ホーチミン不動産市場2026年第3四半期：売り出し価格は3期連続下落、マンションは底堅い
結論から：2026年第3四半期のベトナム不動産市場は、2つの方向に動きました。売り出し価格は下落が続き、全国の代表的な水準はピークの1億100万ドンから3四半期連続で下がって1㎡あたり8,600万ドンになりました。その一方で、取引は第2四半期からやや持ち直しています。ホーチミン市のマンションは6,900万ドン/㎡（−1%）とほぼ横ばいで、最も検索される物件種別であり続けました。買い手の関心は新規分譲と旧ビンズオン省（Bình Dương）へ移っています。
外国人の方にとって大切なのは、外国人が実際に名義を取得できる物件はマンションであり、そのマンションが今回ホーチミン市で最も価値を保った物件種別だったという点です。
数字はBatdongsan.com.vnの2026年第3四半期 ベトナム不動産市場概況レポートによるもので、物件掲載データと仲介業者530人への調査に基づいています。Realtiqueはホーチミンでマンションを購入する方の視点からこのレポートを読み、グラフを描き直し、私たちが追っているプロジェクトと照らし合わせました。最も大切な注意点は1つです。ここでの価格は売主が設定した売り出し価格であり、実際の成約価格ではありません。
ベトナム不動産市場 2026年第3四半期 — 4つの数字
目次
全国：売り出し価格は3四半期連続で下落、取引はやや持ち直し
Batdongsan.com.vnによると、全国の代表的な売り出し価格（全物件種別）は、2024年初めの1㎡あたり8,000万ドンから上昇し、2025年第3・第4四半期に1億100万ドンでピークをつけました。2026年に入ると流れが変わり、9,600万ドン（第1四半期）、9,100万ドン（第2四半期）、8,600万ドン（第3四半期）と下がって、ピークから約15%低い水準です。代表的な募集賃料はほとんど動かず、月1,700万〜1,800万ドン前後で推移しています。
第3四半期に変化が見られたのは取引の動きです。仲介業者530人への調査で、取引が大きく減った（50%超の減少）と答えた割合は、第2四半期の50%から48%へ小幅に下がりました。約30%が緩やかな減少、17%が横ばい、5%が増加と回答しています。市場はまだ弱いものの、調査結果の悪化には歯止めがかかりました。
市場心理は慎重なままです。第3四半期を「慎重」と表現した仲介業者は63%、悲観的が17%、中立が12%で、楽観的はわずか8%でした。
読み方のポイント：売り出し価格の下落は、主に中古物件の売主が成約のために希望価格を引き下げていることを映しています。すべての物件が15%安くなったという意味ではありません。市場がサイクルのどこにいるかはホーチミン不動産は回復サイクルに入ったのか（英語）をご覧ください。
グラフィック：Realtique · データ：Batdongsan.com.vn 2026年第3四半期レポート — 売り出し価格で、成約価格ではありません
マンションが先行、買い手は新規分譲へ
マンションは、検索関心と取引の両面で、他のどの物件種別よりも回復が進んでいます。
- 検索関心：2026年第2・第3四半期、全国の売買物件への検索関心の37%がマンションで、物件種別で最も高い割合でした（2024年は32〜34%）。土地は24%、タウンハウスは21%です。
- 取引：マンションの取引が大きく減ったと答えた仲介業者は40%で、物件種別で最も低い割合でした。ヴィラは48%、タウンハウスは50%、土地区画は51%、表通りの住宅は57%です。
- 今後6か月：最も有望な物件種別としてマンションを挙げた仲介業者は36%で、タウンハウス（32%）、ヴィラ（13%）、表通りの住宅・土地（各9%）を上回りました。
最もはっきりした変化は、中古物件から新規分譲（新たに売り出されたマンションやヴィラ）への移動です。新規分譲が検索関心に占める割合は、2025年12月の11%から2026年8〜9月には28%に上がりました。その理由は、買い手を足止めしているものを見るとわかります。
| 現在、買い手にとって最大の障害 | 仲介業者の割合 |
|---|---|
| 住宅ローン金利が依然として高い | 46% |
| 政策・都市計画の変更への不安 | 32% |
| 手元資金（キャッシュフロー）の不足 | 25% |
| 購買力に比べて価格が高い | 18% |
| 条件に合う物件が見つからない | 3% |
| プロジェクトの法的状況 | 3% |
上位3つはいずれも資金繰りに関わるもので、新規分譲はまさにその点に応えています。開発事業者は支払いを長期のスケジュールに分け、金利支援や元本返済の猶予期間を用意するため、中古物件のように最初にまとまった資金を用意する必要がありません。
ホーチミン市：物件種別の売り出し価格（2026年第3四半期）
ホーチミン市では、ほとんどの物件種別で売り出し価格は横ばいか小幅な下落でした。
| 物件種別（ホーチミン） | 売り出し価格 2026年第3四半期 | 2026年第2四半期比 | 検索関心の割合 |
|---|---|---|---|
| 表通りの住宅 | 2億ドン/㎡ | +2% | 11% |
| ヴィラ | 1億5,100万ドン/㎡ | −3% | 6% |
| タウンハウス（路地） | 1億1,700万ドン/㎡ | +1% | 31% |
| マンション | 6,900万ドン/㎡ | −1% | 38%（第2四半期：35%） |
| 土地 | 6,100万ドン/㎡ | −3% | 14% |
ホーチミンのマンション売り出し価格は、2024年初めの1㎡あたり4,800万ドンから2026年第2四半期の7,000万ドンまで着実に上がり、第3四半期の下落は1%にとどまりました。全国の数字が1四半期あたり約5%下がる中で、物件種別の中で最も価格が底堅かったことになります。
タウンハウスも堅調でした。検索の多い上位3区、ビンタイン（Bình Thạnh）、トゥードゥック（Thủ Đức）、ゴーヴァップ（Gò Vấp）はいずれも小幅に上がり、ビンタインが1㎡あたり1億5,100万ドン（+1%）、ゴーヴァップが1億2,300万ドン（+1%）、トゥードゥックが9,300万ドン（+2%）です。レポートは旧市内の需給のずれも指摘しています。50億ドン未満の住宅は関心の37%を集めているのに掲載物件の22%にすぎず、50億〜100億ドンの住宅は掲載物件の59%を占めるのに関心は45%にとどまります。タウンハウスの買い手の多くは様子見（35%）か値下げ交渉中（24%）で、価格が合えばすぐに成約する人は19%だけです。
グラフィック：Realtique · データ：Batdongsan.com.vn 2026年第3四半期レポート — 売り出し価格で、成約価格ではありません
インフラが価格差を広げている
最もわかりやすい証拠はメトロ1号線です。メトロ1号線とハノイハイウェイから1km以内のマンション（2019年より前に初めて売り出されたプロジェクトのみ）の売り出し価格は、2016年の1㎡あたり3,060万ドンから2024年に5,140万ドン、路線が開業した2025年に6,700万ドン（+30%）、2026年には7,290万ドンになりました。
価格指数（2018年＝100）を見ると、その効果は中心部より郊外で強く表れています。駅から1km以内のトゥードゥックのマンションは230、駅のないホーチミン市のその他地域は193ですが、中心部（1区・3区・4区・ビンタイン）は駅から1km以内でも183にとどまります。メトロ1号線とTODの詳しい分析はTODとは？ホーチミンのメトロ駅近マンション価格、外国人購入者の視点はホーチミンのメトロと不動産価値（英語）をご覧ください。
Batdongsan.com.vnがまとめた、進行中の主なインフラ事業は次のとおりです（日程は目標で、変更される可能性があります）。
| 事業 | 延長 | レポート時点の状況 |
|---|---|---|
| 環状3号線 | 約76km | 約81%完成。東側14.7km区間は2026年11月の開通が目標、一部区間は2027年にずれ込み |
| 環状4号線 | 約207km | 構成事業2件が着工、残りは用地取得とPPP手続きの段階 |
| ホーチミン〜ロンタイン（Long Thành）〜ザウザイ（Dầu Giây）高速道路（拡幅） | 約22km | 計画の約73%、ロンタイン空港に合わせて前倒し |
| メトロ2号線 ベンタイン（Bến Thành）〜タムルオン（Tham Lương） | 約11km | 2026年1月着工、用地の引き渡しは完了 |
| メトロ2号線 ベンタイン〜トゥーティエム（Thủ Thiêm）区間 | 約6km | 2026年4月着工、2030年の運行が目標 |
| トゥーティエム〜ロンタイン・メトロ | 約42km | 手続きの仕上げ段階、2026年に着手の見込み |
| メトロ6号線 タンソンニャット（Tân Sơn Nhất）〜フーフウ（Phú Hữu） | 約23km | 2026年12月に起工予定 |
| メトロ1号線延伸 スオイティエン（Suối Tiên）〜ビンズオン新都市 | 約32km | 2026年12月に起工予定 |
| ベンタイン〜カンザー（Cần Giờ）メトロ | 約54km | 用地取得中、2028年の運行が目標 |
インフラ回廊沿いの新規プロジェクトの参考価格
レポートは、インフラ回廊に沿って広がる新規マンション供給を、参考価格とともに挙げています。以下はRealtiqueが追いかけ、詳しく紹介してきたプロジェクトです。
| プロジェクト | 開発事業者 | エリア | 参考価格* |
|---|---|---|---|
| SkySOLIS（英語） | SkyWorld（マレーシア） | 旧ビンズオン省 – トゥアンアン（Thuận An） | 4,700万ドン/㎡ |
| Norton Park | Gamuda Land | 旧ビンズオン省 – トゥアンアン | 6,300万ドン/㎡ |
| Nexus Zone（英語） | Masterise Homes | 東部 – 旧2区 | 1億2,400万ドン/㎡ |
| Gladia Heights（英語） | Khang Dien & Keppel | 東部 – ヴォーチーコン通り（Võ Chí Công） | 8,300万ドン/㎡ |
| Imperia Sensa Park（英語） | MIK Group | 東部 – ヴォーチーコン通り | 8,700万ドン/㎡ |
| The Westique Residences（英語） | TD ICONIC（VCRE） | 西部 – ビンタン（Bình Tân） | 9,500万ドン/㎡ |
| Vinhomes Saigon Park | Vinhomes | 北部 – ホックモン（Hóc Môn） | 5,400万ドン/㎡ |
* 参考価格はBatdongsan.com.vn 2026年第3四半期レポートによるもので、開発事業者の公式価格表ではありません。面積の基準（壁芯面積か内法面積か）が異なる場合があります。たとえばノートンパークの場合、Realtiqueが入手している開発事業者の価格表では、壁芯面積ベースで1㎡あたり約6,600万ドンです（Norton Parkの価格と支払いスケジュール（英語））。
全体像としては、旧ビンズオン省が1㎡あたり4,300万〜6,300万ドン、東部（旧2区・ヴォーチーコン通り）が8,300万〜1億2,400万ドン、西部が6,900万〜9,500万ドン、北部が約5,400万ドンです。郊外と東部の間に2倍近い差があることが、関心が外側へ移っている理由を物語っています。
ホーチミンの買い手は郊外に目を向けている
ホーチミン市民が旧市外に向ける売買物件の検索関心のうち、旧ビンズオン省の割合は9%（2024年第1四半期）から30%（2026年第3四半期）に上がり、今では最大の検索先です。ハノイは41%から12%に下がりました。旧バリア＝ブンタウ省（Bà Rịa – Vũng Tàu）は11%、ドンナイ省（Đồng Nai）と旧ロンアン省（Long An）は各9%、ダナン（Đà Nẵng）は5%です。
何を探しているかは地域によって異なります。旧ビンズオン省では、ホーチミン市民の関心の38%がマンションです（2024年初めは31%）。一方、バリア＝ブンタウ、ロンアン、ドンナイでは、ホーチミンの買い手は今も主に土地を探しています（53〜62%）。
国道13号線沿いのノートンパークやSkySOLISのようなプロジェクトは、この流れに合わせた位置づけです。このエリアを検討している外国人の方は、ビンズオン新都市ガイド（英語）もご覧ください。
グラフィック：Realtique · データ：Batdongsan.com.vn 2026年第3四半期レポート — 売り出し価格で、成約価格ではありません
表通りの賃貸物件：中心部で利回りが最も高いのは2区
表通り物件の賃貸需要は、引き続き1区・2区・3区が牽引しています（2026年第1〜第3四半期の賃貸検索関心のそれぞれ16%、9%、8%）。表通り物件の賃貸利回り（月額賃料×11÷売り出し価格）は両グループで改善し、中心部は2024年初めの1.9%から2.3%へ、近郊の区は3.1%になりました。
中心3区のうち、2区の利回りが2.5%と最も高くなっています。表通り物件の売り出し価格が1㎡あたり約2億4,900万ドンと、1区（5億ドン）の半分で、3区（4億2,000万ドン）よりも低いためです。近郊の区ではゴーヴァップが3.6%でトップで、売り出し価格は1㎡あたり約1億6,000万ドンです。
複数の物件を貸しているオーナーは、課税の基準額を確認してください。賃貸収入の合計が年10億ドンを超えると課税対象になります。詳しくはベトナムの賃貸所得税 2026年（英語）で解説しています。
グラフィック：Realtique · データ：Batdongsan.com.vn 2026年第3四半期レポート — 売り出し価格で、成約価格ではありません
ハノイとダナンの概況
ハノイ：代表的な売り出し価格は1㎡あたり1億9,400万ドン（2025年第4四半期）から1億8,900万ドン、1億7,500万ドンと下がり、2026年第3四半期には1億6,500万ドンになりましたが、下落のペースは鈍っています。取引が大きく減ったと答えた仲介業者の割合は59%（第2四半期）から52%に下がりました。マンションは検索関心の52%を占め（年初は39%）、マンションの売り出し価格は8,200万ドン/㎡（−5%）です。最も調整が大きかったのは土地（6,900万ドン/㎡、−10%）で、タウンハウスは2億5,200万ドン/㎡で横ばいでした。ヴィラでは、郊外の新しいインフラに関連する物件、特にハードン（Hà Đông）が最も関心を集めました。
ダナン：観光と、ベトナムの観光都市の中でもトップクラスの賃貸利回りに支えられ、マンションは他の物件種別より関心を集め、価値も保っています。需要はソンチャー（Sơn Trà）、グーハインソン（Ngũ Hành Sơn）、ハイチャウ（Hải Châu）に集中しています。土地区画は過熱の後の調整局面にあります。表通りの住宅はこの2年で際立った値上がりを見せ、ソンチャーとグーハインソンが牽引しました。
Realtiqueの見方：3つのタイプの買い手にとっての2026年第3四半期
1. ご自身で住むために購入する方。第3四半期は中古物件の価格交渉に向いたタイミングです。売り出し価格は3四半期にわたって下がり、タウンハウスの買い手の24%が値下げ交渉をしていて、売主も話に応じやすくなっています。オファーを出す前に、同じ棟・同じタイプの最近の成約価格と売り出し価格を比べてください。売り出し価格は上限であって、市場の水準ではありません。
2. 投資家の方。インフラが完成したエリアとまだ完成を待つエリアの価格差は実在します（指数230対193）。ただし、環状3号線の一部区間のように、日程はずれることがあります。住宅ローン金利が最大の障害となっている今は、インフラの完成を待つ間、高いレバレッジよりも支払いスケジュールの長い新規分譲を優先するのがよいでしょう。
3. 外国人購入者と在外ベトナム人の方。実務上、外国人が名義を持てるのはマンションです。承認リストに含まれるプロジェクトで、1棟あたり最大30%、期間50年（延長可）という条件になります（外国人はベトナムの不動産を買えるか（英語）、外国人枠30%の解説（英語））。2026年第3四半期のデータは、マンションがホーチミン市で最も価値を保った物件種別でもあることを示しています。ベトナム国籍を保持している在外ベトナム人は、国内の購入者と同じ扱いで購入でき、外国人枠の対象外です。
前の四半期についてはベトナム不動産市場 2026年第2四半期の見通し（英語）（供給と一次価格のデータ）をご覧ください。
よくある質問
2026年第3四半期のホーチミン不動産市場はどうなっていますか？
売り出し価格は横ばいか小幅な下落でした。マンションは1㎡あたり6,900万ドン（第2四半期比−1%）、タウンハウスは1億1,700万ドン（+1%）、土地は6,100万ドン（−3%）です。最も関心を集めたのはマンション（38%）で、買い手は新規分譲と旧ビンズオン省へ移っています（Batdongsan.com.vn、2026年第3四半期）。
ベトナムの不動産価格は上がっていますか、下がっていますか？
全国の代表的な売り出し価格は3四半期連続で下がり、1㎡あたり1億100万ドン（2025年第3〜第4四半期）から2026年第3四半期には8,600万ドンになりました。これは売り出し価格で成約価格ではなく、下落の多くは中古物件によるものです。ホーチミンのマンションはほぼ横ばいでした。
2026年のホーチミンのマンション平均価格はいくらですか？
2026年第3四半期、ホーチミンのマンションの代表的な売り出し価格は1㎡あたり約6,900万ドンで、第2四半期（7,000万ドン）から1%下がりました。インフラ回廊沿いの新規プロジェクトは、旧ビンズオン省の約4,300万〜6,300万ドン/㎡から東部の8,300万〜1億2,400万ドン/㎡まで幅があります。
なぜ買い手は新規分譲に移っているのですか？
最大の障害が住宅ローン金利（仲介業者の46%）、政策・都市計画への不安（32%）、手元資金の不足（25%）だからです。新規分譲には長期の支払いスケジュールや金利支援があります。新規分譲が検索関心に占める割合は11%（2025年12月）から28%（2026年9月）に上がりました。
ホーチミンで表通り物件の賃貸利回りが高いのはどの区ですか？
中心部では2区が2.5%と最も高くなっています。表通り物件の売り出し価格が1㎡あたり約2億4,900万ドンと、1区（5億ドン）や3区（4億2,000万ドン）を大きく下回るためです。近郊の区ではゴーヴァップが3.6%でトップです。
外国人はホーチミンでどんな物件を買えばよいですか？
外国人は、承認リストにある商業住宅プロジェクトで、1棟あたりマンションの最大30%まで、期間50年（延長可）で名義を取得できます。実務上はマンションが対象になります。2026年第3四半期には、マンションはホーチミンで最も価値を保った物件種別でもありました。
⚠️ データの出典：Batdongsan.com.vn『2026年第3四半期 ベトナム不動産市場概況レポート』（2026年第3四半期の物件掲載データと仲介業者530人への調査）。本記事の価格は代表的な売り出し価格であり、実際の成約価格ではありません。プロジェクトの参考価格は開発事業者の公式価格表ではありません。グラフはレポートの数値をもとにRealtiqueが描き直したもので、解説はRealtiqueの見解です。インフラの日程は目標であり、変更される可能性があります。本記事は投資の助言ではありません。
気になる物件の実際の価格を知りたいですか？
売り出し価格はあくまで上限です。プロジェクト名と住戸タイプをお知らせいただければ、オファーや手付金の前に、最近の成約事例の確認、新規分譲ごとの支払いスケジュールの比較、必要に応じて外国人枠の残りの確認まで、Realtiqueがお手伝いします。
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