何解读2026年第三季度
1. 自住买家。成交跌幅深于开盘跌幅，加上10.6%的房贷利率，使买家比2025年拥有更多时间和更大的议价空间。请在同一区域的项目之间，把挂牌价与优惠后的总成本进行比较：CBRE的挂牌价是折扣前的价格，延长付款周期有时比几个百分点的价差更重要。
2. 投资者。预测显示，胡志明市公寓价格短期内难以快速上涨，因此收益预期更适合建立在租金现金流和更长的持有期上，而不是价差上。房贷利率仍在10.6%时，高杠杆的压力较大，同时需要留意拟议中的空置住房及短期转售征税。出租房东可参阅越南2026年租金收入税（英文）了解纳税门槛。
3. 外国买家与海外越侨。在实际操作中，公寓是外国人可以取得产权的物业类型：须为获准名单内的项目，每栋楼外国人持有上限为30%，期限50年并可续期（参阅外国人能否在越南买房（英文）及30%外国人配额详解（英文））。仍持有越南国籍的海外越侨按本国人身份购买，不占外国人配额。需要记住，7,500万越南盾/㎡是新边界下的宽泛平均值；请逐个项目比较价格，而不是只看城市整体数字。
针对中国籍客户，Realtique 通常安排以长期租赁协议（Long Term Lease）方式持有，具体方案请与顾问确认。
如需对照同一季度基于挂牌价和经纪人调查的视角，请参阅胡志明市房地产市场2026年第三季度；市场所处周期可参阅胡志明市房地产是否已进入2026年复苏周期（英文），并与我们的2026年第二季度报告（英文）对照。
常见问题
2026年第三季度胡志明市公寓价格是多少？
一手均价约为7,500万越南盾/㎡（不含增值税，折扣前），较第二季度下降2%，同比下降14%。二手挂牌价约为6,000万越南盾/㎡。自2026年起，CBRE的胡志明市数据包含原平阳省和原巴地头顿省，因此与2025年不能直接对比。
胡志明市公寓市场是在上涨还是下跌？
2026年第三季度较为冷清：新开盘3,267套（同比−50%），成交1,809套（同比−71%）。一手价下降，二手价同比持平。房贷平均利率约10.6%是最大障碍。
为什么胡志明市一手价从9,200万降到7,500万越南盾/㎡？
有两个因素同时起作用：2026年起的统计边界并入了原平阳省和原巴地头顿省（价格水平更低），同时市场走弱，开盘量和价格都在下降。报告没有把两者分开，因此不应把14%的降幅理解为同一批项目的降价。
目前越南的房贷利率是多少？
2026年9月，12个月期优惠房贷平均利率约为每年10.6%，而12个月期存款利率约为7.0%（对部分商业银行的调查，据CBRE）。9月通胀率为5.08%，超过越南国家银行4.5%的上限。
河内和胡志明市的公寓哪个更便宜？
据CBRE 2026年第三季度数据，胡志明市公寓一手价（7,500万越南盾/㎡）低于河内（8,600万越南盾/㎡）；两地二手挂牌价都约为6,000万越南盾/㎡。河内的新增供应接近胡志明市的两倍（6,187套对3,267套），且河内的数据包含兴安省的大型新城区。
外国人可以在胡志明市买公寓吗？
可以。外国人可在获准名单内的商业住宅项目中取得产权，每栋楼外国人持有上限为30%，期限50年并可续期；实际上就是公寓。仍持有越南国籍的海外越侨按本国人身份购买。请在支付定金前确认所选楼栋剩余的配额。针对中国籍客户，Realtique 通常安排以长期租赁协议（Long Term Lease）方式持有，具体方案请与顾问确认。
⚠️ 数据来源：CBRE Vietnam《Q3 2026 Vietnam Real Estate Market Insights》（2026年10月），版权归CBRE所有。一手价为不含增值税和维护费、折扣前的挂牌价；二手价为调整为不含增值税和维护费的挂牌价；两者均并非成交价。河内数据包含兴安省的大型新城区；2026年起的胡志明市数据包含原胡志明市、原平阳省和原巴地头顿省。图表由Realtique根据报告数据重新绘制，评论为Realtique观点。本文不构成投资建议。
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